土地出讓合同爭議救濟路徑探討

衢州市國土資源局 汪 鋼

土地出讓合同爭議救濟路徑探討

衢州市國土資源局 汪 鋼

近年來，土地出讓合同爭議案件時有發生。通過訴訟來解決合同爭議是國土部門和土地受讓人一直以來所選擇的路徑。實踐證明，通過訴訟方式解決爭議既費力費錢，效率低下，且效果也不理想。同時國土部門承擔著比受讓方更大的訴訟風險。所以有必要在訴訟之外探究其他的爭議解決路徑。

訴訟解決爭議源于合同約定。目前我市國土資源系統統一執行的土地出讓合同文本為國土資源部和全國工商管理總局聯合制定的G F-2008-2601示范文本。就其爭議解決在示范文本第40條中作出規定：“因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，按本條第項約定的方式解決：（一）提交仲裁委員會仲裁；（二）依法向人民法院起訴”。一直以來，我市在簽訂土地出讓合同時，均選擇了“依法向人民法院起訴”的路徑來解決爭議。故導致仲裁解決爭議路徑堵塞。一旦發生爭議且協商不成時，就只能通過訴訟途徑來解決爭議，而從文本制作技術層面看，將仲裁列為第一項，暗含優選之意。據了解，我省各地也基本上采取訴訟途徑來解決爭議。實踐證明，訴訟不是解決爭議最佳途徑。

一、訴訟解決爭議的弊端

1、訴訟時間長、程序復雜。我國訴訟法律制度實行二審終審制。必要時還可以啟動再審程序。訴訟周期極為漫長，使爭議長期得不到解決。如土地出讓合同爭議，隨著時間的推移，其爭議會衍生出其他經濟損失以及土地得不到及時的開發利用，社會負面影響會隨之放大。

2、訴訟管轄不確定。由于土地出讓合同標的價款一般都非常巨大。少則幾百萬，多則幾個億、十幾個億。法院按照涉訴標的選擇級別管轄或地域管轄。一般案件由中院管轄，有些案件由高院管轄，如不服一審判決，其上訴法院就要升至高院或最高院。審級越高，其訴訟風險越大。當事人訴累增大。

3、判決質量不高。土地出讓合同看其法律關系較為簡單，但實際上是一門專業性很強的學科。而且我國的土地政策變化快、政策性強。土地出讓合同雖在法律上定位為民事合同關系，卻又附帶很強的行政合同色彩 。 從審判實踐看，無論從筆者親歷的幾件訴訟案分析，還是從一些社會公開的判例分析，筆者認為其判決質量不是很高。庭審比較注重程序審查，對實體審查不是很嚴密。究其原因，法官“通才”居多，而“土地專才”稀少。法官每天辦理的案件所涉三百六十行，不可能對每一行都有精深研究，所以判決質量不高也是難免的。法官隊伍與仲裁隊伍的整體素質各有所長。

4、訴訟費用高。由于實行二審終審制，一、二審訴訟收費和應訴開支累計高于仲裁費用。

二、仲裁解決爭議的優越性

1、效率高。我國仲裁法第9條規定：“仲裁實行一裁終局的制度。裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的仲裁委員會或者人民法院不予受理”。一裁終局制較之于二審終審制，在程序上簡易得多。避免了當事人異地奔波的艱辛，又提高了化解爭議的效率。同時裁決的效力與判決的效力在法律上是同等的。仲裁法第62條規定：“當事人應當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關規定向人民法院申請執行，受申請的人民法院應當執行。”這就從法律的層面上確立了裁決與判決具有同等的法律地位。

2、權利自治能力增強。仲裁案件受理不受地域管轄和級別管轄制約。當事人可以自愿選擇仲裁機構，充分體現了當事人自己的意志。民事訴訟中，一審民事案件由審判員、陪審員共同組成合議庭或者由審判員組成合議庭，其人員組成全部由法院決定。仲裁活動中，仲裁庭人員組成則由當事人各自選定或者各自委托仲裁委員會主任指定1名仲裁員。第3名仲裁員由當事人共同選定或者委托仲裁委員會主任指定。第3名仲裁員是首席仲裁員。這項制度賦予了當事人自由選擇仲裁員的權利，從制度上使當事人與仲裁員之間建立起良好的互信關系。有利于爭議的化解和仲裁的執行。與之相比的訴訟審判人員一律由法院指定，使審判人員與當事人難以建立互信情感，不利于爭議化解。

3、任職條件苛刻。從我國法官法對法官的任職條件與我國仲裁法對仲裁員的任職條件對比分析，后者遠遠高于前者。其最明顯的區別在于要求仲裁員任職前所從事的法律工作和專業工作時間長，具有豐富的社會閱歷和較高的專業知識水平。在仲裁隊伍組建中，仲裁機構對仲裁員的遴選是優中取優。據了解，目前我國依法選聘的仲裁員僅有3萬多名，這3萬多名仲裁員匯集了法律和經濟界的精英。他們對經濟狀況和法律規定十分了解，能把商業慣例和行業規則較好地結合在一起來解決糾紛。由于土地出讓合同專業性、政策性強的特點，選擇仲裁解決土地出讓合同爭議明顯優于訴訟。

4、適合國情。契約雙方發生糾紛，不到山窮水盡，不會對簿公堂。而一旦發生訴訟，雙方必撕破臉面，孤注一擲。佛爭一柱香，人活一口氣 ， 誓把官司進行到底。法院判決一般很難使雙方同時心服。而仲裁相當于找娘舅評理，娘舅既是長輩又是親人，雙方各讓一步，給了長輩面子，又和諧化解矛盾。這是雙方都能接受的， 符合中國傳統文化。

5、審理方式理性。仲裁庭審活動一般不公開進行，有利于保護當事人的商業機密，避免影響商業信譽。

6、節省成本。從法律規定的收費標準看，仲裁收費標準略高于訴訟收費標準。但訴訟是二審終審制，一、二審合計收費標準就高于仲裁收費標準。加上當事人在應訴過程中的其他費用如訴訟代理費、車旅費等，總體上當事人訴訟費用支出高于仲裁費用支出。

綜上訴訟與仲裁解決土地出讓合同爭議利弊分析，結合筆者在處理大量土地出讓合同爭議糾紛實踐中的經驗與教訓，建議國土資源系統在今后訂立土地出讓合同時，對選擇土地出讓合同爭議處置路徑時，選擇仲裁方式解決爭議 ， 統一約定由當地仲裁委員會仲裁。