中國成為全球零售業(yè)的新高地

吳曉/文

中國成為全球零售業(yè)的新高地

吳曉/文

目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭開始加快，預(yù)計(jì)2010年幾乎所有商業(yè)市場都將出現(xiàn)正增長

中國消費(fèi)者如今開始追求更為多元化的購物體驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，中國消費(fèi)者的消費(fèi)模式在1995年時(shí)超過50%都集中于食品消費(fèi)，而這一比重到2008年已減少至38%。

在過去的20年中我們看到各類全球零售商陸續(xù)進(jìn)入中國，零售商不再將其業(yè)務(wù)范圍局限于東部沿海城市，而是開始逐步向內(nèi)陸及西部城市擴(kuò)張。全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕近日發(fā)布了全球商業(yè)地產(chǎn)市場觀察，根據(jù)此項(xiàng)研究分析，未來全球商業(yè)地產(chǎn)市場高點(diǎn)將在中國。

實(shí)際上，中國城市正吸引著越來越多的國際零售商，并同現(xiàn)有的全球零售業(yè)中心爭奪最具吸引力的零售業(yè)目的地，這在早些時(shí)候世邦魏理仕發(fā)布的2010年《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報(bào)告中亦有反映：通過對全球69個(gè)國家294家全球最主要的零售商進(jìn)行調(diào)查，中國有三個(gè)城市位居十大零售城市之列，分別為香港(排名第五)、北京(排名第六)和上海(排名第八)。這些城市的入選在很大程度上是由于它們對奢侈品和服裝/鞋類行業(yè)的吸引力。

對此，世邦魏理仕中國區(qū)研究部資深董事及部門負(fù)責(zé)人馬雪明評論說：“中國消費(fèi)者不斷增長的消費(fèi)能力同時(shí)還推動了國內(nèi)零售業(yè)的快速發(fā)展，并觸發(fā)了消費(fèi)模式的一種改變。”

全球商業(yè)市場觀察

目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭開始加快，預(yù)計(jì)2010年幾乎所有市場都將出現(xiàn)正增長。不過，增長步伐并不一致。亞太地區(qū)的新興市場增長最為強(qiáng)勁，成為領(lǐng)頭羊，緊隨其后的是拉美地區(qū)。北美和西歐地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對更為脆弱，且落后于其他地區(qū)。

消費(fèi)者信心好轉(zhuǎn) 在就業(yè)前景看好的帶動下，全球消費(fèi)者信心好轉(zhuǎn)，使得眾多成熟市場的商業(yè)增長好于此前預(yù)期。不過，鑒于目前失業(yè)率仍然居高不下，并且未來一至兩年內(nèi)可能仍將如此，消費(fèi)者信心要恢復(fù)至長期增長水平尚有一定的距離。因此，目前消費(fèi)者仍保持謹(jǐn)慎的消費(fèi)態(tài)度。不過，亞洲地區(qū)，尤其是中國的情況例外。亞洲地區(qū)的消費(fèi)者似乎正在以前所未有的水平花費(fèi)其新獲得的財(cái)富。

零售商表現(xiàn)更為活躍 零售商尋求開設(shè)的店面數(shù)量日益增加。不過與此同時(shí)，零售商仍持審慎態(tài)度，其擴(kuò)張主要關(guān)注于已進(jìn)入的市場。租戶繼續(xù)關(guān)注于主要城市的最佳地段，從而加劇了最佳地段與其他地區(qū)市場之間的兩極化現(xiàn)象。眾多優(yōu)質(zhì)地區(qū)商業(yè)空間的空置率較低，而很多次級地區(qū)的商業(yè)空間空置率仍然處于歷史高位。

優(yōu)質(zhì)空間的租金保持平穩(wěn) 受租戶需求強(qiáng)勁的影響，優(yōu)質(zhì)空間的租金保持平穩(wěn)，上述三大地區(qū)的部分城市的商業(yè)空間租金出現(xiàn)了強(qiáng)勁的同比增長勢頭。相反，次級地區(qū)的商業(yè)空間租金繼續(xù)下跌。

亞洲區(qū)商業(yè)市場概況

今年第三季度，眾多亞洲經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)增長，這是因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)體的政府刺激計(jì)劃帶動了其商業(yè)支出和國內(nèi)需求，從而有效地抵消了對美國和歐元區(qū)凈出口下降的不利局面。日本繼續(xù)表現(xiàn)不佳。在此期間，日本政府被迫實(shí)施了量化寬松貨幣政策，并將基本隔夜拆借利率降至實(shí)際為零的水平，以便抑制日元升值帶來的不利影響。與此同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格以亞洲貨幣的不斷走強(qiáng)促使該地區(qū)其他國家的政府實(shí)施融通性貨幣政策，以便在不阻礙其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下重新保持經(jīng)濟(jì)增長的平衡。對亞洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)的近期發(fā)展前景，經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然一致看好。今年10月，國際貨幣基金組織預(yù)計(jì)2010年亞洲的增長率約為7.9%，2011年將為6.7%，是全球所有地區(qū)中增長最快的。不過，預(yù)計(jì)2010年底以及2011年亞洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長將開始放緩，其主要原因是該地區(qū)的各個(gè)經(jīng)濟(jì)體在面臨需求壓力時(shí)將會采取不同的緊縮貨幣政策所致。

亞洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)回升也使其商業(yè)市場受益，第三季度商業(yè)市場繼續(xù)保持堅(jiān)挺，其有利的增長因素包括消費(fèi)者信心不斷增長、就業(yè)市場好轉(zhuǎn)以及入境游客數(shù)量增加等。中國臺灣、中國香港和中國大陸地區(qū)的零售額同比增長24.3%，日本的零售額同比增長為4.3%。與此相反，新加坡盡管入境游客數(shù)創(chuàng)下歷史新高，但其零售額并未得到提升，今年8月份同比下挫1.2%，六個(gè)月來持續(xù)走低。不過，這主要是由于汽車銷量下降所致，如果排除該因素，新加坡零售額同比增幅仍達(dá)6.2%。

亞洲地區(qū)成熟市場和新興市場的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)各異。第三季度，該地區(qū)眾多城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的平均租金保持平穩(wěn)，部分城市微幅上揚(yáng)，其中表現(xiàn)最好的是上海、北京、廣州、東京、臺北和香港，平均租金漲幅從0.5%（東京）到4%（臺北）之間不等。相反，新加坡和馬尼拉商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)從以往的低迷狀態(tài)中緩慢復(fù)蘇，部分購物中心迫于空置率壓力小幅降低了其租金。盡管亞洲地區(qū)商業(yè)物業(yè)的租金表現(xiàn)各異，但由主要國際奢侈品牌占據(jù)上風(fēng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地區(qū)仍然具有很大的競爭力。在中國和印度的眾多城市，由于大量新增商業(yè)空間供應(yīng)即將進(jìn)入市場所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)依然很高。不過，在未來的幾個(gè)季度，在入境游客增長以及消費(fèi)者購買力不斷走強(qiáng)的帶動下，預(yù)計(jì)市場對商業(yè)物業(yè)的需求將逐步好轉(zhuǎn)。

美洲零售物業(yè)市場

2010年商業(yè)市場重新趨于穩(wěn)定。在上半年消費(fèi)開支激增后，商業(yè)活動有所放緩。在過去的兩個(gè)季度里，美洲國家的商業(yè)空置率和租金費(fèi)率均保持持平。預(yù)計(jì)商業(yè)活動在2010年剩余時(shí)間和2011年初都將繼續(xù)保持平和。

美國 世邦魏理仕的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)顧問表示商業(yè)空置率，特別是商業(yè)街和地區(qū)性購物中心的商業(yè)空置率，在2010年基本持平。消費(fèi)開支的增長在過去的幾個(gè)月內(nèi)已經(jīng)穩(wěn)定，消費(fèi)者繼續(xù)增加必需品方面的開銷。鑒于我們比照的對象是零售銷售額歷史上的一些最低點(diǎn)（與去年同期相比），我們對消費(fèi)是否真正回暖仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。預(yù)計(jì)最早在2011年初才能出現(xiàn)穩(wěn)步回暖，但是商業(yè)中心的空置率在三季度未增加的事實(shí)是一個(gè)積極的信號。

加拿大 加拿大商業(yè)市場開始受到不平衡的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場蕭條的影響。加拿大的消費(fèi)者信心現(xiàn)在處于2009 年11 月以來的最低點(diǎn)。七月的零售銷售額環(huán)比下降0.1%，在過去四個(gè)月中的三個(gè)月出現(xiàn)下滑。加拿大民眾被告知本次衰退中最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去，但是今年以來的就業(yè)緩慢增長和二手房屋銷售額的大幅下降開始影響消費(fèi)。家具和室內(nèi)陳設(shè)的銷售額在七月環(huán)比下降8.4%。該行業(yè)現(xiàn)在的銷售額比本次衰退最低谷時(shí)期——2009年初——還要低。令人較為振奮的是服裝銷售環(huán)比上漲0.9%，大型綜合商場的銷售環(huán)比增加了2.4%。到目前為止，保守消費(fèi)的影響只限于零售商的收入，但是如果消費(fèi)持續(xù)低迷，可能將會對市場基本面和未來建設(shè)計(jì)劃產(chǎn)生影響。

拉丁美洲 由于中產(chǎn)階級和對全球商品需求的持續(xù)增長，拉丁美洲的經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)繼續(xù)強(qiáng)于北美。在巴西更是如此。該國為控制通貨膨脹而調(diào)高了利率。拉丁美洲的商業(yè)空置率基本上持平或者有所下降：從高端奢侈品到大賣場零售商的各個(gè)市場層面都似乎表現(xiàn)良好。盡管對商業(yè)空間的需求增加，租金費(fèi)率仍舊持平。大部分的增長繼續(xù)來自于本地和地區(qū)性零售商，同時(shí)也有幾個(gè)歐洲零售商正計(jì)劃在該地區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張。

歐洲、中東及非洲地區(qū)零售物業(yè)市場

歐洲、中東及非洲區(qū)是一個(gè)多樣化的市場，但至今仍然是單獨(dú)的最大經(jīng)濟(jì)體。這個(gè)區(qū)域有120個(gè)不同的國家，都有自己的立法、政府、稅收制度和文化等，但流行趨勢還是清晰一致的。

歐洲、中東及非洲區(qū)處于跨境國際零售商活動的中心地帶。全球10大國際市場中，有7 個(gè)位于歐洲、中東及非洲區(qū)。這一區(qū)域是知名零售品牌的溫床，這些品牌在此區(qū)域內(nèi)外不斷流動。雖然不是所有市場都是這樣，但多數(shù)國家認(rèn)為全球金融危機(jī)最壞的影響已經(jīng)過去，它們正見證著國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，信心也隨之增加。零售商正在享受復(fù)興中擴(kuò)張的活力。

每年，世邦魏理仕都會和200多個(gè)國際零售商交流，了解評估它們的擴(kuò)張意圖。零售商在2011年的擴(kuò)張意圖較之2010 年有很大提高。約有20%的受訪者希望將店鋪擴(kuò)大至40家以上。約有一半受訪者希望再開20家新店。零售商對亞洲市場特別感興趣，尤其是中國市場。

我們已經(jīng)看到了如Uniqlo、Gap、H&M、Zara的行動。而Forever 21、奧爾多（Aldo）、健樂士（Geox）以及德國狼爪（Jack Wolfskin）僅是一些意圖拓展此區(qū)域業(yè)務(wù)的品牌代表。未來會有更多其它品牌進(jìn)入。零售商們在對前景充滿樂觀的同時(shí)，也表示了其希望鞏固市場的需要。

一般來說，零售商希望鞏固現(xiàn)有的零售業(yè)務(wù)，所以不必要冒風(fēng)險(xiǎn)開拓新市場。大多數(shù)零售商希望在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的市場增加店鋪數(shù)量，而非開辟新的戰(zhàn)場。那些已經(jīng)證實(shí)的主導(dǎo)場所仍然分得最大份額的利潤。當(dāng)然，這并不僅意味著“最大的就是最好的”。零售商很想知道最佳零售場所在哪兒。這里的最佳包括消費(fèi)者集中處，消費(fèi)支出，互補(bǔ)型零售店鋪組合和已經(jīng)證實(shí)的記錄。這意味著在很多市場，最佳位置的租金將回升至2007-2008年的高水平。

令人吃驚的，也是意料之中的是業(yè)主和投資商表現(xiàn)了和零售商相同的態(tài)度。對于投資者來說，已經(jīng)證實(shí)的英國、西班牙和法國市場仍然是最受他們青睞的。其它市場如瑞典和波蘭，也在不斷得到投資者的青睞，因其抵御了全球金融危機(jī)的最壞影響，成為投資安全的場所。即使像西班牙這樣的市場，隨著其不斷增長的宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，我們也看到了對其興趣的復(fù)蘇。

同樣，業(yè)主也在積極尋求管理其購物中心資產(chǎn)的辦法。僅僅買下購物中心，然后坐等資產(chǎn)升值已經(jīng)不夠了。他們面臨著挑戰(zhàn)，即如何優(yōu)化租戶組合，改善商業(yè)環(huán)境，保證自己購物中心的與眾不同。

一些零售品牌正在尋找依靠自己的力量開拓新市場的途徑，而不愿意采取出售特許權(quán)的模式。全球金融危機(jī)讓很多特許權(quán)商業(yè)受到考驗(yàn)，所以如今的零售商更傾向于拓展公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在歐洲，我們看到了電子商務(wù)的到來。

很多零售商包括瑪莎百貨（Marks & Spencer）、H&M、Zara、蓋璞（Gap）以及香蕉共和國（Banana Republic）都公開表示了其建造商務(wù)銷售渠道的意愿。因此，房地產(chǎn)業(yè)很想知道零售商的這一策略將產(chǎn)生什么影響。隨著零售商尋求單純通過電子商務(wù)來服務(wù)客戶，這一舉動會給處于二、三級位置的租賃房產(chǎn)帶來更大壓力嗎？

最后，隨著競爭日益激烈和年輕消費(fèi)者越來越容易改變主意等，零售商需要更努力地建立起他們與客戶之間的感情紐帶。我們所有人必須了解零售商這一團(tuán)體，了解那些最辛勤工作以不斷創(chuàng)新和迎接挑戰(zhàn)的成員。

中國零售物業(yè)市場

中國的GDP在過去10年中取得了9.9%的年均復(fù)合增長率。持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長以及從未間斷的城市化進(jìn)程正推動著中國在全球財(cái)富國家排名中的不斷攀升。根據(jù)瑞士信貸最近的一份研究報(bào)告，中國成年人人均財(cái)富在過去十年中翻了三番，從2000年時(shí)的6000美元增長至了2010年的18000美元。迄今為止，中國的家庭總財(cái)富已經(jīng)排名全球第三，總量落后日本20%左右，但比排名第四的法國領(lǐng)先約35%。

中國消費(fèi)者不斷增長的消費(fèi)能力同時(shí)還推動了國內(nèi)零售業(yè)的快速發(fā)展，并觸發(fā)了消費(fèi)模式的一種改變。中國消費(fèi)者如今開始追求更為多元化的購物體驗(yàn)，食品消費(fèi)比重從1995年時(shí)的50%減少至2008年的38%也進(jìn)一步證實(shí)了這一趨勢。

這些強(qiáng)勁的中國經(jīng)濟(jì)及市場基本面由此給予了全球零售商充分的理由進(jìn)入中國零售市場。在過去的20年中我們看到各類全球零售商陸續(xù)進(jìn)入中國，而隨著中國二線及三線城市零售環(huán)境的日趨成熟，零售商不再將其業(yè)務(wù)范圍局限于東部沿海城市，而是開始逐步向內(nèi)陸及西部城市擴(kuò)張。

盡管由海外及國內(nèi)零售商不斷擴(kuò)張所帶來的需求依然十分旺盛，部分二線及三線城市目前正經(jīng)歷著由過量供應(yīng)所導(dǎo)致的陣痛期。根據(jù)世邦魏理仕最新的研究數(shù)據(jù)表明，我們所跟蹤的部分二線城市在過去9個(gè)月中出現(xiàn)了不同程度的租金波動。這很大程度上是由短期供應(yīng)高峰對市場租金水準(zhǔn)施加下行壓力所造成的。

然而，由于這些二線城市必須將其主流零售模式從傳統(tǒng)的百貨公司往現(xiàn)代購物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型，以滿足零售商及消費(fèi)者的最新需求，陣痛是無法避免的。我們相信隨著供應(yīng)高峰的逐漸消退以及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)升級換代逐步完成，中國主要城市的零售市場表現(xiàn)將在中長期內(nèi)保持積極。