北京九月份商業地產市場分析

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一、市場是否轉暖有待觀察

9月份，針對近兩個月住宅市場的上行趨勢，住宅市場的第二輪調控政策開始實行，表明國家對遏制商品房房價過快上漲的決心是明確和堅定的，這勢必會導致未來住宅市場利潤的縮水，根據政策的調整方向，我們預計在未來商業地產將會主導地產市場，其開發量和成交量都將會出現大幅度的上行趨勢。

北京市商業地產市場在經過8月份的短暫觀望期后，明確了國家遏制商品房房價過快上漲的決心，9月份北京市商業地產市場在供給量和成交量方面都出現大幅度上揚趨勢，主要表現在以下幾個方面：

在商業地產土地市場方面，商業用地成交面積為103074.2平方米，環比增加了21%，占本月土地成交總面積的5%。本月商業用地緩慢的回升態勢不代表商業地產土地成交量的回暖態勢，商業地產土地市場是否轉暖的判斷有待于我們對未來土地市場成交量的進一步觀察。

在商業地產供給方面，9月份北京市商業地產共發放預售許可證4個，環比降低了56%，預售許可銷售面積共達到294923平方米，環比降低了6%。分別來講，9月份辦公樓預售許可面積達到了218219平方米，環比降低了13%；8月份商鋪預售許可面積達到了76704平方米，環比增長了22%。從區域來講，9月份所發放的預售許可主要集中在朝陽區、石景山區、通州區和宣武區四個區域。商業地產現房市場共發放21個銷售許可證，環比增長11%，合計新增商業地產現房總面積為62154.14平方米，環比增加了12%，其中商鋪現房面積為49842.29平方米，環比降低了10%，新增辦公樓現房面積為12311.85平方米，環比增加100%（8月份新增辦公樓現房面積為0平方米）。新增商鋪現房主要集中在亦莊開發區、昌平區、朝陽區和海淀區等區域。新增辦公樓現房集中在朝陽區。

在商業地產成交方面，在取得新增預售許可的期房寫字樓項目中，共銷售356.04平方米，占辦公樓總預售許可面積的0.2%；在取得新增預售許可的期房商鋪項目中，共銷售764.03平方米，占商鋪總預售許可面積的1%。在本月取得的商業地產現房項中商鋪類現房共銷售164.06平方米，占取得的銷售許可的商鋪現房面積的0.3%，本月取得的銷售許可證得辦公樓項目無銷售。北京市商業地產市場在9月份成交總面積為461280平方米，環比增加了58%。分別來講，辦公樓成交面積為316772平方米，環比增加了96%；商鋪成交面積為144508平方米，環比增加了10%。其中，商業地產（辦公樓和商鋪）期房總面積為252746平方米，環比增加了45%。辦公樓期房成交面積為201210平方米，環比降低了62%；商鋪期房成交面積為51536平方米，環比增加了2%；商業地產（辦公樓和商鋪）現房總面積為208534平方米，環比增加了76%。辦公樓現房成交面積為115562平方米，增加了205%；商鋪現房成交面積為92972平方米，環比降低了16%。從9月份商業地產的交易數據來看，9月份商業地產的成交面積大幅度上升，這表明商家在經過8月份短暫的觀望后，明確的看到了住宅市場政策的加碼，對商業地產市場增加了強勁的信心，9月份商業地產市場出現了大幅度的反彈。這與我們在8月份的商業地產月報中的預測是一致的，即8月份的成交低迷只是短期現象。我們根據北京市商業地產市場的表現和住宅市場政策的進一步加大，我們預測未來的商業地產市場仍然會持續走高。

在商業地產成交價格方面，9月份，在取得新增預售許可的期房寫字樓項目中，其成交均價維持在30000元/平方米左右，重點的成交區域為宣武區，其成交均價為32018元/平方米。在取得新增預售許可的期房商鋪項目中，其成交均價為25000元/平方米，重點成交區域在朝陽區，成交價格為38044元/平方米，海淀區成交均價為20632元/平方米。在取得銷售許可的商業地產現房中，其成交均價與8月份基本持平，辦公樓成交均價為31000元/平方米，商鋪成交均價為36684元/平方米。

在商業地產存量方面，9月份辦公樓期房存量為1480046平方米，環比增加了0.7%；商鋪期房存量為24013095平方米，環比上升了0.006%。9月份辦公樓現房存量為2191184平方米，環比增加降低不到1%；商鋪現房存量為4191649平方米，環比降低幅度不到1%。

二、行業政策

1、兩部委發文調控樓市用地

國土部、住房和城鄉建設部9月26日聯合發出通知，明確規定企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。通知還包含幾個要點：政策房、中小套型供地計劃未完成，不得供地大戶型；開發商申請改規劃導致未按期開工，必須收回土地使用權。

2、五道調控“金牌”齊發，遏制房價過快上漲

為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委9月末分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。這些措施主要有以下五點：

一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部9月29日聯合發布通知，調整房地產交易環節契稅和個人所得稅優惠政策。根據三部門發布的《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。通知還明確，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

3、4500 億險資涌入商業地產

保監會9月6日公布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定險資可以投資商業不動產，但是不得變相炒地賣地，不得以商業房地產的方式開發和銷售住宅。

三、商業地產本月動態

（1）通州新城推8宗商業地塊

通州新城核心區8宗地塊將于9月28日集中招標出讓。這是今年3月規劃方案公布后，通州新城首次公開出讓土地，這也意味著通州新城商業建設正式啟動。通州此次一次性推8宗多功能用地，為近年來郊區首次大規模供應商業用地。此次推出的地塊均為多功能用地，主要用于商業和公共綠地建設等。

（2）西城區力拓金融街中心區

日前，西城區初步提出了未來總體發展思路和目標。以金融街為中心區，以德勝科技園、廣安產業園為輻射區，以白塔寺地區、西單商業區和南鬧市口地區為配套的區域，這一區域承擔著金融業等高端服務業全國總部和全球性分支機構的聚集功能，是區域發展的經濟中心。廣安產業園將發展要素市場和金融衍生產品市場等，規劃建設與金融產業相配套的高端產業發展區。首次提出“全力推進金融街拓區，實現‘泛金融街’、‘金融城’的發展目標”。

（3）中信城主推高端商業街

繼一期商業售罄后，日前，位于新西城區的中信城即將推出二期商業。二期商業面積近1.5萬平米，由休閑生活街區、時尚名品街區、城市生活街區以及風情餐飲街區四條高端商業街組成。據了解，中信城體量120萬平米，包括高檔住宅、酒店式服務公寓、超5星級酒店、5A甲級寫字樓、shopping mall，以及將單獨銷售的20座四合院。其中，商業部分僅超級購物中心規模就超過了22萬平米。

（4）王府井新店亮相大鐘寺

9月6日，王府井百貨宣布，其子品牌“hQ尚客”于16日在大鐘寺中坤廣場亮相。這是王府井百貨時隔10年之后在北京大本營開出的新店。這是在外埠市場頗為活躍的王府井百貨，將發展重心轉向北京本土的信號，也將令北京商業的龍頭之爭更加激烈。