以“住有所居”為目標引導我國房地產業健康發展
——訪全國政協經濟委員會副主任鄭新立

● 本刊特約記者 蘇文慧

以“住有所居”為目標引導我國房地產業健康發展
——訪全國政協經濟委員會副主任鄭新立

● 本刊特約記者 蘇文慧

記者：鄭主任，您好！近年來，住房問題一直是人們關注和議論的焦點。這個問題也是今年“兩會”期間代表和委員們最關注的話題之一。目前，我國許多城市的房價都達到歷史最高水平。房價牽動著居民的心，尤其令那些近期有購房需求的家庭不安和迷茫。當前，人們非常希望對今后一個時期的房價走勢有所把握，也希望能了解房價漲跌的道理。那么，能否請您先談談是哪些因素造成了我國當前房價的上漲？

鄭新立：近年來房價的快速上漲，有多方面的原因并且相互影響，其中有些因素還需要繼續觀察分析，有些是能夠看清楚的。

第一，房價呈現的V字形走勢，和我國整體經濟的V字形走勢一致。2008年以來，為了應對國際金融危機，黨中央、國務院果斷決策，全面布局，在保增長的基調下，出臺了以大幅度提高政府投入、大范圍的產業調整和振興、大力度的科技振興和大幅度提高社會保障水平為主要內容的一攬子計劃，取得顯著成效。在許多國家經濟剛剛走出負增長、前景尚不明朗的時候，我國去年GDP實現了8%的增長目標，今年這一回升向好趨勢將繼續鞏固。房地產業是與國民經濟高度關聯的產業，在我國，它2008年占GDP的6.6%和投資總額的23.8%，與房地產業相關的子行業近60個。因此，我國房地產業的走強，既得益于整體經濟的較快增長，同時也為保增長做出了貢獻。

第二，適時的產業宏觀調控，帶動房地產市場較快回暖。2008年以來，央行連續降息等宏觀調控措施對房地產市場產生了積極影響。對房地產業的直接調控也以保增長為基調，財政部和央行等部門相繼出臺了減免樓市契稅，住宅按揭優惠等措施。2008年12月，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，將加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業積極應對市場變化等新政策系統化，其中包括直接支持居民住房消費的多項利好。地方政府隨后相繼出臺了實施意見。我國部分城市如西安、沈陽制定了鼓勵購房的“暖市”政策，啟動購房補貼、提高住房公積金貸款的年限和限額等。廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、稅費優惠等措施。政策調控措施迅速見效，深圳、北京等城市2008年底即現反轉行情。上海、廣州等大城市的住宅市場也很快企穩。2009年3月以后，全國多數城市房地產市場重回銷售量和價格持續上升通道，并且房價漲幅逐月擴大。

第三，市場供需態勢轉換，重新推高房價。保障性和改善性的住房需求始終是市場買方主體。在2008年底和2009年初，隨著鼓勵消費政策出臺和近一年的價格持續走低，2005年以來被房價持續上漲所抑制的消費需求開始快速釋放，啟動了新一輪購買熱，隨之引起市場預期的變化。到2009年下半年，由于住房市場需求勢頭逐漸增強，房價持續快速上漲，更多居民家庭產生了房價將持續走高的預期，決定及早或提前購房。2009年央行公布的四季度城鎮儲戶調查顯示，45.9%的居民認為房價將上升；中央電視臺財經頻道去年12月公布的一項網絡調查顯示，60多萬名參加者中，70%以上相信城市房價將繼續上漲。

在住房需求態勢的變化中，通常所說的剛性需求在逐年增加。這主要體現在以下幾個方面：一是城市新婚夫婦的購房需求旺盛，其中包括我國實行獨生子女政策后出生的一代人進入婚齡，他們的父母往往傾兩家之財力盡早為小倆口購買新房；二是隨著城市化進程加快，遷徙和新增就業的購房需求增加，并且集中在大城市，包括多年前從農村進城的經商務工者中，也有部分人用積蓄在市區或城郊購房安家；三是為保增長而加大的政府投入，很大一部分用在城市基礎設施建設、公共服務設施建設和加快舊城改造等領域，由于用地原因使拆遷戶和城郊“農轉非”居民大量增加，產生即期購房需求。這些因素之外，當然還有相當多的個性化剛性需求。而且，剛性需求釋放以支付能力的提高為前提。需要明確的是，市場價格對供需變化的反映比多數人的預測更靈敏，有支付能力的住房消費需求擴大，必然導致房價上升。

第四，投資性的住房需求明顯升溫，推動大城市和特大城市的房價迅速攀高。投資性需求中包括以買房保值增值、避免通貨膨脹風險的購房者，也包括希冀短期內獲利的投機性資金。投機資金的進入達到一定速度和比例，就會導致房價上升過快，產生地產泡沫。市場經驗認為，投資性購房比例在15%以下是較為健康的，當這一比例超過30%，就應引起警惕。在國際上，由房地產泡沫破裂引發社會震蕩和經濟衰退的先例不少，足以引為警戒。

第五，房地產業的外部制度環境，主要是農地制度和地方財政制度對房地產市場有很大的間接影響。比如，現在廣泛存在的“小產權房”問題，住宅用地交易實行招拍掛后，帶來的超額收入歸屬和使用問題等，都給不同的市場主體帶來相當程度的潛在影響。

記者：其實，我國房地產市場在2005年、2007年都出現過價格“飆升”問題，那么，這是否與產業發展的階段特征有關呢？

鄭新立：我國房地產市場出現的價格飆升問題既與產業的階段特征有關，也和外部制度環境有關。一方面，在一個新興的發展迅速的市場環境下，投機性的資金總是比較活躍。其次，我國的城鄉差別大，城市化進程滯后，直轄市、省會城市具有很強的先發展優勢。戶籍壁壘松動以后，青年人和富人向大城市移居的趨勢不斷加強，有經濟實力的家庭紛紛跨省到特大城市置業。在我們這樣一個13億人口的大國中，越來越多的富人集中涌向少數特大城市，對當地房價的影響將會是長期的。

另一方面，我們也要看到，房價變化是市場經濟條件下的正常現象，在市場的不同發展階段和特定時期，幅度有時大有時小。但是，脫離真實需求的過快、過大波動不是正常現象。這次國際金融危機，很大程度上起自美國的房地產業壞賬。在市場經濟發達，法律體系相對完善的國家，尚有如此大的制度缺陷和監管漏洞，就更加警示我們，作為新興市場經濟國家，風險同樣存在。

記者：那么，在社會主義市場經濟條件下，我國房地產業應該堅持走一條什么樣的道路？

鄭新立：從我們的國情和改革階段上看，我國房地產業正處在市場快速成長、情況錯綜復雜的時期。因此，出乎預料的市場漲跌帶有一定的必然性，但這不是放任市場盲目性的理由。房價上漲過快潛伏著很大的危機，對國家、企業和消費者都不利。我國作為社會主義國家，必須保護好最廣大人民的利益。保民生，就是首先滿足居民的衣食住行和醫療教育文化各方面的基本需要。對此，政府具有不可推卸的責任，要立足中國經濟社會發展階段的特點和人口資源條件，正確發揮政府和市場的作用，進行適時適度的宏觀調控，建立符合國情的住房政策體系。

我國房地產業的發展，必須以滿足廣大人民的住房需求、實現黨的十七大提出的“住有所居”為目標，房地產市場不能成為“第二股市”，變為投機和炒作的對象。在這方面，我們要汲取日本、中國香港房地產泡沫的教訓，學習借鑒新加坡、德國、荷蘭等國通過穩定房地產市場促進經濟穩定發展的經驗，走出一條房地產業持續、平穩、快速發展的道路，從而成為支撐國民經濟增長的持久不衰的支柱產業。

市場經濟需要進行宏觀調控，這是由市場經濟自身的客觀規律決定的。在市場經濟條件下，生產要素的配置主要靠價值規律的運動，它反應靈敏，效率高。但是市場有自發性、盲目性的缺點。有關宏觀經濟總量、經濟結構、收入分配、社會保障等方面的問題，必須依靠宏觀調控來彌補市場的失效，克服市場自身的缺點。同時，市場要正常地發揮調節功能，有賴于穩定的經濟和社會環境，如果出現大的經濟波動，物價忽高忽低，經濟杠桿就不能正常發揮作用。宏觀調控的必要性，也已為發達市場經濟國家和新興工業化國家的經驗所證明。

記者：我國從1998年啟動住房分配貨幣化改革以來，房地產業有了突飛猛進的發展，住房市場逐步建立。那么，在這項改革過程中具體積累了哪些經驗？

2001-2012年海南省入境旅游者人均天消費總體呈波動上升趨勢，增長了30.03美元，排名從第二十五名上升至第二十名。人均天消費與全國平均值差距越來越小，縮小了9.3美元。其中外國游客人均天消費增長了20.9美元，港澳臺游客人均天消費增長了146.6美元。同時，港澳臺游客人均天消費的增長量大于外國游客，約是外國游客的5倍。其12年間增長的速度也比外國游客增長的速度快，增長了8.65%。海南省入境旅游者人均天消費構成中，長途交通所長比重較大。2012年海南省入境旅游者人均天消費主要在提高層次方面的消費，在購物和娛樂方面消費較多，說明海南省旅游業發展越來越健康。

鄭新立：在我國住房市場的建立和成長過程中，一直伴隨著政府的宏觀調控。我國住房制度改革起步較早，但是真正取得突破，走上住房分配貨幣化的道路，是在1998年以后。短短十余年，不僅在滿足居民住房需求方面獲得以往難以企及的成就，而且在探索健康發展房地產業的改革道路上積累了經驗，主要可以歸納為以下幾個方面。

第一，市場配置資源的基礎性作用已經基本確立。1999年終止住宅福利分配制度后，市場主體出現轉折性的變化，居民個人購買住房的比例迅速上升。到2007年底，城鎮住宅市場化率70%以上，居民個人購買新建住宅比例超過95%。個人需求帶動了房地產市場，2008年，商品住房投資占城鎮住宅投資的85%，年竣工量6億平方米。

第二，房地產業持續快速發展。1990-2000年，我國房地產業占GDP的比重，始終在1.7%-1.96%之間徘徊，住房制度改革取得突破后，這一比重即開始上升。2007年超過了5%。2007-2009年房地產業增長速度分別是30.2%，20.9%，17.8%（前11個月），居各行業增長速度前列。2009年前11個月，房地產業完成投資31271億元，是2000年的6.38倍。

第三，改善了城鎮居民的居住條件。1978年，我國城市人均居住面積6.7平方米，到2000年為10.3平方米。由于歷史欠賬多、人口增長快和住房制度改革滯后等原因，這期間城鎮居民居住條件改善緩慢，人均每年提高不到0.2平方米。2001年以后，統計口徑改為人均居住建筑面積。到2008年，城鎮居民人均居住建筑面積超過28平方米。近十年改善速度明顯加快，人均每年提高約1平方米。

2005年以后，國家還加大了保障性住房建設力度。2007年，國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出住房保障制度的目標和框架。2008年，《政府工作報告》要求抓緊建立住房保障體系；2009年又提出，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦棚戶區居民的住房困難問題；今年《政府工作報告》提出，繼續大規模實施保障性安居工程,中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。目前，我國所有城市已經建立了廉租房制度。2009年，保障性住房建設有新進展，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。

第四，運用宏觀調控引導房地產市場健康發展。我國改革過程中不斷出現新問題，包括比較尖銳的矛盾，可以說具有規律性。房地產業最突出的問題是城市房價上漲過快，針對性的宏觀調控始終沒有放松。2005年，國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》，明確提出要采取措施抑制住房價格過快上漲。隨后七部門聯合出臺了八項措施組合調控樓市，2006年樓市漲幅放緩。此后又經歷了2007-2008年的漲跌波動。進入2009年以來，在市場主體的博弈之中，新的漲價高潮以更猛烈的態勢出現，宏觀調控面對著更為緊迫和復雜的局面。

當前，在城市尤其是大城市，房價的上漲幅度遠遠超過了居民收入的增長速度。房地產市場能否持續、平穩、快速發展，很大程度上取決于能不能運用適時適度的調控，抑制上漲過快的房價。就市場運行規律而言，它本身具有負反饋機制，價格快速上漲的同時，既刺激供給，又抑制需求，所以房價不可能一味地加速上漲。宏觀調控如果能夠踩準市場的變化節奏，運用經濟手段，借助市場的力量，則事半功倍。

記者：我們注意到，溫家寶總理在今年《政府工作報告》中專門就房地市場發展做出了明確的規定，提出“要促進房地產市場平穩健康發展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”。那么，今后一個時期內究竟該如何引導我國房地產業的健康發展呢？

記者：實現以上目標，從宏觀調控方面來看，政府將采取哪些調控措施？

鄭新立：一是繼續增加保障性住房的供給，把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置。這具有切實保障民生和平抑商品房價格的雙重意義。2009年，國家下達的保障性住房投資計劃1676億元，其中中央投入493億元。由于地方配套資金不到位和征地、拆遷進程慢等原因，到8月底僅完成計劃的23.6%。作為對策，四季度新增的1000億元中央投資中，有75億元用于保障性住房建設。今年，保障性住房投資一定會全面加速，全國計劃建設180萬套廉租房、130萬套經濟適用房（今年《政府工作報告》提法：建設保障性住房300萬套）。2009-2011年，國家將完成9000億元的保障性住房投資。要加快完善保障性住房制度，包括建立享受廉租房和經濟適用房的家庭收入標準、兩類保障性住房的面積標準和保障性住房退出機制。使人的一生隨著收入水平的提高由住廉租房、經適房到商品房逐步調整，每個人都能住上與自己收入水平相適應的住房。

二是增加中低價商品房的供應，首先滿足居民自住需求。住房建設結構偏重于大戶型、高檔次等利潤率高的品種，是長期存在的問題。早在2003年，國土資源部就通知要求停止別墅類房地產開發項目的土地供應。2006年5月國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知，其中規定新審批、新開工商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的比例需占開發建設總面積的70%以上。此后小戶型的住宅供應比例上升。但是，離達到規定目標還有距離。2007年8月，建設部對全國40個重點城市統計，批準預售商品住房中，套型建筑面積90平方米以下的面積比例由上年的19.2%提高到24.7%。套數比例由32.1%提高到39.0%。今后隨著調控力度加大，會把更多的資源用于首次置業的中低檔住宅需求者。

三是從規范市場秩序入手，加強用地監管、信貸發放監管、住房交易監管，改善住房消費環境，繼續鼓勵居民消費。從政策目標看，增加土地供給，減免稅收和房貸優惠的出發點都是刺激大多數居民的自住需求，讓平民安居樂業。但是政策目標往往因缺乏全程監管而打折扣。例如，2006年，國土資源部規定將住宅小區容積率低于1.0，單套建筑面積超過144平方米的住宅項目列入限制用地范圍。但是開發商拿地后擅自變更項目的問題比較嚴重。經濟適用房用地上建起商品房，危房改造用地上蓋起商業房，科研用地上的建筑變身成為商品住宅樓等等，屢見不鮮。這說明迫切需要加強對房地產開發建設全過程的監管。執法部門相互配合、加大力度以后，必然有利于未來的市場穩定。

四是運用土地、金融、稅收等政策工具，抬高住房投機成本，遏制投機性購房。投機性購房比例是否偏高，其一，從住房價格的租售比例上看，一般認為每平方米的平均月租金與每平方米的平均房價1200到1300是合理的區間，過高即說明存在市場泡沫。2009年1-10月，北京、上海、深圳、杭州等城市的租售比都已超過1400。其二，從住宅的空置率上看。一般認為空置率5%-10%比較合理，超過20%就是危險現象。其三，看房價和收入比。住房價格和家庭年收入之比在3-6倍為合理區間。據統計，北京2009年8月的房價收入比已經達到27倍。種種跡象表明，2009年投機性購房有所加劇。

投機需求旺盛造成市場供不應求和房價的過快上漲，使真實需求受到擠壓，而且還會威脅到國家經濟結構和金融的安全。因此，抑制住房投機一直是我國住房政策內容。從國際經驗看，在住房保有環節運用稅收調節，對抑制投機有效。更多地借鑒國際經驗，有助于更堅決地遏制房地產投機。

五是要強化地方政府在穩定城市住房價格方面的責任，體現執政為民的要求。如果為了地方政府可支配財力的增加而放任本地住房價格上漲，這實質上是飲鴆止渴的行為。它不僅加重居民購房負擔和居住成本，而且將惡化本地投資環境，最終將制約本地經濟發展。

總之，在中央政策精神的指引下，不斷研究新情況，積極探索新辦法，完善市場體系和政策體系，我國房地產業的發展形勢會越來越好，黨的十七大提出的實現全體人民“住有所居”的目標一定能實現。

■ 責任編輯：袁志平