房產空置稅開征的必要性與可行性

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從2005年起至今，為加強房地產調控，政府出臺了“國八條”、“國六條”、“十五條”、“國十一條”等文件，對穩定房價起到一定作用，但效果并不明顯。歷史經驗告訴我們，政貴簡明，當前推行房產稅試點，利用稅收杠桿，來抑止房價過快上漲，則切中時弊。

1986年制定的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，對房產持有環節征稅，它可以回避物業稅開征須經人大的立法程序，推行房產稅試點，只要國務院對現有條例內容進行修改，即可掃清各地對住房保有環節征稅的法律障礙。但是，對現行房產稅條例需要改進、完善，特別是在稅基、稅率設定問題上，在保證房產評估的客觀公正上，在建立評估爭端解決機制問題上，都要審慎推敲，這對決策者提出很高的技術要求。因此，當前在試點城市開征房產空置稅，則是一個較為簡便易行的作法。

開征房產空置稅的必要性

“住房空置率”在國內是個有爭議的話題。一項被廣泛引述的調查結果稱，通過對全國660個城市的調查發現，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。

國內房屋空置率過高，首先是開發商的原因。根據商品銷售周期理論，商品房進入流通市場，會有一定數量的合理庫存。有關部門研究我國的商品住宅合理空置區間，界定空置合理區間在15~30%之間，超出30%即進入空置危險區間。但開發商的終極目標是利潤最大化，圍繞這個目標，開發商會做出“捂盤惜售”決策，采用這種做法的后果就是商品房市場會因為這種人為因素造成空置增加的現象。其次是業主方面的原因。隨著我國經濟發展，貧富差距進一步擴大，加之國內投資渠道狹窄，而房屋作為一種特殊的商品具有保值增值的作用，因而部分中高收入者將多余資金購置多套房屋，且不向外出租，造成房屋空置。

房屋空置率過高對社會造成了很大的危害。一是浪費稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平。房屋空置變相地造成了土地資源的閑置，土地資源的浪費。土地是一種公共資源，人人都應公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋就是一種準公共產品。一部分人占有過多的公共資源，就會導致其他人的需求得不到滿足，從而使得公共資源享有不公平；二是對經濟的影響，房屋空置對宏觀經濟的影響巨大。開發商開發的商品房空置，占壓了大量貸款資金，會影響金融資產質量，甚至誘發金融危機。像美國2007年底房屋空置率達到創紀錄的2.8%；比從1985年到2005年間房屋的空置率平均1.7%增加1個多百分點，從而導致次貸危機的發生。

針對房屋空置的不良影響，對擁有空置房屋的個人和單位征收的房屋空置稅，減輕房屋空置的危害，十分必要。我國部分大城市住房空置率已處于房屋空置合理區間的高端。以北京市為例，北京聯合大學城市科學系通過對家庭用電量的實地問卷調查,結合地理信息系統等空間分析方法,研究了北京市區普通住宅的空置情況,結果表明北京市僅從2004年開始入住的居住小區中普通住宅的空置率平均為27.16%。

為此，面對高住房空置率，應開征房產空置稅，這樣可以規范調節房地產市場，防止開發商惡意囤積房屋，哄抬房價，增加市場的有效供給；與此同時，可以抑制市場的過度投資行為，包括個人的投資性需求、單位的投資性需求；限制炒房，抑制其對房價的拉動，控制空置推進出租，擴大市場的有效需求，保障自住型需求得到滿足。這樣，房產出售或出租對空置的替代性就會增加，部分房產就會從空置狀態轉為有效的市場供應，通過調節市場供需，使房價增長逐步回歸理性，使其漲幅與我國居民的收入增長幅度相匹配。

國外房產空置稅的征收情況

在國外已有一些國家開始征收房產空置稅，其中有法國、英國、韓國等，并且取得了很好的效果。

（1）法國的征收情況。法國是世界上較早的幾個征收房產空置稅的國家之一。法國房產空置稅的課稅對象是征稅時點1月1日前兩年基本無人居住的房屋擁有者。基本無人居住的含義為每一次連續居住的時間小于30天。如果不想繳稅就必須提供相關的證明：如水電費收據、因市政房屋改造工程而不能居住的證明或將房屋出租。法國征收房產空置稅采用的是累進稅率，第一年稅率是10%，第二年是12.5%，第三年是15%，并同時附加稅金總額9%的手續費。法國稅務的執行基礎一是法國民眾的誠信度，法國是一個講究誠信的國家，居民繳納的大部分稅目都是由公民自己申報。一旦弄虛作假，申報人會受到嚴厲處罰；二是法國組織嚴密的稅務體系，該體系的主要功能是掌握納稅人的基本情況，正因為如此，再有錢的法國人也不敢購置太多的房產。

（2）英國的征收情況。現在英國有第二套住房的人愈來愈多，因此產生了大量的“空巢”。這些“空巢”嚴重影響了當地的經濟和房地產的健康發展，使不少地方成為人煙稀少的幽靈之地。因此，英國政府推出了一個新的稅種——第二處房產稅。他的執行基礎在于英國居民登記的數字化、實名制和系統化。任何居民都有個人數據庫。英國征收空置稅時允許新購第二套住房的產權持有者有一年的免稅時間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。

（3）韓國的征收情況。韓國執行的是優先為無房人提供住房的“一宅一戶”制度。近年來，韓國購買多處房產投資的情況日益嚴重，為此，韓國在實行“一戶一宅”制度外，雖然沒有明確規定空置稅項目，但對第二套住宅課以重稅。如第一套住房政府收取的資產增值稅為9%，則第二套高達36%，第三套更是達到60%到75%，房屋開發商將開發完成后房屋空置幾乎無利可圖。

開征房產空置稅的實施

在國內，開征房產空置稅要有前期的準備。一是建立全國大中城市統一的房產權屬檔案與信用檔案體系。要健全城市房地產市場信息監測體系，保證網上備案系統信息的實時性和準確性，作到各項目商品房的供應總量、銷售狀況、價格情況等數據信息及時發布，記載房地產基本銷售單元房屋的基礎數據信息，確保數據采集無誤，建立網上發布系統、交易權屬業務信息系統，為開征房產空置稅提供可靠依據。與此同時，要建立全國個人信用體系, 由政府牽頭指導，整合銀行、房管、稅務等部門及社會有關層面的力量，實現全國各大中城市聯網，建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平臺，實現房管、銀行、稅務部門之間個人信息的共享，規范標準和查詢體系。與此同時，國務院或有關部委要以規章制度形式，對房產權屬檔案體系和個人信用體系的建立和信用信息的采集、使用、管理等進行規范。

二是建立強有力的開征房產空置稅的組織協調機構。在我國開征房產空置稅是一項全新工作，涉及部門較多，政策性較強，涉及到千家萬戶的切身利益；為此，政府要加強領導，統一協調。建議由政府牽頭，成立以市政府主要領導為組長，稅務、土地、房管、水、電等部門主要負責同志為成員的開征房產空置稅工作指導小組，研究制定當地試征房產空置稅的規則、標準，制定相關配套措施政策，如確定房屋空置的年用電量、用水量衡量指標；房產空置稅征稅的范圍、程序、步驟及內容，征稅的基數、稅率等，并組織協調各區政府、街道辦事處、居委會及物業公司等各部門協手合作，付諸實施。

征收房產空置稅，需要有新思路和新辦法。一、對項目空置房屋開征房產空置稅：（1）納稅人：持有開發完成后一年的商品房的開發商。并且在確定納稅人是要充分利用各種監管措施，防止開發商以非正常的銷售渠道來避稅。（2）征稅范圍：試點城市。（3）稅基：在確認稅基時，一應是房屋空置時限內的增值額。則稅基=現時點房屋價格-開發完成1年時點上房屋的價格。其中先時點房屋價格以該地段近期房屋的均價計算，開發完成1年的時點上房屋價格為在那一時點房屋的均價；二是以土地使用稅納稅額為稅基。根據2008年國土資源部第5號令《閑置土地處置辦法》：土地閑置滿一年不滿二年的按土地出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對空置房屋可根據房屋所在城市土地等級地段定期公布的標定地價作為統一標準，確定其稅基。（4）稅率：當采用房屋閑置時限內的增值額時，采用逐年累進稅率，如第一年征收增值額的50%，第二年70%，第三年及三年以上將所得所有增值稅額均以稅收形式繳納；若采用土地使用稅為稅基時，稅率起初可定在1%~2%，實行年累進稅率，直至10%或20%。房產空置稅的納稅額是，每年每平方米標定地價與空置房屋面積的乘積，房屋面積大小與繳納稅金呈正比。

二、對長期閑置房屋的業主征收房產空置稅：（1）納稅人：擁有兩套住房以上，其中擁有空置房屋的業主。（2）征稅范圍：試點城市中擁有2套及以上的房產，對除自住以外的其余空置的房產。（3）稅基：土地使用稅的納稅額。（4）稅率：采用累進稅率，按照土地使用稅納稅額的倍數來確定稅率（將房屋面積等價于所占用的土地面積）。

房地產業在國民經濟中占據著相當重要的地位。征收房產空置稅是一項系統工程，涉及面廣，政策性強，技術要求高，一步到位相當困難。因此，在改革的過程中，應當根據我國的國情和各地區發展的具體情況，分別輕重緩急，循序漸進，穩步實施。同時房地產企業稅收制度必須要根據客觀條件的變化及時做出調整，使其不斷向最有利于經濟的方向發展。