誰在為高端物業買單?

程 香

2005年,湯臣一品以11萬元/平方米的天價入市時,不少人認為這只不過是個營銷策略。開盤一年零成交量,直到2006年8月3日,湯臣一品以單價13萬/平方米的價格成交后,一夜間創造了中國豪宅的最高天價。前四年只賣出了4套,慘淡業績似乎也證明了人們當初的判斷。但2009～2010年,截止至10月15日,本刊記者在上海“網上房地產”查詢到,湯臣一品目前已售出110套!

短短一年時間,是什么讓“硬扛”了多時的“第一豪宅”華麗重生?16萬元/平方米的如此天價背后究竟是淮在買單?

豪宅動輒千萬元一套

今年春節后,福州報端一則新聞引起了人們熱議:《樓市真冷?30013萬別墅,悄然賣出》,報道爆料,建發領域一棟售價3000萬元的樓王,被神秘富豪買家悄然買走,刷新福州當時價位最高的豪宅成交紀錄。此前,福州豪宅成交紀錄分別由世茂天城和融僑觀邸所保持,在2009年樓市火爆的情況下,創造單筆成交總價超過2000萬元的紀錄。位于閩侯的高爾夫別墅云畝天朗電在今年6月份高峰時賣到3600萬元/套;融僑水鄉溫泉別墅如今2000萬元已難覓賣家。政策一再調控,高端物業卻不冷反熱。高端物業到底有何種魅力,令買家豪擲千萬?

千萬豪宅,看似“天價”,事實上,未來的升值潛力卻是不可估量。不動產投資,特別是豪宅的投資,以稀為貴,以千年資源為貴。

這兩年,樓市雖有起伏,但豪宅領域卻是受影響最小的一部分,甚至穩定增長。富人們越來越重視對豪宅的投資,開始流行“囤”別墅。從長遠來看,別墅產品是越來越稀缺,尤其是頂級的獨棟別墅,無關房市冷熱。這一收藏趨勢,已經被越來越多的人所肯定。據專家估計,對于長期的投資者來說,2011年福州豪宅市場預計還會有12%～14%的增長。

誰在為高端物業買單?

那么,究竟是誰在為那些千萬元級別的豪宅買單?

“購買千萬豪宅的客戶群,年齡在30歲～50歲之間。他們通常事業成功,追求生活品質,對房間數量等基本功能配置要求比較多。不過,一個比較明顯的現象是,千萬元豪宅的客戶群年齡層,有向下的趨勢。”業內人士稱,在總價300萬～1000萬元的高端物業中,有一批20～30多歲的年輕業主。

“從他們的年齡來看,如果沒有家里的支持,或者非自己創業,想要購買這樣的房子,顯然是不可能的。實際上,雖然他們是業主,但他們的父母是實際的出資人。”

一售樓小姐透露,曾有一位20多歲的年輕人開寶馬來買別墅,而他的父親是私營業主。還有一對開酒樓的80后新婚夫婦購買別墅,“為什么要買這么大的房子?因為男方是大家庭,兄弟姐妹有4個,加上父母和將來要出生的小孩,除了別墅其它戶型無法滿足。”

本刊采訪的一位公園道一號別墅業主告訴記者,隨著年齡的增長,他的財富、品位也在與日俱增。十年來,他經歷了單位宿舍、第一套80平方米的小戶型婚房、第二套150平方米的大房,直到如今搬進了聯排別墅。“現在有了小孩。換個大點的房子給孩子提供一個好的成長環境。加上我和太太的父母每年也會過來住上幾個月,還要留一間客房和保姆房,原來的房子已經住不下了。

當然,除了以上自住改善型需求的消費者以外。高端物業電不乏看好其升值空間的實力投資者。

福州置房網總經理楊明對本刊記者講述了兩個他親自見證的投資故事:

一位原本做茶葉的先生,現金流比較充裕,幾年來通過投資房產獲得不菲收益。它最開始涉及房產投資還是在2002年,無意間被朋友拖著去買房,當時陽光城剛開盤,一人買了兩套。每套100多平方米,不到30萬元,用來給員工做宿舍,兼做小倉庫。2005年,地方不夠用,于是把朋友的那兩套也買過來,加起來有一整層。之后,房價開始“刷刷上漲”,每套評估價值已達100多萬元。這一年,因為家人增多,居所也從普通公寓換成頂層復式樓。2008年,他又被朋友拖去買了融匯山水的聯排別墅,總價120萬元,如今已升值至四五百萬元了。自此,從不經意間介入房地產投資,嘗到甜頭后,這位先生如今已走出福州,今年在武漢、重慶各自購置了房產。從被動到主動,從中小戶型到高端豪宅,投資故事越演越精彩!

還有一位做童裝貿易的先生,在2004年以50萬元本金入場,做商業地產投資,如今身家已高達兩三千萬。他又是如何做到的呢?楊明介紹,這位先生通常以“整租一定位包裝一重新裝修一轉租”的方式經營商業地產。原本或許雜亂無章、硬件條件并無優勢,但地段不錯、具有升值潛力的商業地段,他常常兩三層租下,經過重新定位和裝修后,煥然一新,租金也大幅提高租出。長期下來,收益可觀,漸漸由整租轉為購買。

從事二手房網站經營多年,楊明觀察發現,不管是自住也好,投資也好,升值最快最大的,“毫無疑問,當然是高端物業。”他說,“高端物業在推出伊始,價值往往并不被大眾所知。譬如地段并不是很好,配套也并不齊全等等。但是其自身的光芒,得天獨厚的自然環境,是其它不足無法掩蓋的,也是保證持續升值的前提。”

所以,這就要求投資具備良好的投資眼光和信心,從價值洼地開始,尋找那些“黃金被稻草包著的地方”,而后把稻草剝開,閃耀在你面前的,可能就是金燦燦的黃金了。

在福州,高端物業價值洼地在何方?

說起投資要有眼光,人人都認同,但真正能看準,確實也需要功夫。楊明對本刊記者透露了他眼中福州房產的價值洼地,即便房價一路上漲,投資這幾塊高端物業,無異于前文所述的“剝開稻草的黃金”,升值潛力很大。

一是市區的頂層復式:這相當于“城內別墅”,有天有院落,只是沒有挨近地面,但占盡“天”的優勢,視野開闊,居住適宜。而且,目前來看,頂層復式價值尚未被挖掘,價格不高,很多甚至是連買帶送。

二是福州城市西端,沿閩江一帶的高端住宅區,因占盡江景優勢,未來無可復制,升值潛力巨大:

三是馬尾海邊。看電影我們知道,歐美一些富豪喜歡在海邊蓋別墅,福州除了閩江、烏龍江,還有沿海優勢。任何海邊城市,海邊別墅都是最有價值的。如果將來福州海邊有出現高端樓盤,可大膽人手。

四是“還有一塊處女地,在倉山學院區。”楊明說,“那一帶濃郁的學院風,老別墅、老教堂形成的文化氣息,特別適合依山而建高端別墅區。現在開發商們都棄之不理,可惜了。