房價持續上漲的原因及治理

　　關于住宅類房價高漲的問題，已有很多的觀點和論述。較一致的觀點是存在泡沫。不然政府也不會一直進行政策調控。問題是，分析了、建議了、出政策了，但結果“依然故我”。為什么？本文希望能從規律和本質的層面做些分析和思考。
　　一、全國住宅類房屋價格的現狀
　　（一）嚴厲的調控政策
　　針對高房價，2010年是調控政策頻出的一年。第一個階段是4月15日系列新政，主要是較猛烈的抑制購房信貸政策；第二個階段是10月份的系列新政，主要是全方位，多角度的調控。雖然大批的新政條條都是重磅級的，比如說限購，第三套限貸、停貸等，但無論是購房者還是開發商，似乎預期就是一個字——漲。
　　（二）調控政策頒布后的實證數據說明
　　從國家統計局公布的相關數據看，不但房價的上漲勢頭沒有降下來，商品房銷售面積、銷售額、房地產開發企業住宅投資也都是上升的勢態。
　　（三）現狀告訴我們
　　第一、第一階段政策出臺半年后，調控并沒有達到房價穩中趨降的預期目標；第二、第二階段政策出臺后，當月的各類房屋價格銷售價格依然上漲，至少到現在還看不出兩個階段嚴厲調控政策的作用顯現；第三、房地產開發熱情依然不減；第四、簡單的數據反映了市場參與者的心理預期；
　　二、房價上漲的經濟學解釋
　　基于市場均衡模型的房價上漲原因分析
　　（一）基于供給因素的分析
　　第一，住宅供給的壟斷性質。我們都知道，完全競爭的市場是資源配置最佳的市場。壟斷因素會降低市場的效率。但在中國，房地產市場恰恰存在壟斷。
　　土地供給是政府壟斷供給，政府為了自身的利益，推高地價；資金提供是銀行壟斷提供，銀行為了自身利益，寬松放貸；最終產品是開發商壟斷供給，開發商為了自身利益，囤地、捂盤惜售。
　　產品生產鏈的終點，即形成了住宅供給的“人為”減少。他們三者利益的高度一致性，最終成為高房價的推手。
　　第二，住宅本身的屬性決定了住宅的供給必須有政府的介入。衣、食、住、行是人類最基本的生存需求。這個特點告訴我們，城鎮居民若沒有住房保障，會產生城市的負外部性，從而給城市的整體協調發展帶來不利的影響。因此，住宅既不能完全由市場提供，也不能完全由政府提供。住宅供給要具有結構性。可以從市場取得的部分由市場提供，如商品住宅；無法從市場取得又必須滿足居住需求的部分，要政府介入，如廉租房或經濟適用房。
　　而中國目前，大部分城市住宅產品結構比較單一，基本是商品房占主要比重，廉租房或經濟適用房供給雖有但嚴重不足。同時政府介入力度不夠，使得各種層次收入的人及其各種需求層次的人“千軍萬馬爭過獨木橋”，都涌向了商品住宅市場，也造成了住宅供給的相對減少。
　　（二）基于需求因素的分析
　　第一，寬松的貨幣政策環境使住宅購買需求增加。微觀市場一定是受宏觀經濟政策和國際市場大循環的影響。首先，2008年國際金融危機之后，為了應對可能的經濟衰退，央行實行了寬松的貨幣政策。其次，2005年匯改以來人民幣對美元已累計升值24.85%，2010年以來則累計升值3.08%。人民幣的升值，使“熱錢”加速流入。再次，房地產市場的利益使一些中小企業“停產炒房”。三者合力致使貨幣流動性過剩。由此，自住需求、改善需求和投資需求一起涌向市場。
　　 第二，流動性過剩使住宅更多地成為投資品，從而推高房價且不斷上漲。如前所述，流動性的過剩使得資本必須尋找逐利的方向和載體，并追逐利益最大化。近幾年在中國的市場上，投資渠道相對狹窄，而1998年全面市場化的房地產領域恰與宏觀經濟增長的態勢一致，住宅市場的財富積累功能與投資者的期望相一致，使得“全民炒股”轉向“全民炒房”。深圳、北京、上海等城市的案例充分說明了這個特點。
　　第三，需求預期影響著人們——現時購買。首先，通貨膨脹的預期使人們要投資保值，因此人們一定會買一樣保值的產品；其次，房地產調控政策的目標不明確，雖然政策出來了，但老百姓的解讀是：中央不會讓房價降，只不過是防止漲得太快；再次，數次調控之后未見房價明顯下行，民眾心理預期未轉向，購買沖動強烈。民眾定勢性的認為隨便什么時候購房都是對的，不然都是要后悔的。正是這樣的判斷，使人們選擇“現在購買”。
　　（三）基于市場機制因素的分析
　　第一，地方政府的經濟發展目標設定與上級的考核機制緊密相聯，目前的政績考核機制，使地方政府為了完成目標，緊緊依靠土地財政，通過“粗放型”的城市化，增加財政以達到經濟發展目標。
　　第二，當市場存在壟斷，無法進行資源最有效率的配置時，法律法規和政府的“一只看得見的手”要發揮作用。正是由于上一個原因，政府成為了市場利益分配的一部分，是壟斷的一個主體。所以，政府不可能主動地抑制壟斷。當游戲規則制定者和游戲的參與一方是同一個主體時，游戲的另一方的利益是無法得到保障的。
　　三、高房價治理的思考
　　從上面高房價形成的原因出發，治理的思路自然而就。
　　（一）增加供給，降低價格
　　要增加供給，不是簡單地增加住宅土地，要從根本解決問題。首先，要改變對地方政府的考核機制和考核指標，扭轉政府對“土地財政”的依賴；其次，對地方政府進行多層次指標的考核，使其不需要或不能夠只依賴“土地財政”提升政績和達成目標，地方政府退出與土地和房地產市場捆綁的利益集團后就可對市場壟斷行為，如：銀行的“寬松信貸”、開發商的“囤地、囤房”等進行公正的管理、監督和制裁，從而使市場資源提高利用效率；再次，針對住宅供給不足帶來的負外部性，政府要承擔起自己的責任，足量、保質地加快廉租房和經濟適用房的供給，通過住宅結構的多樣化，滿足不同收入層次的要求。
　　（二）抑制投資需求，滿足消費需求，以達到降低價格的目的
　　抑制住宅的投資需求，首要做的是控制流動性過剩帶來的把住宅當做投資品的需求。如：加大房屋交易成本、緊縮房地產買賣信貸、“限購”等。這些政策前面的兩次“嚴厲調控”雖都有出臺，但由于時滯和執行力的原因，作用力度和結果還沒有顯現。在今后的政策調控過程中，最關鍵的是出臺增加住宅持有成本的政策，使住宅的投資利潤下降。對于滿足消費需求，只要住宅產品供給形成結構，投資需求量讓位給消費需求量，這個問題自然迎刃而解。其次，政府抑制高房價的目標和方向要明確，給市場買賣雙方一個明朗的預期。讓市場的各博弈方都知道自己決策的方向和風險。
　　總之，從中國調控房價的歷程看，非常艱難和復雜，要達成目標，是系統化的改進過程，也是博弈多方的利益均衡過程。希望通過市場規律的內因作用和宏觀調控的外因改善終能還我們一個健康、理性的房地產市場。
　　
　　（高榮，1963年生，蘇州科技大學土木工程學院工程管理系講師。研究方向：經濟學理論及其應用）