“限購令”能讓樓市降溫幾度?

張 芬

從4月新政出臺至國慶前夕,一系列相關的房地產調控措施從未間斷,然而,樓市的反應卻不盡如人意,成交量雖受到一定程度的影響,但房價不降反升。據國家統計局公布的數據顯示,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%,創4月新政以來最大環比漲幅。

正當樓市有可能出現大幅度反彈,開發商準備在國慶假期“大顯身手”之際,9月29日,國家揮出第二波樓市調控組合拳:暫停發放第三套及以上房貸;首套房首付比例不低于30%;房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數,調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。一時間,已經沸騰的樓市炸開了鍋,給開發商們期望的“金九銀十”來了個急剎車。

隨即,深圳、上海、廈門、寧波、福州等14個城市陸續發布新一輪樓市調控細則,頒布“限購令”,遏制房價過快上漲。

福州“限購令”最嚴厲

國慶假期后第三天,福州市正式出臺《進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》,其中包括“限購令”在內的8條措施。

福州邛艮購令”明確表示,從即日起至2010年12月31日,行政區域內戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女),只能在本市五城區新購買一套商品住房;對于能夠提供在本市行政區域內1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,只能在本市五城區購買一套商品住房。

有業內人士分析,在北京、上海、深圳、杭州、寧波、廈門6個城市中,深圳的“限購令”嚴于其他5個,惟一寬松的是,深圳市戶籍家庭,如果一套房子都沒有,可以新購兩套住房。然而,與深圳“限購令”相比,福州“限購令”規定在福州區域內戶籍居民家庭,如果沒有房子,也只能新購買一套住房。綜合來看,福州版的“限購令”最為嚴苛。

“出臺‘限購令是針對目前樓市仍不穩定的‘休克式療法,較之前出臺的調控政策更具行政干預色彩,基本目標是控制投資性需求,對炒房者來說,這是一個風險警示。”福州大學房地產研究所王阿忠教授表示。

井噴的假象

“限購令”落地福州后,福州一手房成交量出現趕搭“新政末班車”的反彈行情。根據福州房地產交易登記中心數據顯示,10月11日～17日福州全市住宅簽約1836套,與前一個統計周期相比,商品住宅成交量激增,出現井噴,增長率高達454.68%。

有資深地產業內人士表示,近期福州網上簽約量的急劇增加,是開發商和購房者都在和新政搶時間的結果。由于新政對居民購買住房的套數有嚴格規定,使他們擔憂新購住房可能無法辦理合同備案,于是紛紛趕在新政嚴格執行前,完成房產登記。

王阿忠告訴記者,網上備案數據具有一定的滯后性,通常反映的是前一至兩周甚至一兩個月前的成交情況。“‘限購令緊隨國慶黃金周后出臺,所以最近福州商品房備案量的井噴,很大一部分是假期已經成交的項目在節后集中備案,并不反映‘限購令出臺后市場的真實銷售情況。”他表示。

記者也從福州在售的幾家樓盤了解到,“限購令”實行一段時間以來,樓盤銷量較之前的確有所下滑,尤其是中小戶型。世歐地產營銷總監蘇小斌表示,4月出臺的新政幾乎都是在信貸上做文章,提高首付比例和貸款利率等,而“限購令”是直接切斷購房者的購買資格,勢必影響成交量。

雙安房產總經理鄭愛新也表示,購買二手房雖未“受限”,但受到整個市場觀望情緒的影響,一些二手房中介公司的簽約量有所下滑。“客戶掏錢更謹慎了,房東比較好商量,議價空間也大了些。如果‘限購令影響較大,二手房房價會有5%～10%幅度的調整。”鄭愛新認為。

解禁后才是真市場

福州版限購令的出臺,效力持續至年底,這意味著風雨飄搖的住宅市場暫時塵埃落定。無論是剛性需求,還是投資性需求,限購令之后的市場變化和政策走向,購房者都翹首以盼。

“對投資者來說,重要的不是兩個月內的選擇,而是限購令解放后,市場的后續情況如何”,王阿忠表示,與股市投資不同,樓市投資的時間成本更大,因此需要對后市進行長線分析,尤其是對明年市場的預判。

有業內人士表示,后市的政策走向是根據市場變化而定,“限購令”解禁后,市場若真迎來強力反彈,必定引發更為嚴厲的市場調控,例如全面推行房產稅。當然,政府也會用適當方法逐漸釋放這種積壓需求,讓市場軟著陸,而不是報復性反彈。

對此,支持反方觀點的業內人士則表示,由于本次限制的是投資性需求,對于理性的投資者,兩個月并不會壓抑過多的投資性需求,所以未來“限購令”為短期政策,房價的下跌動力不足,“限購令”產生的心理影響大于實際影響。

王阿忠也指出,從政策本身來看,福州限購令有臨時性,明年是否延續并未說明,這讓一些投資客或購房者有想象空間。臨時性壓制短期內肯定會使成交萎縮,但房價能否下跌,能下跌多少,還有待觀察。