淺議現階段我國房地產業發展中存在的問題

賈福民

[關鍵詞]房地產業;風險;體系;隱患

目前,我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展,使房地產市場逐步多極化的市場結構,多樣化的交易方式,產業化與社會化的市場信息,開放,統一,同時又有封閉,壟斷的房地產市場,相比之下,房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后,導致房地產開發與消費,投資,投機等多種問題存在,在一定程度上影響了我國房地產的持續,健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。具體表現在以下幾方面:

一、供求結構矛盾明顯

高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調,突出表現為中低價位,中小戶型住房供應不足,商品住宅整體價格偏高,超過低收入家庭的承受能力。從我國實際需要看,我國大多數住房消費者的收入水平低,購房能力有限,需要的是低成本,低價格的普通商品房和經濟適用房,但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓,空置面積持續上升的情況下,經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象,有的城市出現經濟適用房供求比例達到1:8。北京,上海等達城市出現高檔商品房面積空置,而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由于房地產開發任務相對穩定,開發公司過多,必然造成“挖資金,搶地皮”的狀況,這樣一來,既不符合規模經濟的原則,亦會造成開發成本上升,從而抬高了商品房的價格。其次,許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測,高回報的項目過熱,但市場容量有限,而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡,結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾,也增加了市場風險。

二、局部地區商品房價格上漲過快

近幾年,我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上,個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。除商業營業用房外,商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快,部分閑散資金進入房地產市場,特別是一些地理人文環境優勢明顯,投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者,投機炒作現象有所抬頭,如果任其發展,將不利于房地產市場健康發展,也可能影響金融安全。另外,基礎設施,環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。

三、房地產金融存在風險

人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款,房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款,房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%~50%。房地產開發資金依賴房地產信貸資金,增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則,房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。我國一些開發商的自有資金比例過小,總投資中銀行貸款,占用建筑商和夠藏者的資金比重過高,這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行,建筑商以及購房者的頭上。實際上,建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行,在這樣的情況下,房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上,如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑,商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。

四、 住房保障體系不完善

近年來,住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面,但是由于資金落實不到位,地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因,住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。當前,部分城市還沒有建立廉租住房制度,廉租住房的資金保障還不到位,廉租房的覆蓋面仍比較低,經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低于住宅開發投資的增幅,甚至有兩年出現負增長,其占住宅開發投資的比重也逐年下降。同時,對經濟適用房管理上的一些突出問題,如戶型面積偏大,保障對象界定不嚴,資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低,住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。 總體上看,住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小,導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場,這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾,并加劇了商品房價格的上漲。

五、炒地圈地熱,成為房地產業發展的隱憂

有些等大城市房價高有其合理的一面,其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是,土地市場的不規范,炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲備,致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%,在全國名列前茅。圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利,地價經多次轉手越抬越高,房價也就跟著上去了,這種圈地炒地熱對大城市房地產業的發展可以說是貽害長遠。當房地產價格上漲過快超過可接受的成本,那么,大城市就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。

六、房地產信貸發展 有喜也有憂

房地產是一種投入大、價值高的資產,無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析,將抵押信貸機制引入住宅市場,對于多年來習慣于追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破,對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長,不僅改善了銀行資產結構,提高了銀行信貸資金的“安全性、贏利性”,也促進了住宅生產與消費的良性循環。在現代信用經濟社會,銀行借貸作為一種融資的手段,其本身并不是泡沫,能否誘發泡沫取決于資金的投向和使用效率,如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅,投資的結果可以滿足社會需求,增進社會的財富。反之,盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施,表面上熱得不得了,實際上供求關系嚴重失調,泡沫就不可避免了。因此,分析房地產業是否存在泡沫,銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量,關鍵是看資金的投向和資產的質量。此外,銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。

總之,在社會主義市場經濟條件下,為切實加強對房地產業的管理與服務,政府部門必須依據自身的職能, 通過經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務,必須針對房地產業當前存在的主多問題,以科學發展觀為統領,采取科學、規范、務實、高效的政策措施,確保房地產業持續健康的發展,切實保障人民群眾生活水平的不斷提高。□(編輯/劉佳)