廉租房制度存在的問題及對策

劉海燕

(安徽大學經濟學院,安徽合肥 230039)

·經濟管理·

廉租房制度存在的問題及對策

劉海燕

(安徽大學經濟學院,安徽合肥 230039)

我國廉租房制度在運行方面存在著許多問題,研究解決對策,是政府在住房領域中面臨的核心內容,也是各地區當前亟待解決的問題。文章通過提出完善我國廉租房建設的新思路,希望為解決城鎮低收入家庭住房難問題提供一些建議。

廉租房制度;對策;住房保障

廉租房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能,向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。我國廉租房制度思路的提出最早出現在1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》中。經過數年的發展,我國廉租房制度建設取得了一定的成果,但是,廉租房制度在運作中也存在一些問題,需要我們去反思和完善。

一、廉租房制度在運作中存在的問題

(一)資金來源存在的問題

我國用于廉租住房的資金安排主要包括三種渠道:首先,以土地出讓金凈收益的5%作為廉租房建設資金;其次,以各地方政府的財政資金作為支持;最后,以住房公積金增值收益用于低收入家庭的住房保障。這三種渠道從運作情況來看,都存在現實上的問題。作為中西部解決發展差別比較大的國家,各地方政府能夠安排的財政資金不僅差別較大,數目也非常有限,而我國低收入家庭在這些地區占的比重卻更大。另外,土地出讓金是受地方商品房市場發展狀況制約的,穩定性很差。再加上公積金的增值收益是否應該不分對象地普遍用于低收入家庭的住房保障,目前社會上對此存在較大的爭議。

在現階段,由于地方上資金的穩定性和充足性難以保障,使得我國廉租房制度在實際運作中收效并不理想。

(二)保障面狹窄造成廉租房制度運作困境

保障面過于狹窄是現階段廉租住房保障面臨的最大困境,根據目前的規定和各地的做法,廉租住房分配的對象主要是具有城市戶口的“雙困”家庭。從目前低收入群體的定義所覆蓋的范圍來看,隨著社會的轉型,城市打工者、進城民工、城鄉結合部土地被征后的農民是一個不可忽略的新住房弱勢群體。按照彼得“水桶定律”的理解,社會問題是否出現,最終取決于這個社會中承受能力最差的群體。所以,住房問題的解決,也是社會保障制度的重要組成部分,需要從政府到社會各階層的普遍關注,這對維護一個穩定和諧的社會環境有著現實的重要意義。

可是,從落實的情況來看,廉租房制度不僅對城鎮“雙困”家庭的保障尚不到位,對農民工的居住權利的保障更無從談起,這是一個需要各地區積極主動去完善現有廉租房制度的問題。

二、完善廉租房制度新思路的探討

(一)在國家住房保障制度的框架下,建立地方性廉租房制度

我國從1998年開始建立住房保障制度,在一定程度上緩解了城市低收入家庭住房困難的矛盾。但與發達國家相比,我國住房保障制度由于起步晚,起點低,尚有很多不完善的地方,又由于我國地區經濟發展不平衡,難以制定統一標準和統一的政策。因此,國務院新聞辦公室在2004年9月發表的《中國的社會保障狀況和政策》白皮書,對我國住房保障制度只提出一個大體框架,缺乏應對住房保障制度運作中問題解決的系統性、原則性和穩定性。

在國家已經出臺的住房保障政策指導下,作為國家住房保障制度的補充,不同省、市往往根據本地區在廉租房建設中面臨的困難和問題,著眼地方特色,因地制宜,提出解決方案和對策,因而建立更具體、詳細的地方性廉租房制度是一個可行的方案。

在建立地方性廉租房制度時,要從以下幾個方面入手:

(1)住房保障的目的與原則;(2)住房保障的對象和方式;(3)住房保障責任的歸屬;(4)住房保障的監督;(5)住房保障的房源;(6)住房保障的管理機構和權限。

(二)鼓勵大型國有企業參與建設,作為資金來源的補充

我國國有大企業包括:軍工、電網電力、石油石化、電信、煤炭、民航、航運、金融等行業,這些企業實力強資金雄厚,遍布各省市地區。在地方政府資金匱乏的情況下,可以將這些企業的參與納入地方廉租房制度建設中來。并且,這種對資金來源的補充方式經過一些地區的實踐檢驗,已經取得了很好的效果,極大的減輕了政府負擔。

例如,位于安徽省北部的淮北地區,礦產資源得天獨厚,為中國的五大煤炭基地之一。該市的淮北礦業集團,擁有24對大型現代化礦井,在全市經濟社會發展中占有舉足輕重的地位。自2008年以來,淮北市便積極搭建政府與企業平臺,探索和推進共建廉租住房模式,并且取得了很好的成效。該市根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)精神和省建設廳的要求,結合能源城市特點,由相關單位和部門統一協調運作,制定實施方案和措施,著力推進礦區廉租房建設。在籌集廉租房建設資金方面建成了三項渠道,不僅積極爭取中央預算內資金,及時籌集地方配套資金,只在礦業集團公司自籌資金上,就從公司利潤中自籌以及銀行貸款方式籌集廉租住房建設配套資金31996萬元,在08年第四季度和09年第一季度,通過多渠道資金籌集,該市便建造廉租住房總建筑面積達42.66萬平方米,總套數8532套,在淮北市廉租房保障方面維護了該市的社會和諧穩定和經濟可持續發展。

事實證明,如果地方政府能夠把構建廉租房制度放到工作日程上來,落實政府職能,積極鼓勵大型國有企業參與廉租房建設,完全可以進一步拓寬籌資渠道,解決廉租房建設中“缺錢”的棘手問題。

(三)借鑒國際經驗,完善城鎮低收入家庭住房福利政策

住房保障是社會保障制度重要的一個環節,世界上許多國家的政府都對這個問題予以了足夠多的重視,并為解決中低收入家庭住房問題制定了專門的政策和規劃。這些國家在城市化進程中積累的豐富的經驗和歷史教訓是值得我們借鑒的。

(1)公平與效率兼顧的原則是廉租房制度發展中必須確立的理念

公平與效率永遠是住房保障中存在的矛盾。市場經濟國家實行住房商品化、市場化,這體現了市場機制的效率性。但是,住房首先是一個社會問題,只考慮效率是不行的,住房保障制度的確立就是為了保障公民的“居住權”。公平與效率之間,不是一個簡單的替代問題,通過國家住房保障政策的制定,通過解決問題的側重點不同,可以看出該國住房保障制度的發展程度。西方發達國家從控租到公共住房、再到租金補貼模式的演變,就體現了從公平到追求效率,再到兼顧公平與效率的發展軌跡。在市場經濟發展初期,為體現社會公平,國家往往選擇政府直接參與提供公共住房的模式,以解決中低收入家庭住房難的問題。當市場經濟逐漸成熟,效率問題便與公平共同存在,兩者兼顧體現住房保障制度的成熟度。例如美國,對中等收入的家庭只給與金融與稅收方面的優惠,而對于低收入家庭這給與直接的租金補貼。

(2)建立在法律基礎上的廉租房制度才具有長遠發展的目標和實施的依據

西方國家在建立住房保障制度時,往往通過立法形式來推進政策的執行。美國在上世紀30年代頒布實施《住房法》,旨在解決中、低收入家庭住房問題。又隨著《住房貸款法》、《住房再貸款法》的頒布,逐步完善了住房法律體系。英國也在1919年出臺《住房法和城鎮規劃法》,該法律成為英國建立住房保障制度和推行有關政策的依據。而新加坡的《新加坡建屋與發展法令》,以及日本的《公營住宅法》、《城市住宅計劃法》和《住房金融公庫法》等,都從法律的角度為本國低收入家庭的住房保障提供強有力的支持,并成為住房保障制度目標長遠發展的保障。

(3)運作成熟的金融機構是廉租住房保障的制度基礎

西方國家對居民的住房保障主要面向中低收入階層,這個階層占全國人口的比例往往在60%左右,屬于在短期內很難完全用自有資金購房或建房的群體。所以,發達的房地產金融就成了住房保障的制度基礎,為居民購房提供各種金融服務。

以美國為例,“美國的各類金融機構積極地參與住房建設。美國私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款,特別是個人住房抵押貸款。私人金融機構中的商業銀行,房地產抵押貸款證券化趨勢突出,私人金融機構中的非銀行儲蓄機構,如儲蓄放款協會、互助儲蓄銀行、信貸協會等也經營房屋抵押貸款。美國政府有專門的信貸機構,如政府全國抵押貸款協會、聯邦住宅借貸抵押公司、聯邦住宅管理委員會等。主要職能是為放款協會提供貸款二級市場,為買房提供抵押貸款保險與資金。”

(四)取消戶籍歧視,為農民工城鎮居住提供基本住房保障

隨著我國城市化進程加快,越來越多的農民工選擇了在城鎮長期居住,但是令人尷尬的是,在城市住房設計住房改革政策時,并沒有把日益增多的農民工作為城市“居民”計算在內。現在這種基于戶籍制度上的歧視現象需要迫切得到改變。

如何為農民工在城鎮居住期間提供必要的住房保障可以從以下幾點考慮:

(1)由政府提供周轉房

地方政府應該在廉租房建造中預留出一定比例的住房以供周轉,作為農民工在城鎮的短期或長期居住需求,這種住房宜以“小面積,單獨成套”為特點。以滿足農民工家庭居住和子女學習生活需求。作為周轉住房,可以隨時退租,從而保證了政府對廉租住房分配的主導權。

(2)向農民工提供限價商品房

在考慮農民工家庭在城市發展的需要時,可以向農民工提供限價商品房。這種住房以“限價”“限戶型”“限購買對象”為特點,支持農民工增加購買城鎮住房的能力。

廉租住房保障,涉及到一個社會的公正、公平、安定與安全,“安居”方能“樂業”,由于我國房地產經濟的持續升溫,房價增長的速度遠遠超出城鎮低收入家庭可承受的能力,對這一部分弱勢群體住房問題的關注是我國廉租房建設上“以人為本”的核心思想,而構建出較為完善的廉租房保障制度,是實現社會的和諧穩定,也是給進一步深化改革開放提供穩定祥和的社會環境的基石。

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1671-8275(2010)01-0070-02

2009-11-11

劉海燕(1974-),女,安徽淮北人,安徽大學經濟學院政治經濟學專業2007級碩士研究生,淮北職業技術學院財經系講師。研究方向:經濟學。

責任編輯:石柏勝