當前房地產企業稅收管理之我見

石 軍

（深圳廣田投資控股有限公司，廣東 深圳 518000）

當前房地產企業稅收管理之我見

石 軍

（深圳廣田投資控股有限公司，廣東 深圳 518000）

近年來隨著我國城市建設力度的不斷加大，房地產行業迅猛發展，已成為拉動地方經濟增長的重要引擎。由于房地產企業本身的特殊性，房地產稅收歷來是稅收征管的難點和重點。文章從當前稅收征管實際出發，針對房地產領域存在的涉稅問題進行針對性分析，并提出相應改進建議，旨在規范房地產企業的稅收管理，引導該行業健康、持續、穩定的發展。

房地產企業；稅收管理；一體化

房地產企業稅收管理是我國當前稅收工作的熱點、難點和重點。2008年以來國家稅務總局一直把房地產企業作為稅務稽查的重點，查補了大量稅款，打擊了偷逃稅行為，取得了顯著成效，也暴露出當前房地產領域稅收管理的諸多問題。如何改進和完善稅收征管，杜絕稅款偷漏現象，同時也提高企業防范稅收風險的能力，促進房地產行業的健康有序發展，值得我們進一步深思。本文結合本人多年的相關工作經驗，談一談對房地產企業稅收管理的一些粗淺認識。

一、當前房地產企業稅收管理存在的主要問題

（一）政策宣傳不到位

房地產稅收涉及土地使用權和房地產開發、轉讓、保有等諸多環節，涵蓋營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等多個稅種。由于稅種繁多、納稅環節復雜，稅收征免界限難以界定，再加上前期稅收宣傳不到位,在實際工作中，管理漏洞大量存在，偷逃稅款現象嚴重，稅收政策在執行中阻力較大。而稅務機關針對房地產企業又缺乏日常的針對性輔導，不能及時指導企業規范會計核算，幫助辦理諸如集資建房，經濟適用房等減免稅審批手續，這不僅給自身征管工作帶來諸多麻煩，同時也增加了企業的納稅風險。

（二）前期介入不充分

所謂開發前期包含了房地產企業自注冊登記，開業成立，土地取得，項目規劃及施工合同簽定等項目開發初始階段。稅務部門通常難以做到在項目正式開發前提前介入，從而更全面和及時地了解、掌握企業基本情況，包括企業注冊資本金，開發項目的具體內容，進度安排以及銷售計劃等，往往要等到主體開發工程動工或者房屋預售，竣工驗收時才予以關注，從而出現稅收征管的盲區，也給下一步稅收管理帶來一定的難度。

（三）過程監控不同步

房地產企業開發過程就像企業制造產品的生產、銷售過程，也是各項納稅義務實現的過程。開發過程涉及營業稅及附加，土地增值稅，印花稅等多個稅種納稅義務的產生，特別是土地使用稅的計算尤為復雜。因此加強開發過程的監督，跟蹤稅款變化的進程尤其必要。而實際稅收征管過程中稅務部門往往忽視開發過程的全程監督，尤其是房屋預售，竣工驗收等重要環節的監管不到位，導致稅款流失嚴重。

（四）結束清算不及時

當前在房地產企業的稅收征管中，對即將或已經完成開發的產品（如商品房和商業網點等）在預售、現售及配套設施移交時，稅務機關不能夠及時對整個開發項目進行盤點清理，包括實際開發產品的種類、數量和面積，已（待）售、出（待）租、自用和配套設施等情況進行進一步摸底，梳理、清算已實現稅款，確認應補退稅款，導致項目開發結束的清算工作明顯滯后。

（五）誠信意識待加強

當前房地產企業普遍存在誠信納稅意識不足，偷逃稅款問題嚴重的現象。常見的逃避納稅手段有：一是隱瞞收入。由于房地產企業開發期間資金較為緊張，還貸償息和基建壓力大，隱瞞、截留收入的現象較為普遍；二是混淆內容。房地產企業開發產品有集資房，商品房，普通住宅，別墅和網點等，它們所執行稅率不等，企業為了逃避納稅，會計核算時可能故意混淆內容，采用低稅率計算稅款；三是藏匿土地。土地使用稅是房地產企業較為固定的開發成本，也是較大的稅源，房地產企業常常采取土地成本不入帳或拖延入帳方式逃避納稅，尤其是未開發土地藏匿手法較深，難以發現；四是轉移稅收。很多房地產企業為減輕稅負，將部分自用或出租資產交其關聯企業使用，從而改變稅收管轄范圍，逃避繳納稅款。[1]房地產企業的以上非誠信表現亟待稅務部門在征管過程中予以充分重視。

二、加強房地產企業稅收管理的具體建議

（一）政策輔導宜前移

在普遍倡導誠信納稅意識的同時，應有針對性地開展與房地產企業有關的稅法宣傳和政策咨詢服務，幫助房地產企業更好地了解國家當前稅收政策，掌握如何正確履行納稅義務，并將這一納稅輔導工作貫穿房地產企業經營的全過程。

1．在房地產企業開業成立時，稅務機關應主動上門，開展相關政策的宣傳、輔導工作，同時也便于了解企業基本情況，掌握開發項目的有關信息，包括土地面積，建筑面積，開（竣）工時間，容積率等；

2．在開發過程中，應針對具體涉稅環節開展針對性的稅收輔導，如開業初期繳納印花稅，開發期間預繳營業稅及附加，土地增值稅，以及有關土地使用稅的計算等；

3．幫助、指導企業正確進行會計核算，正確區分征免稅事項，以及針對不同開發產品、分期分批等不同開發方式的會計核算等。通過宣傳輔導，明確征納雙方的權利和義務，規范征納雙方行為，從而保證稅收征管工作良性有序開展。

（二）申報信息宜明細

由于房地產企業是按開發項目進行清算的，做好申報環節的信息管理和控制工作尤其重要。

1．按照房地產一體化管理模式，收集開發項目土地使用證，規劃許可證，施工許可證等，建立項目管理臺帳。房地產稅收一體化管理的核心是信息的一體化應用，即收集、儲存、溝通并運用各種房地產生產、經營和保有信息，用于房地產稅收的稅源管理和稅款征收。[2]稅務部門應對所轄房地產開發企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料建立項目管理臺賬，對其開發項目的投資金額、建設工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監督，隨時掌握房地產開發企業的動態。

2．企業發生預售申報稅款，應按各開發項目分列申報，同時附報企業營銷部門月度銷售報表和營銷人員月度考核提成兌現表，以便稅務部門進行信息比對。稅務機關審核申報資料，并登記管理臺帳。

3.企業應提供免稅項目的部門批準文件，做好事前備案工作，同時單獨建立臺帳，年終集中審批減免。

通過明細申報，企業開發項目進展情況在納稅申報過程中一目了然，也為下一步清算工作打好基礎。

（三）過程監控宜實時

房地產企業稅收管理宜采取嚴格的項目管理方式。從開發項目立項取地開始，到銷售結束、配套移交為止，實施全程實時監控，并使得各環節緊密銜接，以此把握納稅環節，找到稅收征管的關鍵點。

1．土地使用權轉讓環節：受讓方在辦理土地使用權屬轉讓登記手續時,須提供與轉讓協議一致的稅務發票或完稅證明,否則國土資源部門不得辦理權屬登記手續。避免土地轉讓環節應繳納的營業稅和契稅的滴漏。

2．立項開業環節：主要涉及印花稅的繳納。應依據資金帳簿、各類經濟合同，如土地出讓、勘察設計、規劃設計、施工合同等嚴格控制計稅依據，確保納稅義務的正確履行；

3．項目開發環節：分預售和竣工驗收階段。主要涉及印花稅、土地使用稅、營業稅及附加、土地增值稅、房產稅等稅種。稅務機關應依據銷售合同、租賃合同、土地使用證等原始資料，仔細審核和認定企業納稅義務履行的真實性、正確性和及時性，竣工驗收后還應考慮開發項目的總建筑面積，已售建筑面積，容積率等，適時扣減已售占地面積據以計算土地使用稅；

4．結項環節：等開發商停止銷售，配套設施移交手續完成，還涉及到土地增值稅的清算。

稅務部門通過以上分段分點分稅種實施房地產開發的全程監控，可達到房地產企業稅款應收盡收的目的。

（四）以票管稅宜推行

發票是房地產企業稅收管理的重要依據?，F實的狀況是，當前針對房地產企業的發票控管力度明顯不夠。主要表現在:施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本；車庫或地下室等非主營產品的銷售不開具銷售發票,從而隱瞞收入；房地產公司與施工企業大量使用白條結算，混淆納稅義務時間，導致施工企業少申報收入，房地產開發企業多計成本等。

通過以票管稅，以票控稅可以有效掌控稅源，堵塞征管漏洞。具體建議是：1.增加印制預收款項專用收據（發票），代替企業目前普遍使用的內部收款收據憑證，待正式移交房產，購房者辦理產權證前以收據換取銷售發票，從而控制預收帳款納稅源頭，杜絕企業延遲、滯壓稅款。2.發票分項目領用、發售，實行專票（據）專用，并且定期與征管臺帳、入庫稅款進行比對，分析差錯原因，達到票款一致的目的，保證稅款足額繳納。

（五）稽查力度宜強化

針對當前房地產企業誠信納稅意識薄弱、稅收管理難度較大的狀況，各地各級稅務部門應加大針對房地產行業的稅務稽查力度，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。

一是適時開展針對房地產企業的專項檢查，稽查部門可根據征管部門提供的資料，有選擇性的對個別房地產企業進行重點稽查；二是加大對房地產涉稅案件的處罰力度，對查處的偷逃稅款行為采取強制措施，依法堅決催繳入庫。對大案要案，要按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員依法追究法律責任，同時通過媒體將其違法行為予以曝光，以對他人起到教育和警示的作用。

（六）部門協作宜聯動

房地產企業項目開發時間長，手續多，稅收管理難度大，建立部門協作機制能在稅收征管過程中有效尋求相關部門的支持與配合，發揮職能部門的管理優勢，從而減輕稅收征管壓力，提高工作效率。[3]此外加強部門協作、實行信息共享也是做好房地產稅收一體化征管的基礎。實踐中，房地產企業的稅源信息有相當部分來自國土、房管和建設規劃部門，“一體化”管理離不開這些部門的大力支持，“先稅后證”的落實更離不開他們的把關。因此要建立和健全部門協作機制，制定信息共享制度，建立交易和征收臺帳，并與國土、房管、建設規劃委之間聯網，預防稅收流失，從而堵塞稅收漏洞。

［1］晏 鳴.房地產開發企業偷逃稅的主要手法及征管對策[J]．稅務研究，2006，（2）.

［2］郭慧麗，劉樹庚．房地產業稅收管理存在的問題及對策研究[J]．揚州大學稅務學院學報，2008，（9）.

［3］賈 群．關于房地產業稅收征管現狀和對策的調查與思考[J]．時代金融，2008，（10）.

F180.42

A

1672-0547（2010）04-0026-02

2010-06-17

石 軍（1969-），男，安徽銅陵人，深圳廣田投資控股有限公司會計師。