信息不對稱與房地產泡沫

賀云龍 肖 嫦

房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎價值的持續上漲,即土地和房屋價格極高,與其使用價值的市場基礎價值不符部分。房地產泡沫作為房地產市場波動的主要表象之一,對國民經濟的發展有著重要的影響。房地產經濟泡沫一旦破滅,將會給社會帶來很大的危害。房地產泡沫會造成經濟結構和社會結構的失衡、造成生產、消費危機、金融危機,甚至引發政治和社會危機。在房地產泡沫生成、成長、膨脹、破滅的過程中,房地產泡沫一直影響著會計信息,它使得整個房地產市場具有不透明性,最終影響著會計信息的披露。相應地,信息不對稱也是房地產泡沫產生的重要原因之一。

一、基于信息不對稱的房地產泡沫 一個分析框架

1.信息不對稱與經濟主體的行為取向。市場信息、會計信息等是經濟主體進行投資決策的重要依據,房地產泡沫產生一個很重要的原因是信息不對稱。信息不對稱,是指信息在交易各方的分布具有不對稱性,交易的一方擁有有關交易的信息,而另一方則沒有,從而影響了其準確決策的作出。在房地產交易市場中,經濟主體主要包括供給者(開發商)、需求者(購房者)以及政府。在信息不對稱的情況下,這些經濟主體依據各自掌握的信息優勢,以尋求自身經濟效益最大化的行為目標。基于房地產產品的異質性和信息不對稱兩個特點,我國房地產市場是一個特殊的壟斷競爭市場,房地產交易則是供給者和需求者之間的博弈過程。在這種博弈中需求方是相對弱勢主體,供給方則是強勢主體,二者存在著嚴重的信息不對稱。

從需求方來分析,房地產商品的基本功能是滿足消費者正常的居住需求,同時,其也是一種投資品,還存在著投資者對房地產的投資需求。對房地產的生活消費需求和投資需求會引起實物經濟領域的正常波動,即房地產的真實需求。投機需求則取決于投機者對短期價格的預期,容易引起實物經濟領域的異常波動,其是產生房地產泡沫的根源。與其他市場一樣,房地產市場的變化不是永恒的,各種動態因素的變化,都會引起房地產市場的變化。而在信息不對稱的情況下,投機者對變化的市場很難做出及時、準確的判斷,過度炒作常常會導致投機者的預期發生變化。隨著城市住房制度改革的全面推進;居民收入的不斷增加;國家產業政策的引導;境外資金的不斷涌入等,我國房地產價格持續、大幅度上升,人們的預期發生變化,投機者過度看好經濟形勢及預期收益率,在巨大的利益吸引下,就會有大量的投機者涌入房地產市場。

從供給方面來分析,房地產商利用信息不對稱,通過“造市”行為,向公眾發布虛假的售房信息來制造房價進一步高漲的預期,從而使得投機者更多購房的“羊群行為”,房地產價格以更快的速度提升,從而導致泡沫的持續產生和增長。同時,房地產作為一種商品,與其他商品一樣具有共同屬性,即隨著房地產價格的上漲,房地產的供給會增加,但房地產商品和房地產行業具有自身的特點,這就決定了房地產的供給除了商品的共性外,還具有其特性。我國房地產業具有四大特征,即土地資源限制、基礎設施配套限制、資金密集、建設周期較長,這使得開發商的有效供給常常滯后于變化的市場需求,從而加快泡沫的生成。可見,信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映,也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。

在我國房地產市場中,政府在房地產行業的發展過程中,掌握著充分的市場信息,扮演著相當重要的角色。在房地產行業發展中,最重要的兩個投入品——土地和資金的供應上,政府一直處于支配地位。一方面,地方政府試圖借助本地房地產經濟的發展,帶動本地區相關產業和區域經濟的發展;另外一方面,當房地產泡沫的危害對相關實體經濟造成嚴重的負面影響時,政府又會制定針對房地產行業的土地政策和金融政策,促使房地產業健康發展。如我國政府為了防止房地產泡沫發展和擴大,不斷加大宏觀調控力度,先后出臺 “國四條”、“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”等措施來調控房地產市場,但許多地區的房價仍居高不下。

2.信息不對稱與房地產的供需彈性。由于信息不對稱,導致房地產市場供需失衡。房地產需求彈性大,而供給彈性小,當供不應求時,價格上漲造成虛假需求,產生失真信號,誘使投資者“一哄而上”,從而為房地產泡沫的產生創造溫床。導致房地產需求彈性提高的因素有:城市住房制度改革的全面推進、居民收入的不斷增加、國家產業政策的引導、境外資金的不斷涌入、信息不對稱等。從某種程度上分析,信息不對稱是導致房地產需求彈性提高的主要因素。由于信息不對稱,投資者的預期開始變化,認為以后房價會繼續漲下去,這種預期使投機活動迅速蔓延,越來越多的投機者卷入其中。而隨著預期的改變,對不少購房者,住房已不再是消費品,成為了投機性的投資品。伴隨價格高漲,預期未來價格更高,價格差越大,利潤越豐厚,投機就越旺盛。反過來,投機需求的上升又刺激價格更高漲,從而形成價格越高,需求越大的惡性循環。

另一方面,從土地供給彈性來看,房地產行業的特殊性在于嚴格的供給約束。在資本、勞動力和土地三要素中,土地供給彈性最小。我國土地供給相對于龐大人口特別有限,本來就是土地供給彈性的強約束;嚴格的土地管理政策出臺,土地供給條件也就變得嚴格起來。我國房地產業的土地資源限制、基礎設施配套限制、資金密集、建設周期較長的現狀更是降低了房地產供給的價格彈性。我國房地產供求彈性和價格作用機制是在低供給彈性和高需求彈性共同作用下,推高房地產漲價預期,進一步誘發需求的自我膨脹,促成房地產價格上漲,從而更進一步促成高漲預期,最終導致泡沫的持續產生和增長。

3.房地產泡沫的生成機理。信息不對稱導致需求者預期房價高漲,需求激增導致土地供給價格增加,加之政府嚴格限制土地的供給以及開發商的惜售等行為,供給相對不足,從而導致房地產價格進一步上漲,價格上漲進一步導致房地產預期價格上漲,循環往復,致使房地產泡沫持續產生并增長。

二、房地產泡沫的防范對策和建議

1.改進房地產會計信息披露模式。大量理論和實證分析結果顯示:房地產泡沫與會計信息存在很大關聯性,而這種關聯性沒有在現行會計信息披露模式下得以充分披露。因此,改進房地產會計信息披露模式是防范房地產泡沫的一種有效途徑。房地產開發企業不僅應披露其某一會計年度的交易情況,而且應定性和定量地披露房地產市場的泡沫情況,以及在泡沫情況下房地產價格對會計信息影響程度的合理預測等信息,使投資者做出理性的投資決策。

2.完善房地產統計信息披露制度。公開透明的信息有利于人們建立合理的預期,從而引導房地產需求者理性投資和消費,抑制炒房和哄抬房價等行為。建立健全房地產信息發布渠道,是避免房地產商發布虛假信息的重要手段,從而增加市場的透明度,促進房地產市場的健康發展。

政府要適時開展住房狀況調查,全面掌握當地住房總量、結構、消費特征等信息,建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度,增強房地產市場信息的透明度,同時不斷完善市場監測分析工作機制,房地產和統計主管部門要定期公布市場供求和房價情況,全面、及時、準確地發布市場供求信息,及時披露土地供給與地價波動信息。

3.建立房地產行業的強制信息披露制度。恢復房地產業的信用環境,完全有必要在房地產業建立一套有效的房地產行業的強制信息披露制度,并且成立相應的監管機構,嚴格監督房價成本信息,強制銷售進度網上公布制度,發現欺詐行為應立即嚴肅處理。只有組成了嚴密的監管體系,即使市場中出現了不規范的問題,也能使監管起到應有的作用。

4.建立統一的房地產市場運行預警制度。為避免房地產泡沫的產生,政府必須建立和完善經濟預警制度。建立健全房地產市場供求、價格等情況的信息分析和反饋系統,監督和定期發布更加詳細、更多權威性、動態化的信息,以此引導和影響房地產市場的供給和需求。此外,通過經濟、法律以及行政手段,確保房地產市場的良性運行和健康發展。這樣可以通過研究宏觀經濟活動的波動及規律,對經濟波動趨勢作出判斷,提前發出警報,當機立斷抑制房地產泡沫的聚集,逐步消除房地產泡沫繼續增長因素,從而防止問題的擴大,否則泡沫突然破裂對社會經濟發展帶來的危害更大。

有效運用房地產市場信息,通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析,就市場運行情況做出評價和預測,定期發布市場分析報告,合理引導市場,加強和完善宏觀監控體系,為政府宏觀決策作好參謀。此外,對房地產個人信貸和房地產開發企業的信用等級進行評估,定期發布信用等級評估信息,也有利于不斷完善房地產市場運行預警制度。

(作者單位:長沙理工大學經濟與管理學院)