□ 安 徽 儲平平

自2006年全面啟動新一輪建設社會主義新農村的重大歷史任務以來，廣大農村基本上都在勾畫“生產發展，生活富裕，鄉風文明，村容整潔，管理民主”的美好前景并在不斷地踐行，其中對于改善農村人居環境的建設工作勢必要先行。因此近幾年來在廣大農村特別是一些鄉村集鎮以及城鄉結合部迅速掀起房地產熱。這些工作在某種程度上改變了農村的面貌，改善了農民居住的條件，但更令人關注的是暴露出的問題，例如新形勢下農村剩余勞動力的轉移、農村土地使用權流轉、農村宅基地使用等均引起理論界以及實踐工作者的高度關注和廣泛爭議。縱觀農村房地產發展的現狀，我們不得不反思：在眾多制約農村房地產發展的因素中，究竟誰才是真正的主宰？農村房地產發展不可能簡單照搬城市地產發展模式，同時必須回答房地產究竟采取何種發展模式才能充分發揮其作為先導性產業的影響與作用。殊途同歸，實現農村可持續發展應該是主旋律。

一、農村住宅開發現狀

伴隨城市地產競爭日益激烈，許多開發商將目光集中到城市郊區，通過參與集體土地開發、政府城中村項目改造，創造新的利潤增長點。然而由于在實際操作過程中存在許多違規行為，農民并未很好地享受成果。有人認為，當開發商參與現代化農業項目，將土地“種上”房子，從某種意義上來說是城市包圍農村的“房吃人”現象。

（一）將城郊結合部的農村集體經濟組織改造成為股份公司

然后，鼓勵外來投資者參資入股，并且將現代農業觀光園改造成為房地產項目，除少部分土地用于觀賞植物的種植和農產品生產之外，絕大部分土地變成商品房用地，并通過對外招商引資，直接或者變相出售商品房。

（二）打著新農村建設的幌子

鼓勵開發商直接投資參與農村建設以及危房改造等項目，政府將一部分獲得的土地直接轉讓給房地產開發商，由他們建造別墅、辦公大樓或者通過提高土地容積率，建造一批商品房，而在事實上由于農村集體土地的特殊性質使得這些商品房又經常淪為“小產權房”。但購房者對此卻不知情或不以為然，這為以后的房產糾紛埋下了伏筆。

同時也包括農民自主開發。隨著農村基礎設施建設的大力推進，特別是農村道路的建設，一些農民自發地向道路旁聚集。他們利用農村自身的關系網絡重新獲取土地進行自主開發建筑。這些住宅建筑一方面直通公路，既缺乏綠化而導致景觀單一，又存在極大的安全隱患；另一方面庭院內部功能分區不當導致空間環境雜亂而骯臟，而外部缺乏必要的公共活動和交往場所。

農村的面貌在悄悄地發生著變化。但是，這種規避國家現行法律的房地產開發項目，在一定程度上損害了農村集體經濟組織和農民切身利益。房地產開發商參與農村危房改造，雖然在一定程度上解決了政府發展資金不足的問題，但由于房地產開發商在改造過程中付出了成本，地方政府不得不將那些本來按照法律應該收取的土地出讓金，補貼給房地產開發商，而當地居民并沒有從中獲得益處。特別是這種簡單地將土地“種上”房子的行為已經嚴重地干擾了農村可持續發展，使得農村經濟發展與生態環境之間關系趨于新的對立。當城市的文明經歷了工業文明的洗禮之后，我們越來越清醒地意識到環境與經濟之間的關系。美國環境經濟學家萊斯特·R·布朗曾言：“在漫長的歲月中，人們賴以生存的是自然資產所產生的利息，當我們目光短淺地為保持現行模式（工業化經濟）而努力的時候，我們正在耗盡地球的自然資本”。2007年黨的十七大報告中明確將“建設生態文明”作為實現全面建設小康社會奮斗目標的新的更高要求。與城市相比較，農村更應體現生態文明的一面。

二、農村房地產建設過程中的制約因素分析

透過農村居民點分布以及開發建設的現狀，導致農村房地產發展過程中問題層出不窮，究其原因，政府、農民、開發商均負有不可推卸的責任。他們都忽略了生態環境與農村經濟發展間的關系。山川秀美，田園風光，那是我們腦海中農村所獨有的特色。城市生活的快節奏在這里沒有市場。農村和緩的生活節奏，更體現出人與自然的和諧與統一。土地是一種不可再生資源，而房地產開發則是一種長期的、持續地占用土地的經濟發展模式。政府可以邀請房地產開發商參與農村危房改造，也可以鼓勵投資者參與新農村以及現代化農業建設，但是必須處理好新農村建設與房地產開發之間的關系，千萬不能將房地產開發作為新農村建設的發展目標。

政府制定發展規劃不合理，主要表現為土地利用規劃滯后于農村建設規劃。在實際操作中農村的發展主要是以外延發展為主，用地粗放，其直接后果是其集聚功能難以完善，基礎設施的投資成本過高，設施的修建難以形成規模效益，造成基礎設施尤其是環境設施嚴重不足。在編制規劃時缺乏科學性、預見性和超前性，使得農村發展的空間受到限制。規劃不注重農村內部資源的充分利用，致使一些可以利用的資源閑置；各個項目用地的規劃布局不合理，生活區與畜養區等功能區相互混雜……這種不合理的規劃布局直接造成了資源的浪費和生態環境、個人健康的惡化。

農民的思想觀念未能得到根本轉變，小富即安、故步自封等意識形態仍占一定份量，他們的思維和創造力也就不同程度地受到禁錮，農村住宅很難有比較系統合理的規劃與設計，農村住宅建設市場很難有長足的發展。在這些因素的結合作用下也就導致了農村房地產發展過程中存在的一些共性問題：①地域特色漸失，浪費與隱患并存；②缺少規劃，土地使用率不高； ③破壞生態，不利于和諧發展。

三、因地制宜，融生態文化于農村建設之中

（一）加強村域空間整合

村域空間整合可以更高效、集約地利用土地，改善村民居住環境，節約建設成本，方便村民生活。加速零散居民點向較大居民點集并，建設相對集中的居民區以及相應的配套建設，使村民居住環境得到明顯改善。對于遷出的居民點應盡快復墾或配以生態用地進行綠化建設。在這個過程中應本著節約用地的原則進行，但也必須考慮到當地實際情況。在規劃過程中，村委會應嚴格控制農戶建設面積，實行統一規劃、統一標準、統一設計、統一施工的方案，同時也應優化農村基礎設施建設，合理布局基礎設施用地；既要考慮村容的整體性，又要注重農村住戶從事農、林、牧、副、漁等各種生產、生活的實用性。

（二）加強農村居民點建設規劃

對于居民點的建設規劃，重點是整治村民的居住環境，為在住的以及將來要搬遷過來的居民提供良好的建設家園的空間。具體可以從內部空間布局、環境整治以及住宅建設等幾個方面來進行。

整理“空心村”、“爛心村”。將中心村內的廢棄地和閑置地進行適當整理，減少閑置用地面積，調整村內用地結構，優化村內布局。拆村并點，建立中心村。以較大的不易搬遷的村莊為中心，根據有利于生產、符合村民意愿和要求的原則，搬遷和歸并一些小的自然村，或是將規模較小的、布局分散的自然村搬至中心村，對原有村莊宅基地進行整理，以備農田使用或它用。

住宅建設應該延續當地民居的本土特征，這即是對地方文化的尊重，也是對美的傳承。住宅建設的重點應該是改進住宅內部的功能，滿足村民新的文化生活需求，改善居住條件。在建材的使用方面，應本著節儉的原則進行。要充分利用舊料以及當地的建筑材料，同時還要充分利用當地的勞動力資源。

環境整治工作的重點是改善村容村貌，這也是將來居民點建設的重點內容。加快居民點外圍和村內綠化建設，整理各個院落之間的場院、空閑地和棄置地，根據實際建設一些小型廣場或綠地，為村民加強交流提供更大的空間。要增加宅院與道路之間的空地，適當建立一些綠化帶，既可改善景觀單一的局面，又可以增加安全系數。

（三）完善配套建設，徹底改善農村人居環境

1.加強農村基礎設施以及公共服務設施建設。對于農村基礎設施建設，首先必須解決農村供水問題。目前農村大部分農民采取自打井供給水，取水設施簡陋，水質比較差，容易受感染。要改變這種現狀，必須建設集中供水系統，滿足村民生活以及消防對水質、水壓和水量的要求。集中供水系統的建立，可以更有效地引導居民點的合理建設。

在農村由于所處地域的特色，要想建立合理、高效的村域規劃，必須將其與教育、文化、衛生、醫療等公共服務設施建設相協調。因此在中心居民點必須設立學校、衛生院、圖書館、休閑娛樂場所等，以及適度規模的商業網點。

2.加強金融支持，扶持農村經濟發展。任何一個國家或地區，規劃得再高效，若是老百姓沒有穩定的收入，經濟不發展，這個國家或地區都沒有辦法長久生存下去。農村要致富必須要有資金支持，而農村貸款難也一直是限制農民致富的瓶頸。因此必須建立面向農村的多渠道的金融服務系統，扶持農業、支持農村、幫助農民。

3.確保規劃的持續性發展。擺在我們面前的問題，不是規劃的制訂問題，而是規劃的如何持續貫徹實施的問題。美國是一個居住水平很高的國家，住房保障方面最具特色的就在于其各項保障措施的法制化。與其相比，我國在這個方面就表現得尤其落后。當一份規劃被制訂好，人們就在擔心它究竟可以持續多長時間，政策的不連續性往往讓人難以適從，也最容易挫傷人們的積極性。

4.加強生態文化建設的宣傳。針對農民文化素質偏低，法律意識淡薄的特點，必須加深人們對于生態文化建設的理解，方能獲得智力支持。在當前新農村住宅規劃建設中，農民往往只關注自家的住房，卻無意或無力參與農村整體環境的營造，無法保障農村持續健康發展。因此農村基層政府應該建立農村組織，引導和教育農民接受營造環境的責任，學習如何改善環境，進而取得農民對規劃設計的支持，讓農民群眾參與到新農村建設活動中來。相信在專家、農民及主管部門的共同協作下產生的規劃、設計，將會最大可能地保證我國農村未來的健康發展。

5.利用經濟杠桿來約束農村居民點建設用地。我們還可以借鑒一些成功做法，通過經濟杠桿來規劃人們的行為。由于農村建設用地缺乏有效的市場調節機制，用地數量不受經濟約束，為此要針對具體不同的用地情況收取不同標準的費用，建立專項資金，為農村土地整理及基礎設施建設籌備資金，做到“誰投資，誰受益”。對于超標使用建設用地每年收取額外的費用，控制富裕的農民盲目使用建設用地。

隨著市場經濟的發展，村鎮產業結構發生了較大變化，務農人口在逐步減少。從供求關系上看，已有大量的農民進入中心村或城鎮購買或租賃房屋，而一些價格適中的多層農村公寓房在不少地方很受農民的歡迎，這是農村住房制度改革的一種新嘗試，可以節約土地，推動經濟增長。可見農村住宅業潛力很大。