基于GIS的地價審核監(jiān)測系統(tǒng)研究和應(yīng)用

寧波市國土資源局鎮(zhèn)海分局 金明榮 樓立明 陳紅平

基于GIS的地價審核監(jiān)測系統(tǒng)研究和應(yīng)用

寧波市國土資源局鎮(zhèn)海分局 金明榮 樓立明 陳紅平

一、地價管理的重要意義

地價，即土地價格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是土地管理的一個基礎(chǔ)信息。我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的核心在于土地有償使用，而有償使用的前提在于引入了地租地價理論，使土地資產(chǎn)有了地價這個量的尺度和標(biāo)準(zhǔn)，并能在市場上得以實現(xiàn)。近20年來，國家建立起了地價評估制度，制定了一系列地價政策和地價管理措施，為全面推進(jìn)國有土地使用制度改革，建立和規(guī)范土地市場發(fā)揮了積極作用，同時通過地價管理帶動了國有土地有償使用中的有關(guān)配套工作，有效地促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控了土地供求關(guān)系，保障了不同權(quán)利主體間的土地收益分配，同時也科學(xué)顯化了土地資產(chǎn)，為實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理提供了基礎(chǔ)。

為加強(qiáng)地價管理，國家出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)［2001］15號）等文件，規(guī)定涉及土地資產(chǎn)處置、供地價格確定等，一律要經(jīng)過內(nèi)部會審，集體決策。但由于大部分土地估價中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)與行政機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位脫鉤，按照《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)［2001］44號）和國土資源部《土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）》，取消了土地估價結(jié)果確定制度，改為土地估價報告?zhèn)浒福覀浒傅姆秶矁H限于企業(yè)改制涉及的土地估價報告和土地評估機(jī)構(gòu)完成的土地估價項目業(yè)績清單，因此，諸如國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓底價，協(xié)議出讓土地價格，劃撥用地價格，收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)價格，劃撥用地補(bǔ)交出讓金價格，建設(shè)項目竣工驗收超出容積率補(bǔ)交出讓金價格，出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金價格等，往往以評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果作為參考，雖然有集體決策機(jī)制，但是個案的評估結(jié)果是否合理，缺乏一個比較規(guī)范的評價和監(jiān)測機(jī)制。

二、基于GIS的地價審核監(jiān)測系統(tǒng)設(shè)想

目前土地價格高漲，土地價格審核確定顯得尤為重要，也引起了廣大土地管理工作者的重視。從地價本身性質(zhì)來看，地價具有明顯的時間和空間分布規(guī)律，地價的上漲或回落總是有一定的規(guī)律性，相同區(qū)位的地價應(yīng)該是比較接近的，即地價反映了土地的可替代性原理。因此，如果能通過提取各類用地的平均價格水平及其地價變化趨勢信息，建立城市地價監(jiān)測體系（地價監(jiān)測點或地價評估樣點），掌握城市地價的發(fā)展和變化規(guī)律，實現(xiàn)地價信息（評估樣點）在GIS平臺下的輸入、審核、分析、預(yù)警功能，作為地價評估結(jié)果審核的依據(jù)和地價動態(tài)監(jiān)測的平臺，能為地價管理部門提供一定的輔助決策功能。

該系統(tǒng)設(shè)想通過結(jié)合GIS、數(shù)據(jù)集成、信息處理和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)，實現(xiàn)地價信息可視化動態(tài)發(fā)布及基于地圖的地價審核、自動評估、地價預(yù)警、動態(tài)監(jiān)測等功能。系統(tǒng)設(shè)計的總體目標(biāo)如下：

1、建立快速、準(zhǔn)確、直觀的數(shù)據(jù)采集更新系統(tǒng)，能在地圖上實時更新地價樣點信息。

2、建立具有一定決策支持功能的地價審核系統(tǒng)，能利用歷史的時空地價信息為決策者提供審核地價所需要的相關(guān)綜合信息，通過建立收件、初審、科長審核、局長審核或地價會審的地價審核流程，實現(xiàn)地價審核的網(wǎng)上辦公。

3、利用系統(tǒng)中動態(tài)、實時更新的樣點地價信息，建立面向局域網(wǎng)的地價信息查詢系統(tǒng)，該系統(tǒng)能根據(jù)不同的時空條件（某時期某區(qū)域）或?qū)傩詶l件（某土地類型）等進(jìn)行模糊查詢，結(jié)果可在地圖上直接給出或生成報告。

4、建立地價高級分析系統(tǒng)，能利用歷史樣點地價信息和監(jiān)測點地價信息，自動計算分析一些指標(biāo)（如地價指數(shù)等），為有關(guān)地價管理工作人員提供數(shù)據(jù)參考。

5、建立面向局域網(wǎng)的地價自動評估系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)中的歷史樣點地價信息和地價監(jiān)測點信息，能對新地塊地價進(jìn)行自動評估，為地價簡單測算提供依據(jù)。

6、建立地價預(yù)警系統(tǒng)，通過對地價監(jiān)測指標(biāo)的測算分析，應(yīng)用預(yù)警理論和方法，通過設(shè)計預(yù)警指標(biāo)，當(dāng)某個區(qū)域或個案出現(xiàn)異常地價變動時，系統(tǒng)可根據(jù)預(yù)先設(shè)定的閾值，適時提出預(yù)警。

圖1 系統(tǒng)總體流程圖

7、建立完善的數(shù)據(jù)維護(hù)系統(tǒng)，使用戶能維護(hù)樣點歷史信息和地圖空間數(shù)據(jù)。

三、系統(tǒng)實現(xiàn)

該系統(tǒng)目前已經(jīng)在寧波市國土資源局鎮(zhèn)海分局得到了應(yīng)用。

圖2 評估樣點導(dǎo)入界面

系統(tǒng)以Mapxtreme為平臺，1：2000城鎮(zhèn)地籍圖（農(nóng)村部分為1：10000土地利用現(xiàn)狀圖）和遙感圖為基礎(chǔ)底圖，主要由以下的功能模塊組成：

1、地價信息收集

（1）地價調(diào)查數(shù)據(jù)可通過批量導(dǎo)入功能錄入系統(tǒng)，空間位置直接在地圖上進(jìn)行標(biāo)注，或者通過導(dǎo)入dxf圖行數(shù)據(jù)，進(jìn)行空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)連接。

（2）待審核地價評估數(shù)據(jù)可通過導(dǎo)入收件功能，把屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)（紅線、地形）相關(guān)信息錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動連接屬性和空間數(shù)據(jù)，進(jìn)入下一流程。

對導(dǎo)入的地價樣點，可添加照片、評估報告等附件，供地價審核人員參閱；如果是作為地價動態(tài)監(jiān)測點，則可進(jìn)行自動標(biāo)準(zhǔn)化，即把地價內(nèi)涵統(tǒng)一到標(biāo)準(zhǔn)宗地的內(nèi)涵上（主要是土地開發(fā)程度、容積率、估價期日、土地使用年期等）。

2、地價審核

收件后根據(jù)地價評估樣點的類型，選擇初審或集體會審（根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)地價評估管理暫行規(guī)定，除單宗土地面積50平方米以下且地價20000元以下外，協(xié)議出讓地價，收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)價格，劃撥用地補(bǔ)交出讓金價格，建設(shè)項目竣工驗收超出容積率補(bǔ)交出讓金價格等評估報告需集體會審?fù)ㄟ^），進(jìn)入地價審核流程。

圖3 地價審核宗地比較界面

對一般評估報告，審核流程為初審—科長審核—局長審核—備案；對集體會審評估報告，則在收件環(huán)節(jié)后轉(zhuǎn)入會審，由具有會審職能的相關(guān)人員進(jìn)行地價審核，填寫審核意見，明確是否予以通過，對有不同意見的評估報告，則通過采用集體討論等方式進(jìn)行確定。

在地價審核時，審核人員可以查看估價報告、照片、地形等資料，可以在圖上查看所區(qū)位、周邊配套情況，在此基礎(chǔ)上，可以通過系統(tǒng)篩選，與周邊類似用途的宗地價格進(jìn)行比較，從而對評估地價的合理性進(jìn)行判斷。

對比較的每宗地價樣點，可以通過在綜合篩選結(jié)果中雙擊該條記錄，自動在圖上進(jìn)行定位，為本宗地的價格提供參考。

在地價審核人員對估價結(jié)果進(jìn)行審核后，可選擇通過審核和退回兩個選項，其中選退回時須注明原因，反饋給評估單位進(jìn)行修改或待所有意見全部反饋后提交集體討論。

圖4 地價指數(shù)生成界面

對審核通過的評估樣點，系統(tǒng)自動進(jìn)行備案，納入數(shù)據(jù)庫管理，用戶也可以選擇其中有代表性的樣點，作為地價監(jiān)測點，用以計算地價指數(shù)和其他高級應(yīng)用分析。

3、地價信息查詢、分析

（1）能根據(jù)不同的時空條件（某時期某區(qū)域）或?qū)傩詶l件（某土地類型）等進(jìn)行模糊查詢，結(jié)果可在地圖上直接給出或生成報告。

（2）地價指數(shù)生成

系統(tǒng)可通過設(shè)定的地價監(jiān)測點，自動進(jìn)行地價指數(shù)測算，提供按月、按季度或按年的曲線報告。

4、地價監(jiān)測和預(yù)警

對地價樣點，通過設(shè)定區(qū)域、價格類型和時間范圍后，對價格敏感程度進(jìn)行監(jiān)測和預(yù)警，例如價格波動范圍、與一定區(qū)域內(nèi)平均價格差異或指定的價格區(qū)間等，如超過預(yù)先設(shè)定的閾值，則適時提出預(yù)警。

5、地價自動評估

根據(jù)最新的寧波市區(qū)基準(zhǔn)地價及相應(yīng)的地價修正體系，按照基準(zhǔn)地價修正法，對圖上指定位置，進(jìn)行地價評估，為相關(guān)工作人員提供參考。

系統(tǒng)還可提供距離和面積量算等數(shù)字化管理基本功能，在實踐應(yīng)用中取得了較好的效果，為地價管理提供了新的技術(shù)手段，提高了工作效率，值得進(jìn)行進(jìn)一步的研究應(yīng)用。

圖5 地價預(yù)警界面

圖6 地價自動評估界面