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1 引言

數字房產是以房地產數據為管理對象的數字化、網絡化、智能化的應用系統，是對房產信息系統和相關數據基礎設施建設的總稱。它以房產信息為核心，充分利用地理信息系統、管理信息系統、辦公自動化、工作流、空間信息挖掘與分析以及網絡等技術，最大限度地集成和利用各類房產信息資源，提高房產信息共享和綜合利用水平[1]。建立以GIS技術為基礎，集成房產GIS、房產測繪、房產業務管理為一體的數字房產信息系統，可以極大的減輕房產業務管理人員的工作強度、加快業務處理效率，快速、準確、便捷地提供房產綜合信息服務，從而提高房地產管理部門的管理水平和決策能力，促進房地產業的優化發展。

本文以房產業務的基礎數據為核心，以業務管理為目標，提出了數字房產的一體化構建模式；并以浙江省溫州市數字房產信息系統的實際建設為例，論述了數字房產系統的構建方法，為數字房產信息系統的建設提供了新的思路。

2 數字房產的業務分析

房產管理信息系統起源于20世紀90年代初[2]。數字房產是房產管理信息系統發展的最新階段，是第3代房產管理軟件的最新發展方向。數字房產是數字城市的重要組成部分之一，目前在國內外有廣泛的市場應用前景。

從數字房產的服務對象來看，數字房產建設的總體目標是為政府、企業、社會公眾提供數字化、可共享的各類房產信息。通過建設數字房產的政務數據平臺和應用系統，提高房產管理部門的管理水平和工作效率，樹立公開、公平、公正的政府形象，并為房地產市場的宏觀決策服務提供信息支持。通過建設數字房產的企業監管和服務系統，加強對房產企業的誠信管理。通過建設數字房產的社會公眾信息發布和共享系統，提高房產信息的社會化共享程度。

數字房產主要由房產綜合業務辦公系統、房產GIS、房產測繪、政務辦公、信息發布等5部分組成[3]。（圖1所示）

房產綜合業務辦公子系統是將房產管理的各大項業務，包括房產權屬登記發證、轉讓過戶、抵押、租賃、裝修、危房鑒定、商品房預售、市場管理、公房管理、物業管理、白蟻防治、拆遷管理等業務職能集成在相同的辦公環境里，基于同一個數據平臺，實現信息和數據相互流轉，優化辦事流程，縮短辦公周期的目的。房產綜合業務辦公子系統包含了房產管理局全部業務審批內容，涉及房產管理工作的方方面面。

圖1：數字房產的業務結構

房產GIS系統是以所轄區域的高精度地形圖、遙感影像圖、房產分幅平面圖、房產分層分戶圖為基礎，創建形成空間數據庫，同時集成檔案數據以及專題數據形成房產屬性數據庫，通過對空間與非空間數據的存儲、檢索、管理、分析，生成各種空間專題信息，從而實現房產圖形、屬性、文檔一體化管理。

房產測繪子系統由基礎測繪、項目測繪、測繪成果管理3部分組成，是建立房產數據的主要來源，也是建立房產GIS的前提。房產測繪子系統所針對的主要用戶是房地產測繪單位、房管部門及房地產開發商，其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房產的分層分戶平面圖，并以最新的國家標準為基礎精確的計算出所測房屋的套內面積和分攤面積，統計各類數據及自動配置圖形，提高相關部門的工作效率和質量[4]。

房產政務辦公子系統的目標是實現工作流轉與文件管理的自動化，建立一個彈性、靈活、高效、安全的電子化協同辦公與管理環境，將房管部門的人事、財務、公文、資產的計劃、控制、聯系與業務處理有機地融合在一起，與業務處理系統一體化集成。

房產信息發布子系統的主要作用是利用先進的網絡技術實現信息資源的整合、發布、共享，提供信息發布、業務查詢、網上信訪、備案、宣傳與房產相關的法規政策，從而提高房管部門辦事效率和辦公透明度，增強政府部門與市民的信息交流，為數字房產提供增值服務。

3 數字房產的一體化設計

筆者認為，數字房產的一體化設計應該從數據、業務、技術、服務4個方向來考慮。

（1）數據一體化

數據一體化是指將房產GIS、房產綜合業務管理、房產測繪等多種數據統一在同一個數據庫平臺上。數據是信息系統的基礎，也是系統生命力的保證。房產基礎數據庫是數字房產的核心。房產基礎數據庫整合了所轄區域的高精度基礎地理數據、遙感影像數據、房產分幅平面圖、房產分層分戶圖等圖形要素，同時整合了各個部門業務處理形成的檔案數據、交易數據、市場數據、辦公數據、歷史數據等，形成了空間和非空間一體化的數據庫，為圖形、屬性、文檔一體化管理提供支持。在構建房產基礎數據庫時，需要綜合考慮空間數據、測繪數據、屬性數據、檔案數據、交易數據等等之間的關系。通過采用合適的數據精度，建立合理的空間編碼體系、數據字典、索引機制等，使數據的存儲合理、高效。

圖2是數字房產中的數據一體化組織。基礎地形圖、遙感影像圖以及地塊圖之間通過空間坐標系進行配準。利用丘號、幢號、戶號查詢丘、幢、戶之間的關聯關系，并獲取相應的屬性信息。

（2）業務一體化

圖2：數字房產中的數據一體化組織

業務一體化是指在數據一體化的基礎上實現所有房產業務的信息繼承和網絡流轉。工作流技術和無紙化辦公技術是實現業務一體化的關鍵。

數字房產中的業務種類繁多，歸納起來主要有兩大類：一是房產的交易，另一個是房產的日常管理。房產交易的基本流程為預售－銷售－測繪－繳納基金－確權－歸檔幾個環節。每個環節形成不同的數據，比如在測繪過程中形成房屋的圖形數據，在確權過程中形成房屋的權證數據。房產的日常管理業務種類繁多，如房屋的鑒定、裝修、租賃、拆遷等等。房產GIS系統的建立為房屋的快速定位、查詢、統計、分析提供了方便。

工作流技術始于20世紀80年代初[2]，最初起源于生產和辦公自動化領域的技術革新。隨著計算機技術的發展逐漸得到廣泛應用。工作流是一類能夠完全或者部分自動執行的業務過程。在這個流程中，文件、資料和任務按照一定的規則流動，實現組織成員之間的協調工作，以達到業務整體目標。可見工作流是一種反映業務流程的計算機化模型。將工作流技術引入到數字房產系統中，定義房產業務管理的工作流程，并將其與房產基礎地理信息管理融為一體，實現辦公過程中的信息自動傳遞、審批過程追蹤、進度控制等等。

（3）技術一體化

技術一體化是指在系統設計與實施過程中，通過采用成熟的軟件開發技術與開發環境，將系統功能進行充分整合，使實現的數字房產系統功能豐富、統一。數字房產系統中涉及到多種軟硬件技術，如雙機備份、多源數據集成、Web、工作流、歷史數據回溯等等。如何真正發揮這些技術的優勢而不是簡單的技術堆積，是實現數字房產系統的關鍵因素之一。

（4）服務一體化

服務一體化是指在房產管理內外網安全隔離的情況下實現房產管理內部網絡和外部網絡的數據共享、房產信息的網上發布和網上業務受理。服務一體化目標的支撐平臺主要是房產管理部門的門戶網站。服務一體化的最終目標是為了方便市民辦事，減少辦事流程，提高辦事效率和服務質量。

4 數字房產的關鍵技術

拋開硬件設施建設，筆者認為，數字房產的關鍵技術主要有以下幾點。

（1）多源數據無縫集成

數字房產系統中涉及到多種數據，既有空間圖形的，又有非空間屬性的，既有矢量的，又有柵格的。這些數據格式多種多樣，精度也不統一。如何將其充分整合、集成是實現數字房產的基礎。

（2）海量數據存儲與訪問

數字房產系統中涉及的數據非常龐大。比如，幾乎每個房屋都有至少一套檔案數據和交易數據。隨著系統的運行，數據量會急劇增長。一個中等城市的房產數據一般都會達到幾TBit[1]。如何構建安全、穩定、快速運行的房產基礎信息數據庫，實現海量數據的高速存儲與訪問是數字房產系統建設的關鍵。一種可行的方案是采用多服務器、分布式管理，避免數據的過分集中。

（3）歷史數據管理與回溯

房產數據幾乎時時刻刻都在發生更新。對于非空間數據，可以采用比較成熟的數據庫系統來實現。然而，對于空間數據的歷史管理和回溯，目前還沒有完善的方法。由于空間數據的結構復雜，空間要素之間的數據大小相差較大，因此其存儲和檢索都存在一定的困難。目前，有的GIS平臺采用版本機制來實現歷史數據的管理，但其效率比較低，尤其是在海量數據、變化頻繁的情況下，這種方式仍然不能滿足數據快速檢索的需求。

（4）空間數據的多用戶并發訪問控制

在數字房產系統的使用過程中，會有大量數據實時變化，因此需要建立某種機制實現空間數據的并發更新控制。比如，當同時申請兩個房產開發項目時，開發商需要到房管測繪部門獲取基礎測繪數據，然后進行實地測繪，并對基礎數據進行修改。修改完成后，需要將基礎測繪數據上交房管測繪部門，并由測繪業務人員對原始數據進行更新。由于兩個項目完成測繪的時間不同，因此會產生數據更新沖突，造成后提交的測繪數據覆蓋先提交的數據。為了保證數據的一致性，需要采用特殊的手段來處理此類問題。目前空間數據庫的并發更新問題還沒有好的解決方法，需要大量的人為干預來實現。

5 溫州市數字房產的建設

浙江省溫州市地處中國東南沿海，浙江省三大中心城市之一。近幾年，溫州市經濟飛速發展，城市規模不斷擴大，房地產業成為溫州市經濟發展的重要組成部分。上海易圖數碼測繪有限公司開發、建設的溫州市數字房產信息系統是根據溫州市信息化發展的需要設計的，是整個溫州市信息化進程中的一個重要環節。

圖3：溫州市數字房產信息系統的體系結構圖

圖4：溫州市數字房產GIS子系統的結構圖

圖5：數字房產系統的一個實例

圖3是溫州市數字房產信息系統的體系結構圖，該設計整合了房產日常管理過程中的所有業務內容。

圖4是溫州市數字房產GIS子系統的體系結構圖。該系統采用Oracle9i作為后臺數據庫，采用ESRI公司的ArcSDE作為空間數據庫引擎，采用ArcIMS作為WebGIS開發平臺，將空間數據與屬性數據統一存儲在數據庫中，實現二者的一體集成。

圖5是溫州市數字房產系統的一個應用實例。圖5(a)，在房產GIS中，表達了基礎地形要素以及宗地、幢（樓房）信息；圖5(b)，選擇宗地或幢，可以查詢其屬性；圖5(c)，可以查看某個房屋的分層分戶圖。

6 結論

本文首先對數字房產的業務進行了簡單分析，分別介紹了房產綜合業務辦公管理、房產GIS、房產測繪、房產政務辦公、以及房產信息發布系統的業務構成；然后針對房產業務復雜、數據多樣、更新迅速的特點，分別從數據、業務、技術、服務4個角度，討論了數字房產的一體化設計方法；最后分析了數字房產的關鍵技術，并以溫州市數字房產系統的實際建設為實例加以說明。

數字房產的一體化設計應該從數據入手，以數據為核心，以業務為手段，以技術為保障，以服務為目標。本文的方法為數字房產的研究與應用提供了新的思路。