房地產估價、經紀行業信息管理系統的建設與應用

◎ 中國房地產估價師與房地產經紀人學會 吳 明 王 歡 師 磊 曲 徑

1 中房學介紹

中房學成立于1994年，是經民政部注冊登記，接受住房和城鄉建設部指導和管理的房地產估價、經紀行業唯一全國性行業自律管理組織。中房學的日常性、事務性工作主要包括：房地產估價師、經紀人執業資格考試和注冊工作；一級房地產估價機構資質核準中的材料審查工作；房地產估價、經紀行業信用檔案建設、管理工作；房地產估價、經紀行業專業培訓和房地產估價師、經紀人繼續教育工作等。

全國房地產估價師執業資格考試從1995年開始，至今已舉辦了13次，是我國最早開展的執業資格考試之一。全國房地產經紀人執業資格考試從2002年開始，至今已舉辦了8次。截至目前，共有50多萬人次參加了房地產估價師、房地產經紀人執業資格考試，有7萬多人次達到了合格標準。

房地產估價師的注冊工作和一級房地產估價機構的資質核準工作是行業內兩項非常重要的工作，都屬于國家行政許可范圍。房地產估價師的注冊工作與房地產估價機構資質核準工作相互依存、相互制約，兩項工作對辦理時限的要求都非常嚴格，如果沒有行業信息管理系統提供全面實時動態的信息，很難想象傳統的作業方式如何確保兩項工作保質、保量、按時完成。

2 行業信息化建設的目標和內容

2.1 行業信息化建設的目標

根據《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號）和《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號）等部門規章，中房學綜合管理系統將原始業務工作進行電子化、信息化、系統化的轉變，運用計算機系統和網絡信息技術，將各種單位信息、人員信息、考試信息、注冊信息、繼續教育信息等等都融入信息系統中，解決原有數據各自為政，不能進行數據共享的問題。再根據各類信息的匯總，將各級管理人員需要的信息通過系統進行自動分析統計，便于領導和各級管理人員進行管理和決策，從而達到提高工作效率，降低工作成本的目的。同時，由于該系統將日常工作中的各種相關數據信息進行充分整合，大大加強了管理力度，達到了數據共享的目的，大量信息通過網站及時公布，也增加了行業信息的透明度，便于接受群眾監督。

2.2 行業信息化建設的內容

房地產估價、經紀行業信息管理系統是以中房學綜合管理系統為核心，下分7個子系統（見圖1）。各子系統既相互獨立，完成各自的功能，又相互聯系，數據共享，避免了數據孤島的情況，減少重復勞動，提高工作效率和信息使用率。

目前，房地產估價、經紀行業信息管理系統主要包括：中房學綜合管理系統；房地產估價師注冊系統；房地產估價機構資質核準系統；房地產估價信用檔案系統；房地產經紀人注冊系統；房地產經紀信用檔案系統；考試管理系統；房地產估價師、經紀人繼續教育系統（包括網絡教育系統、培訓報名系統）等等。

3 信息管理系統組織結構框架

房地產估價、經紀行業信息管理系統總體上分為四級操作模式（見圖2）。這樣既方便用戶使用和信息收集，最大限度地保證信息準確性，又方便各級管理部門的工作，減少工作環節，降低工作難度和強度，提高工作效率。

3.1 個人所實現的功能

房地產估價師的注冊申請和房地產估價機構的資質申請，都可以在網上在線進行。在線進行申請時，可以充分利用行業信息管理系統中的信息，只需要簡單地修改有變化的信息，這樣由使用者親自在線申請，可以極大地保證數據的真實性、準確性。同時，申請人還可以在線查詢自己的申請的被受理、審核的情況，為房地產估價師和房地產估價機構提供了方便。

3.2 各省管理部門所實現的功能

房地產估價師注冊系統和房地產估價機構資質核準系統，為各省級管理部門開發了相應的管理功能，審核功能包括：受理、審核和匯總上報的功能，以完成對房地產估價師注冊申請和房地產估價機構資質申請的受理、審核和上報許可部門的工作；監管功能包括：查看本省房地產估價師的注冊信息、房地產估價機構的資質信息等，并根據有關規定有效地進行監管；系統功能包括：對行業信息管理系統中的本省數據可以進行維護、瀏覽、查詢并導出。這實際上也是為各省開發了相應的信息管理系統，很大程度上減少了各省管理人員的工作強度，提高了工作效率。

圖1 行業信息管理系統框架圖

圖2 行業信息管理系統組織結構框架圖

3.3 部級管理部門所實現的功能

行業信息管理系統為行業主管部門——住房和城鄉建設部開發了相應的功能，審批功能包括：受理和審批功能，監管功能，瀏覽和查詢功能，功能上與省級管理部門的相似，對全國范圍內的數據具有操作權限。

4 行業信息管理系統的主要特點

4.1 依法辦事，提高工作效率

按照《注冊房地產估價師管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》等部門規章要求，行業信息管理系統在開發過程中，注意做好宣傳工作，將所有相關的信息及時顯示，既提醒房地產估價師、房地產估價機構按照規定執行，也提醒各級管理者依法辦事。同時將可以用系統控制的條件直接寫入系統中，這樣既提高了工作效率，也避免了人為的因素。例如：房地產估價師在注冊有效期到期前三個月應提出延續注冊的申請，那么在這個日期之前是不允許提出申請的，這一條規定我們用程序來控制，避免了房地產估價師提前進行延續注冊的申請。

4.2 整體規劃，分步實施落實

由于中房學負責的工作繁多，情況復雜，所以在行業信息管理系統的策劃初期，就決定系統的開發采取“整體規劃，分步實施落實”的原則，從中房學的各項具體工作入手，逐步擴展到各省及個人使用。

行業信息管理系統從2004年開始籌備，到2005年開始正式使用中房學綜合管理系統起，經過3年的快速發展，到2007年底，房地產估價師注冊系統、房地產估價機構資質核準系統、房地產經紀信用檔案系統、考試管理系統都已正式投入使用。2008年又先后開發并投入使用了房地產估價師、經紀人網絡教育系統、培訓報名系統等。今年，房地產估價信用檔案系統和房地產經紀人注冊系統也將陸續完成開發，投入使用。

4.3 分級管理，責任明確可查

根據住房和城鄉建設部的要求，房地產估價師注冊和一級資質房地產估價機構資質核準都要經過各省的初審，再上報住房和城鄉建設部進行審批。因此，行業信息管理系統在開發時，注意做好工作的分解，增加了權限的分配功能。這樣可以根據各省的不同情況，利用系統靈活的功能，既可以給一個部門分配多種權限，也可以給不同的部門分配不同的權限，分工清楚，責任明確。

4.4 統一平臺，避免信息“孤島”

由于行業信息管理系統的一個主系統和7個子系統使用的是同一個數據庫，這些系統共用相同的庫表結構，即同一個數據庫平臺，所以避免了數據孤島現象的發生。雖然有的子系統具有相對的獨立性，但在行業信息管理系統的開發初期，就已考慮到數據共享的問題，并做好了數據的接口，便于將有些數據通過數據接口直接導入到行業信息管理系統中。例如：考試管理系統中的考務信息是相對獨立的，每年大量的考務信息如果都導入行業信息管理系統，不僅加大了數據庫的負荷，考務信息的使用率又不高。所以每年考試工作結束后，僅將當年合格考生的信息導入行業信息管理系統。這樣既減少了數據庫的負荷，也提高了系統的效率。

另一方面，個人在線申請，省級、部級在線受理、審核，都使用一個數據平臺，針對同一個數據庫工作。這樣，避免了各省分別建立數據庫、信息不統一的麻煩，也避免了各個工作環節上的時間差，使整個系統達到了流暢、及時和準確。

4.5 異地備份，保證信息安全

行業信息管理系統中數據的重要性可想而知，這是全國統一使用的數據，也是全國唯一的數據，一旦出現問題，后果不堪設想。為保險起見，工作人員不僅每天均進行數據備份，而且，還采取異地備份的辦法，在北京的不同地點分別進行備份（也被稱為“容災備份”），確保數據的萬無一失。截止目前，行業信息管理系統經歷了很多次的病毒侵入和“黑客”攻擊，完備的數據備份確保了信息系統安全。

4.6 凌晨統計，提高系統效率

行業信息管理系統管理著大量數據，每天的數據查詢量也很大。為了提高工作效率，行業信息管理系統采用凌晨自動統計的方式，將一些常用的統計信息查詢以及行業監管功能中的統計查詢，統一設置在每天凌晨進行，任何時候查詢時系統只需要進行顯示工作，大大地提高了系統運行效率。

5 行業信息管理系統的未來展望

5.1 房地產估價項目信息直報系統

依托現有的房地產估價信用檔案系統，開發房地產估價項目信息直報系統。先從一級資質房地產估價機構開始，逐步推廣到所有房地產估價機構。房地產估價機構在完成某個估價項目后，將該估價項目的主要信息通過信息直報系統上報至管理部門。該系統建立起來并全面推廣使用后，房地產估價行業發展乃至房地產市場的第一手數據將被及時匯總起來，依托這個系統，一方面可以做到對房地產估價行業更完善的日常監管，另一方面還可以據此形成行業相關統計信息，為政策制定和管理、決策工作提供重要依據。

5.2 房地產經紀行業MLS系統

MLS（Multiple Listing Service）系統，即多重上市服務系統，是在發達國家房地產經紀市場被廣泛采用的經營模式。MLS以會員聯盟的形式，按照一定的規則信息共享，收益分成，很好地解決了不動產商品的不可移動性、交易復雜性、不及時性、融資性和客戶分布的特殊性等長期困擾房地產銷售界的難題。MLS的引入可以為我國房地產經紀行業帶來全新的經營理念，對于提高整個行業的服務水平以及從業人員素質有很大的推動作用。中房學作為我國房地產經紀行業自律管理組織，有責任、也有條件逐步建立我國的MLS系統。

5.3 房地產行業數據庫

中房學是一個始終以行業研究為導向的專業性、研究性行業自律管理組織，不僅要進一步深化房地產估價、經紀領域的研究，更要逐步拓展到對整個房地產行業發展狀況、發展周期、發展規律等的研究，成為房地產行業內專業咨詢顧問服務的重要提供者，同時也更好的為政府有關部門提供決策建議。要做這樣的專業服務提供者，其中的關鍵之一，是要建立較完備的房地產行業數據庫，依托房地產行業數據庫開展相關研究，公布行業發展重要數據，發布行業發展報告等，使中房學成為房地產行業內權威的信息提供商。

6 結束語

在信息技術飛速發展的今天，借助計算機技術、網絡系統、信息系統，房地產估價、經紀行業管理部門的辦公自動化、管理科學化、信息系統化已經達到了相當高的程度。作為行業自律管理組織，不僅要做好自己的本職工作，做好日常管理工作，做好行業信息的整理工作，更要有行業發展的眼光，有未來發展的前瞻性，要站得更高、看得更遠，將計算機技術進一步應用到行業的發展中去，應用到行業的業務領域中去。MLS系統在我國的應用，房地產行業數據庫的建立，都將推動我國房地產行業的持續健康發展。作為兩個行業的全國性行業自律管理，中房學有著得天獨厚的優勢，也有著不可推卸的責任，我們要以現代信息技術為手段，積極發揮“提供服務、反映訴求、規范行為”的職能，為房地產估價、經紀行業的發展而努力奮斗。