如何進(jìn)一步做好土地登記發(fā)證工作的調(diào)研

德清縣國(guó)土資源局 李 起

如何進(jìn)一步做好土地登記發(fā)證工作的調(diào)研

德清縣國(guó)土資源局 李 起

德清縣從1988年7月開(kāi)始城鎮(zhèn)土地初始登記，至1994年10月基本完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和初始登記，農(nóng)村初始登記于1990年開(kāi)始，結(jié)束于1993年。初始登記中，全縣共完成城鎮(zhèn)國(guó)有土地調(diào)查面積11.34平方公里，登記宗地8693宗。完成農(nóng)村宅基地調(diào)查86882戶，登記宗地104506宗。隨著我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，初始登記后土地使用權(quán)申請(qǐng)登記數(shù)量日益增多，在1998年成立了土地登記代理處，主要是對(duì)內(nèi)代理，協(xié)助地籍科完成日常土地登記工作。至目前，全縣共登記國(guó)有土地使用權(quán)14300多宗，發(fā)放國(guó)有土地使用證92000多本，每年宅基地變更登記數(shù)量也在2000本左右。自1989年開(kāi)始土地初始登記以來(lái)，土地登記工作不斷規(guī)范，取得了長(zhǎng)足進(jìn)展，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展以及在國(guó)土資源管理中發(fā)揮了較大作用。但從法律與社會(huì)要求來(lái)看，也還存在較多問(wèn)題。

一、土地登記工作中問(wèn)題

1、辦證速度上與用戶期盼還存在差距。《土地登記辦法》規(guī)定，一般的土地登記辦結(jié)期限30日。縣行政服務(wù)中心要求10個(gè)工作日（不含公示期），日常工作中我們土地登記基本按縣行政服務(wù)中心要求時(shí)間辦結(jié)。但與用戶（主要是二手房用戶）的期盼還存在差距，原因如，現(xiàn)在購(gòu)房都是貸款購(gòu)房，使用公積金的每月15號(hào)是申請(qǐng)貸款截止期，在這以前的用戶往往要求在這一時(shí)間點(diǎn)前辦結(jié)。另外用戶在辦理房產(chǎn)證上已等了一段時(shí)間，為極早了卻，往往也催促加快辦理等等。

2、土地登記規(guī)范化還有待提高。我縣土地登記規(guī)范化建設(shè)在2006年初通過(guò)省廳驗(yàn)收，但有些方面還有待提高，進(jìn)一步規(guī)范。主要有這幾方面：1、登記表式中內(nèi)容要素的準(zhǔn)確填寫：如“經(jīng)辦人辦理意見(jiàn)”，對(duì)各種各樣的登記情況，如何準(zhǔn)確、清楚、規(guī)范的表示。如“用途”，如何按《土地利用現(xiàn)狀分類》在二級(jí)定位中規(guī)范細(xì)化。2、土地登記卡薄未按標(biāo)準(zhǔn)建立。

3、法律未細(xì)化的一些執(zhí)行政策最好統(tǒng)一明確。如農(nóng)村宅基地分戶登記中立戶的資格，所需的材料，分戶后面積的如何確定；超面積用地補(bǔ)辦標(biāo)準(zhǔn)，特別是一些集鎮(zhèn)上的個(gè)人商住用房，多少比例面積可以直接登記，多少比例要處罰后再補(bǔ)辦。等等。

4、登記任務(wù)重，登記力量不相適應(yīng)。2008年國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求在當(dāng)前宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大工作力度，力爭(zhēng)在2009年底前，基本完成全國(guó)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。雖然我縣在1993年完成了農(nóng)村宅基地初始登記，但由于超面積、建新不拆舊、違法轉(zhuǎn)讓等等原因，登記面貌發(fā)生了較大變化，日常變更工作沒(méi)有跟上。這次雷甸鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)拆遷涉及的五六百戶農(nóng)戶中，有70—80%沒(méi)有按實(shí)際現(xiàn)狀調(diào)查、變更登記。由此可見(jiàn)，我們面臨的宅基地調(diào)查登記發(fā)證任務(wù)是大量的。同時(shí)，當(dāng)前商品房、二手房登記的任務(wù)量越來(lái)越大，緊迫的形勢(shì)與任務(wù)已經(jīng)對(duì)登記部門形成巨大壓力。雖然登記機(jī)構(gòu)已基本健全，但是隊(duì)伍規(guī)模和專業(yè)素質(zhì)與任務(wù)不相適應(yīng)。

二、對(duì)策探討

1、統(tǒng)一明確執(zhí)行政策。對(duì)法律未細(xì)化的一些執(zhí)行政策做到，一是標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，可避免科室、國(guó)土所處理同一問(wèn)題差異。二是業(yè)務(wù)銜接流程明確，可避免使當(dāng)事人往返于科室、國(guó)土所之間，辦理時(shí)間延長(zhǎng)導(dǎo)致當(dāng)事人意見(jiàn)。

2、規(guī)范土地登記。土地登記薄由土地登記卡組成。《物權(quán)法》明確規(guī)定，土地登記薄是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記薄確有錯(cuò)誤外，以土地登記薄為準(zhǔn)。因此，土地登記薄在土地登記和今后歸檔查詢當(dāng)中發(fā)揮著不可替代的作用。而以往，法律沒(méi)有很明確土地登記薄是主件，無(wú)論是普通百姓、金融機(jī)構(gòu)、還是政府管理部門更注重土地權(quán)利證書。為了充分發(fā)揮土地登記薄的重要作用，保證土地登記薄的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，在土地登記過(guò)程中需要把握好以下方面：一是《土地登記表格》中的土地登記卡、土地歸戶卡，土地登記薄、均有國(guó)土資源部規(guī)定的制式表格，其內(nèi)容、格式不得改變，正確理解和把握登記卡項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，全面規(guī)范填寫登記卡欄目?jī)?nèi)容。二是實(shí)現(xiàn)登記中登記卡全覆蓋，考慮到建卡量大和數(shù)據(jù)庫(kù)中部分登記信息不完整、不正確等實(shí)際情況，可先導(dǎo)出地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中的登記信息，搭建電子介質(zhì)的土地登記卡薄框架，在變更時(shí)或利用時(shí)再一一核對(duì)完善登記卡薄。今后凡是土地登記事項(xiàng)都要在登記卡上注冊(cè)登記。三是在對(duì)外提供土地登記信息，做到除公檢法和權(quán)利人外，應(yīng)以登記卡方式提供。

3、以圖管地，提升地籍管理數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)用。在國(guó)土資源管理工作中，一直提倡“以圖管地”，特別是土地登記這塊，量大面廣，“以圖管地”顯得更為重要。在初始登記時(shí)，武康、新市、城關(guān)建立了紙質(zhì)地籍圖，隨著城市化進(jìn)程的加快，宗地、基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)不斷發(fā)生變化，原紙質(zhì)地籍圖跟不上發(fā)展的需要，導(dǎo)致許多宗地都是單獨(dú)測(cè)量，單獨(dú)成圖，無(wú)法對(duì)相鄰宗地做校驗(yàn)，宗地與宗地之間的沖突不易被發(fā)覺(jué)，以地塊來(lái)查找權(quán)利人難度大。幾年來(lái)已完成全縣9個(gè)建制鎮(zhèn)以及大的集鎮(zhèn)共140余平方公里數(shù)字測(cè)量工作，為數(shù)字化地籍圖編著提供了底圖。在數(shù)字化地籍圖編著完成的基礎(chǔ)上和原地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中的登記屬性數(shù)據(jù)掛勾，形成完整的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)。進(jìn)一步保證土地登記準(zhǔn)確率，提高地籍管理工作效率和社會(huì)服務(wù)水平。同時(shí)，為縣政府制定、落實(shí)各項(xiàng)土地管理政策，快速統(tǒng)計(jì)、提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。在不違背保密規(guī)定的前提下，也可有償向社會(huì)提供相關(guān)信息，實(shí)行地籍信息產(chǎn)業(yè)化。

4、地籍調(diào)查前置，縮短土地登記周期。1995年修訂的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地登記的基本程序可分為土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)證書五個(gè)步驟。地籍調(diào)查又包括權(quán)屬調(diào)查和地籍勘丈兩個(gè)環(huán)節(jié)。地籍調(diào)查是土地登記機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要職責(zé)，一直以來(lái)由國(guó)土資源行政管理部門完成。2008年2月1日，《土地登記辦法》（國(guó)土資源部40號(hào)令）已開(kāi)始正式實(shí)施。《土地登記辦法》對(duì)土地登記的程序進(jìn)行了新的規(guī)定。土地登記（土地總登記除外）的程序簡(jiǎn)化為：土地登記申請(qǐng)、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)或更換證書四個(gè)步驟。地籍調(diào)查可在土地登記申請(qǐng)前先行開(kāi)展，地籍調(diào)查成果應(yīng)作為土地登記申請(qǐng)時(shí)申請(qǐng)人提供的要件，這樣可進(jìn)一步減少登記材料在國(guó)土部門的滯留時(shí)間，縮短土地登記周期。

5、打造土地登記（登記代理）的骨干隊(duì)伍，培養(yǎng)登記事務(wù)的專業(yè)人員。制定長(zhǎng)期培養(yǎng)土地登記專業(yè)骨干方案，加強(qiáng)對(duì)在職登記業(yè)務(wù)人員（登記代理人員）的登記政策培訓(xùn)、具體業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)、信息化培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)等，以提高專業(yè)人員的全面素質(zhì)。土地登記代理處作為中介企業(yè)，對(duì)代理人員推行以工作量與工資掛勾考評(píng)機(jī)制，以及過(guò)錯(cuò)追究制度。

6、進(jìn)一步完善登記代理制度。德清縣土地登記代理處成立于1998年，是國(guó)土局下屬國(guó)有企業(yè)。土地登記代理是中介服務(wù)行為，他和目前實(shí)行的土地登記自我舉證是配套的。土地登記自我舉證是土地登記申請(qǐng)時(shí)由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項(xiàng)制度。土地權(quán)利人不僅要自主申請(qǐng)土地登記，還要自主委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬調(diào)查和地籍勘丈等相關(guān)業(yè)務(wù)，自我提交土地登記資料和地籍調(diào)查成果。土地注冊(cè)登記是法律確立的政府行政職能。一直以來(lái)，土地登記代理處和地籍科在內(nèi)部對(duì)登記事務(wù)沒(méi)有具體劃分，外面登記申請(qǐng)人也不知道土地登記代理處具體從事的工作。進(jìn)一步完善登記代理制度，加強(qiáng)對(duì)用戶申請(qǐng)登記的代理，實(shí)行“雙向代理制”。這樣有利于推行自我舉證、調(diào)查前置工作。注重社會(huì)宣傳，提高廣大干部群眾對(duì)土地登記代理制度必要性的認(rèn)識(shí)，努力創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境和社會(huì)氛圍，確保土地登記代理制度順利推進(jìn)。土地登記代理處辦公場(chǎng)所與地籍科適當(dāng)分離，進(jìn)一步使登記申請(qǐng)人從感觀上正確認(rèn)識(shí)土地登記代理處。作為中介，代理處在條件成熟時(shí)可把服務(wù)延伸到重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，方便用戶，提升用戶對(duì)服務(wù)的滿意度。在范圍上，可延伸到農(nóng)村宅基地。對(duì)農(nóng)村宅基地代理服務(wù)，收費(fèi)上可以適當(dāng)減輕。