經濟觀察：房地產調控還將如何 “出牌”

最近，作為房地產調控新政出臺后的首次大型房展會——北京秋季房

屋展覽會落下帷幕。從現場情況看，賣房者明顯多于看房者，買房者多以觀望態度為主。據北京四季房展組委會有關負責人介紹，這次房展會觀眾數量達到了11萬人次，比夏季展會翻了一番。而意向成交總套數2208套，比去年秋季房展會下降14.68%。這是否預示著今年4月出臺的新一輪房地產調控政策已取得成效？今后房地產調控又應如何進行？

并不代表樓市全面反彈

國家統計局公布的數據顯示，8月房地產銷售市場出現回暖，銷售額環比增加15.23%。9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內的多個房地產一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息。不過從目前公布的數據來看，盡管銷量出現了回升勢頭，但幅度并沒有超過二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態，而且價格也并沒有出現想象中的環比上升。北京秋季房展的實際情況也支持了這種說法。

目前，面對多數城市的成交量開始回升，普通消費者也開始議論房價是否已經見底。在這個關鍵時刻，政府是否能夠堅持宏觀調控便顯得非常重要。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓在分析8月份重新出現回暖勢頭的房價時，呼吁購房者冷靜看待。他認為，今年下半年到明年上半年，將是判斷房價走勢的一個關鍵節點。對目前的價格回暖，百姓要保持克制、冷靜，不要蜂擁去搶，大家都買漲，它就真上去了。

“根據我們目前得到的數據，前年和去年，政府在維護房地產發展中投入的項目，在今年10月份大批要入市。這些項目將要改變商品房的供求關系。此外，政府從2007年開始大量蓋的公租房和經濟適用房就在今年下半年完工，因此今年下半年到明年上半年是一個非常關鍵的時間段，所以房價是漲是跌，要過了這個時間再說。不要看到漲一點就去搶。”劉桓說。

上海易居房地產研究院高級研究員回建強認為： “從銷售數據來看，當前樓市有回升的趨勢，數據證明市場本身正在積蓄能量，但并不代表樓市正在全面反彈。”

調控正向預定方向發展

總體來看，盡管多項樓市指標在8月出現了反彈，但包括房地產開發投資、銷售面積、銷售金額、土地購置面積、竣工面積等在內的數據，依舊沒有超過房地產調控以來在6月份達到的最高水平。

國家統計局新聞發言人盛來運近日表示，全國70個大中城市房價同比漲幅已經連續4個月回落，8月份環比雖然持平，但要看到，北京、上海、廣州、杭州等一線城市的房價環比總體是下降的，房地產調控成效比較明顯。

與此同時，1—8月，房地產開發企業本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，增幅較1—7月減少4.4個百分點。自年初的增幅觸頂之后，這已經是資金來源連續第8個月增幅回落。而從資金結構來看，自調控以來，開發商最重要的資金來源中，國內貸款、定金和預收款以及個人按揭貸款均呈連續放緩下滑趨勢，而企業自籌資金依然超過50%，在所有資金來源中上漲最快。但1-8月份，開發商資金來源中外資部分的增長幅度明顯，甚至超過了定金及預收款的增幅。

大部分業內人士認為調控已經達到預期。劉桓認為，在國家連續出臺房地產宏觀調控政策之下，市場增長的勢頭實際上已經受到了相當程度的遏制，首先是成品房的銷售量出現較大幅度的萎縮，此外，銷售價格異常飆升的情況得到控制。

“本次房地產調控實際是從去年年底開始的，思路就是要抑制投機。執行了嚴格的差別化的稅收信貸政策，馬上取得了一些效應。同時加大了土地的供應，加大了保障性安全工程的建設。調控正在向預定的方向發展，應該說這個成績還是令人滿意的。”中國房地產協會副會長朱中一表示。

關注 “夾心層”住房需求

對于今后房地產調控和行業發展的方向，朱中一說： “第一，我們要明確發展房地產的目標是滿足廣大老百姓基本的住房需求，對于投機、投資行為進行遏制；第二，我們也要考慮 ‘夾心層’的問題，對于低收入的‘夾心層’，要建造公租房來滿足老百姓住房的需求；第三，就整個房地產行業而言，政策性住房要加大，市場的份額會受到影響，但是整個住房的總量還是增長的；第四，這幾年政府強調要轉變消費方式和增長方式，這一方面我們也需要做文章，研究怎樣發展房地產綠色低碳，怎樣發展綠色產業化；第五，有些制度要完善，比如說商品房預售制度要完善，土地征收稅的預算要加強。這些制度的出臺，就預示著房地產企業的投機空間將越來越小。”

中國房地產學會副會長陳國強認為，房產稅等稅收方面的政策、對企業融資的限制措施、對企業土地增值稅的清算清繳等政策都有可能出臺，但當前最重要的，是對于已經出臺的政策要加大執行力度，提出具體的執行要求。

江蘇銀行上海分行副行長、經濟學博士張望表示，加強房地產的調控，不僅僅是調房價，更重要的是進行結構調整。目前各地區在加快保障性住房的建設，這對于中長期改善市場供給結構具有重要意義。從長期來看，房地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的平穩較快發展，更重要的也是為了保持經濟的可持續發展。而要實現這些目標，關鍵看目前這些調控政策和目標取向能否長效化，讓市場真正吃下 “定心丸”。所以還需要有關部門從法律法規層面加以研究，努力使調控政策能轉化為長期的制度要求。