CBD范圍界定量化研究
——以南京市新街口CBD為例

魏宗財

(廣州市城市規劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510060)

CBD范圍界定量化研究
——以南京市新街口CBD為例

魏宗財

(廣州市城市規劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510060)

本文在總結國內外CBD范圍界定方法的基礎上，依托實地調研的數據，采用墨菲指數法、商業辦公租金等值線法定量界定新街口CBD的范圍，并將其劃分為硬核和核緣兩部分，旨在為新街口CBD的發展提供范圍支撐，并以此提出CBD范圍界定的量化方法，期待為國內CBD相關研究提供借鑒。

租金等值線;墨菲指數;新街口CBD

CBD(Central Business District，中央商務區)是隨著市場經濟和城市發展，在城市中心圍繞地價峰值點形成的土地利用高度化、集約化的區域，它集中了城市最高級別的經濟活動［1］，是城市經濟最具活力的地區。因此可以說，CBD的建設既受到地方政府和社會力量的密切關注，也是學術界重點研究的領域和規劃實踐的重點［2］。南京是江蘇省省會，長三角兩大副中心之一，經濟發展水平位居全國前列。而南京新街口CBD起步較早，擁有金鷹國際、商茂、置地廣場、招商國際金融中心等高檔寫字樓，吸引了79家世界500強企業，聚集了德基廣場、大洋百貨、東方、新百、中央商場等超大型購物中心，素有“中華第一商圈”美譽之稱［3］，是古都南京一張絢麗的現代化“名片”。然而南京新街口CBD是否已經發展成熟，它對南京及其周邊地區的發展有多大帶動作用等，成為大家最為關注的問題，而解決這些問題的基礎需要首先解決當前新街口CBD模糊且存在較大爭議的邊界問題，明確其具體范圍，這也是進行CBD研究的基礎。

1 國內外相關研究

CBD最早由芝加哥學派的伯吉斯在其創立的“同心圓模式”中提出，早期的學者從CBD的形態、內部結構及其變化特征上來分析，試圖明確劃定CBD的界線，但往往由于因資料難以獲取而失敗［4］。當前，地理學家、社會學家、規劃專家、經濟學家以及其他專業或行業的專家從不同的角度使用不同的方法對CBD邊界的界定進行了研究，取得了一定的成果，其中，最具典型代表性的定量研究方法主要有以下4種:

1.1 地價峰值法

CBD的地價和租金要明顯高于城市的其他地區，通過大量的地價調查，在大比例尺的城市現狀用地圖上劃出地價等值線，找出地價的峰值點(可以有多個)，并以地價峰值點為中心，選取一條合適的地價等值線作為CBD邊界的基本線，依據實際路網或建筑等進行修改后，確定為CBD的實際邊界。但地價估值的不確定性較強，這導致CBD的邊界確定具有一定的浮動性。

1.2 人口—機構密集性法

通過實地調查，確定白天人口密度最高而晚間人口密度最低的地區以及單位土地面積上商店、辦公機構數量最多的地區，然后將二者予以疊加，找出CBD的邊界。在條件允許的情況下，可以將人口—機構密集性指標和地價情況結合起來，以確定更為合理的CBD范圍。

1.3 可達性法

一般情況下，在大、中城市的中心地區，都有一條疏導城市中心交通的環狀道路，沿著這條道路向外推延一定距離，即可初步劃定CBD的邊界，然后再根據城市中心歷史上和現實中的具體用地狀況作些調整。此種方法過多考慮既有道路因素對CBD的影響，雖操作簡便，工作量較小但準確性欠佳。

1.4 墨菲指數法

該方法由R.E.墨菲和J.E.萬斯提出，并為大多數城市和區域規劃專家所推崇［5］。墨菲指數的概念和計算方法有兩個假設:①商務活動是CBD的功能本質;②商務空間的聚集程度是鑒定CBD范圍的綜合尺度。在此基礎上，提出中心商務高度指數(Central Business Height Index，CBHI)和中心商務密度指數(Central Business Intensity Index，CBII)，這充分體現了CBD在容量方面的特征。墨菲指數確定法界定CBD的技術路線是現實和合理的，對各種類型的城市都較為適用［6］。

基于上述對CBD界定方法的評述，筆者結合南京新街口CBD發展的實際情況，通過利用對新街口建筑單體用途、租金的實地調研數據及相關訪談信息，將墨菲指數確定法和地價峰值確定法相結合，采用GIS空間插值方法對新街口CBD的范圍進行了界定，并進一步將其分為硬核和核緣兩部分。

2 南京新街口CBD范圍的定量界定

2.1 研究范圍的劃定

為科學合理地確定南京新街口CBD的范圍，筆者結合現狀預調研與訪談的實際情況，將調查范圍在《南京市商業網點規劃(2004－2010)》中劃定新街口CBD的現狀基礎適度外擴，具體范圍為:東至龍蟠中路，西至上海路、莫愁路，南至建鄴路、白下路，北至廣州路、珠江路;總面積約為5.9km2。

2.2 墨菲指數法界定范圍

(1)街區的劃分。依據墨菲指數的計算方法，主要參照城市現有路網格局(具體到城市三級道路)，將研究范圍劃分為66個街區(見圖1)。

(2)墨菲指數等值線的生成。空間插值常用于將離散點的屬性數據轉換為連續的數據曲面，以便與其它空間現象的分布模式進行比較。克里金插值法認為任何空間連續性變化的屬性是非常不規則的，不能用簡單的平滑數學函數進行模擬，但可以用隨機表面給予恰當的描述。該方法適合樣本數據量較大，分布均勻的空間分析中，其主要優點是對一組空間數據點的關系來確定空間插值，因而更加客觀真實，同時可以通過誤差等值線確定預測區的誤差范圍大小［7］。

依據現狀調研得到的各棟建筑的層數和面積數據，計算得出不同街區的中心商務高度指數和中心商務密度指數，采用GIS空間分析方法，對兩個指數進行普通克里金空間插值，得出兩個指數的等值線分布圖(見圖1、圖2)。

中心商務高度指數等值線。從圖1可以看出，研究范圍內的中心商務高度指數呈現以新街口中心地段、大行宮為核心的兩大峰值地區。新街口西是以金鷹國際購物中心(50層)、新華大廈(53層)和南京國際金融中心(52層)等為代表的超高層樓盤的聚集區域，經濟活動以商貿、商務、辦公、商業、金融、酒店、證券、零售等為主，樓房平均高度居全市之冠;而大行宮附近則擁有長安國際大廈(30層)、龍臺國際大廈(28層)、新世紀廣場(32層)、長發CFC雙子商務樓(29層)等超高層寫字樓，產業以技術服務業和商務服務業等為主，如科巷新寓等高層居住區占有較高比重也是該地段中心商務高度指數偏高的重要原因之一。此外，北部的新世界中心，南部的福鑫大廈、中國人民銀行江蘇省分行等也是新街口地區高度較高的“孤島”，前者的產業以技術服務為主，而后者以辦公、金融等為主。

中心商務密度指數等值線。整體來看，中心商務密度指數峰值地區集中于新街口中心地段，半徑約在500m范圍的地區(見圖2)。該地區作為南京市經濟最為發達的地區，商業、商務、辦公機構密集，呈面狀密集分布，具體包括南京新百、中央商場、商貿世紀廣場、大洋百貨、金鷹國際購物中心、東方國際購物中心、德基廣場等在內的中高檔零售業，以金陵飯店、中心大酒店、招商國際商務中心、新華大廈(新華報業)等為代表的商務服務業、新聞出版業，以沃爾瑪、華聯為代表的大型批發零售賣場，以五星電器、蘇寧電器、國美電器等為代表的電器零售業等。此外，中心商務密度指數較高還包括:研究范圍東部的大行宮地段在半徑100m的范圍內聚集了長安國際大廈、龍臺國際大廈、日月大廈等高樓，經濟活動以專業技術服務業為主;南部的南京三中西側聚集了福鑫大廈、匯鴻大廈、中國銀河證券、金寶花園等，產業以商務辦公、酒店、證券等為主(見圖2)。

(3)基于墨菲指數的新街口CBD范圍。參照墨菲指數中CBD范圍劃定的要求(CBHI＞=1＆CBII＞=50%的連續街區)，同時考慮街區劃分的完整性，劃定南京新街口地區的CBD范圍為:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側(見圖3)，總面積約為2.5km2。

圖3 基于墨菲指數的新街口CBD范圍

2.3 租金法確定范圍

(1)商業、辦公租金等值線的生成。通過對研究范圍內各棟商業、商務、辦公等寫字樓的現狀租金的調研數據進行整理分析，可以發現，新街口地區寫字樓的日租金水平差異很大，其平均水平約為1.5元/m2，而長發、置地等高檔寫字樓的日租金值約為3.5元/m2。進一步采用GIS空間分析方法進行普通克里金插值，得出新街口地區日租金分布的等值線圖(見圖4)。可以看出，新街口地區的地租值在空間分布上沒有明確的規律可言，日租金峰值地區分布較為分散。調研發現，當前南京市新街口地區寫字樓空置率較低，基本維持在8%－10%左右，這遠遠低于廣州、武漢、北京等CBD內部寫字樓的20%－30%的空置率，故筆者采用日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界(見圖5)。

(2)基于租金等值線的新街口CBD范圍。以日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界，同時考慮到街區的完整性，確定新街口CBD的范圍:東至長白街，北達珠江路、廣州路，南到建鄴路、白下路，西至莫愁路(見圖5)，總用地面積約為4.0km2，除東北、西北、東南、西南四角非服務業用地集中布局外，基本反映了當前從租金水平上顯示的南京新街口CBD的范圍。

2.4 新街口CBD范圍的綜合界定

可以看出，租金等值線法確定的新街口CBD范圍要稍大于墨菲指數法確定的范圍，這在一定程度上說明目前新街口CBD的總體租金仍處于較低水平。

進一步將墨菲指數、租金等值線兩種方法確定的新街口CBD范圍進行空間疊加，取其交集，考慮街區劃分的完整性等因素，將新街口CBD的范圍劃定如下:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側，總面積在2.2km2左右(見圖6)。

圖6 新街口CBD硬核－核緣范圍

參照墨菲指數對CBD硬核(hard core，CBHI＞4.0＆CBII＞80%)、CBD核緣(core fringe，CBHI＞1.0＆CBII＞50%)的界定［4］，確定新街口CBD的硬核和核緣。CBD硬核，即CBD的核心區域，該地區內從事商業服務活動的高度指數和密度指數均達到最高值，是CBD的核心所在。南京新街口CBD硬核范圍為北至長江路，東至洪武北路、洪武南路，西至王府大街西側，南至淮海路，且沿中山東路南北兩側呈軸線狀延伸到大行宮附近，總用地面積為0.8 km2。CBD核緣為CBD的外緣區域，是CBD范圍內從事服務活動相對較弱地區，多為分散型的服裝、日用百貨、電子、超市等零售業以及餐飲住宿業等，對CBD外擴起到重要“連帶”效應;新街口CBD的核緣范圍為除去硬核的地區，其邊界和CBD邊界一致，總用地面積約為1.4 km2。

3 結論

本文在對南京新街口地區建筑單體現狀調研的基礎上，運用GIS空間分析方法從墨菲指數法、租金等值線兩個角度對新街口CBD的邊界進行定量界定，并將兩種分析方法的結果進行疊加，最終將南京新街口CBD的具體范圍界定為:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側，總面積為2.2km2。并在此基礎上，進一步將新街口CBD的硬核和核緣兩部分進行了界定，分析了它們主要經濟活動的差異，這豐富了CBD范圍界定的量化方法。

(編輯:劉文政)

［1］閻小培，周春山，冷勇，陳浩光，廣州CBD的功能特征與空間結構［J］.地理學報，2000，55(4):475－581.

［2］崔功豪，中國城市CBD量化研究(序)［M］.南京:東南大學出版社，2007.

［3］王墨.商業老大地位動搖南京新街口CBD將被誰拋棄［N］.東陽日報:2008－04－28.

［4］許學強，周一星，許學強，城市地理學［M］.北京:高等教育出版社，2002.

［5］陳瑛著，城市CBD與CBD系統［M］.北京:科學出版社，2005:25－28.

［6］楊俊宴，吳明偉.中國城市CBD量化研究［M］.南京:東南大學出版社，2007.

［7］宗躍光，彭萍，郭瑞華，等.空間插值法在地價梯度場分析中的應用——以北京市住宅用地為例［J］.城市開發，2004，(1):39－41.

AbstractBased on the summarizing of extension definition methods of CBD international and domestic，by using the data of site investigation，the extension of Xinjiekou CBD is defined quantitatively by apoting Murphy Index and commerce＆business rent Contour，so as to determine the existing size of Xinjiekou CBD，which is divided into two parts:hard core and core fringe to support the study of later development of Xinjiekou CBD.The paper puts forward a simple，operational，quantitative method of extension definition of CBD，which can provide some references for domestic CBD-related research.

Key wordsrent Contour;Murphy Index;Xinjiekou CBD

Quantification Study on Extension Definition of CBD:A Case Study of Xinjiekou CBD

WEI Zong-cai
(Guangzhou Urban Planning＆Design Survey Research Institute，Guangzhou Guangdong 510060，China)

K902

A

F062.11002－2104(2010)05專－0044－04

2010-08-17

魏宗財，碩士，規劃師，助理工程師，主要研究方向為城市經濟學，城市與區域規劃。