淺談房地產工程項目造價的全階段動態管理

陳錫時

（東莞市中天力通房地產開發有限公司，廣東 東莞 523000）

1 當前房地產開發企業造價控制體制的特點和缺點

對當前房地產開發企業來說，受到計劃經濟模式的影響較多，顯得有濃厚的傳統造價控制體系的特點。總體來說，有以下幾個特點：

1.1 靜態管理有余，動態控制機制不力

根據傳統的造價控制管理體系，這種定額管理把市場經濟條件下的變更因素擯除了，是一種僵硬的事先確定工程造價做法，所以難以適應千變萬化的競爭需要和靈活處理成本的要求。而且在造價資金管理中，往往忽略了資金使用的動態性因素，很可能會使技術進步與市場變化之間分離，導致造價被人為扭曲。

1.2 多為事后控制，缺少事前控制

現在多被房地產開發企業采用的工程造價方法主要是面向現有資源的靜態控制，而不是在事前和事中有效避免無用功、挽回損失。所以在以經審批后施行的預算為標準的項目來說，實際發生的費用和成本不可能實時與預算相比較而得以及時糾正，也就難以避免建設企業做無用功，不能良好有效地控制工程項目造價。

1.3 對立項階段的造價控制重視不夠

當前的房地產開發企業多以最終的工程款結算為造價工作的核心工作，特別注意實施階段的成本和收益計算，但往往忽視了在投資設計部分的造價控制，所以不能很好地控制造價。

2 設計階段的工程造價控制

作為工程造價的起始，工程設計階段影響著工程造價的走向和后期控制，因為設計的好壞基本決定了工程項目的規模、結構形式、產品方案和建筑標準等事項，也基本規定了這個項目成本的大概范圍和投資的最高限額。一般都是在施工圖設計完成后開始編制設計預算并隨之計算出大致精確的工程造價。根據筆者接觸到或者參與的施工項目來看，工程設計的費用一般只是占工程全部成本的l%以下，但是設計本身的好壞卻對這個工程最終造價的影響程度可達60%以上。一般來說，推薦使用限額設計法來解決這一問題。

限額設計法的原理不難理解，就是在合理確定工程成本的基礎上嚴格控制不合理設計或變更成本，使得預算成本不突破總投資額的一種方法。這種方法需要按照經過審查合格的可行性研究報告作為底本，首先對投資估算進行控制，在此基礎上再按照成本總概算來進行施工圖設計和相關的各方面費用預估算。從積極的意義上說，限額設計法不是為了簡單的壓縮投資，而是將設計全過程的技術與經濟相結合，尤其是加深了可行性研究深度。

2.1 按照批準的投資估算控制初步設計

初步設計應該是多方案比較選擇的結果，是項目投資估算的進一步具體化。初步設計開始時，設計者應該清楚各項控制經濟指標，嚴格按照限額設計分解的投資限額和控制工程量，如結構形式、面積、高度、三材總量等設計，并不斷對照本專業的工程費用，力求將造價和工程量控制在限額內。

2.2 按照批準的設計概算控制施工圖設計

經審核批準的設計概算是施工圖設計控制資金的限額依據。施工圖是設計的最終產品，是現場施工的主要依據，這一階段限額設計的重點在工程量的控制上。對于因建設市場動態性（如設備、材料的供應或價格變化等）、現場條件變化或初步設計階段設計深度等因素造成局部施工圖預算超過設計概算，應積極采取措施，及時調整。

2.3 加強設計變更管理工作

設計變更是不可避免的，但不同階段的設計變更引起的損失費不同，變更發生的越早，損失越小。因此，施工單位應盡量把變更控制在設計階段，以減少損失。設計人員應通過詳細分析研究，在設計階段確定最終方案，避免施工階段更改；認真審查圖紙錯誤、遺漏現象，以降低造價。

3 工程施工階段的工程造價控制

施工階段是一個施工項目的具體建設過程，所以大量的成本消耗在這個階段里面，不夸張地說應該有造價的90%以上都耗用在這個階段。所以，施工階段的造價控制是非常重要的一環，必須引起足夠的重視，正確處理好成本控制、施工時間控制和質量控制三者之間的辨證關系，爭取把人力、物力、財力和技術等四個因素配備到最優狀態。

3.1 加強施工方組織及管理

施工方組織設計不是機構的配置問題，而是一種文件管理技術和體系，它是集中包括了從招標、簽訂承包合同到進行施工等最基本的、全局性技術經濟文件。從根本來說，這個有點抽象的體系是指導工程施工順利進行的保證，也是現代化施工工程必備的重要科學管理手段。

施工組織設計必備的內容有：施工方案、各種資源需要量計劃、施工進度計劃、施工現場的平面布置、技術及安全保證措施等。

科學組織施工能夠充分整合資源、集中調配生產要素并真正充分發揮各生產要素的應有作用。在實踐中，對于如何加強施工組織管理這個問題，不同的企業有不同的對策，不過一般來說企業都應該充分利用現代化管理手段和方法，特別是應用計算機和網絡技術對工程進度進行排隊，進行資源優化配置，嚴格控制施工進度及質量，減少返修，節省費用。

3.2 動態控制工程造價

建設工程項目的施工周期一般很長，隨著時間的推移，其相關的成本會有非常大的變化，比如材料、人工等成本價格和投標時的價格都會有出入。面對這種情況，造價控制人員要盡可能收集盡量多的相關資料，并最好能預測到各種動態成本因素，以使造價動態管理貫穿于建設項目全過程。

3.3 加強工程變更與索賠控制

工程變更在項目實施階段，由于客觀、主觀原因，常發生局部設計變更、工程更改、材料代用、工藝方法改變等問題，從而引起工程預算價格的增減。因此，必須健全設計變更審批手續，合理有效地控制變更價款。

工程變更的內容有：承包合同中約定的工程量；建設項目附屬工程的增減；某些材料的規格標準的變化，部分工程的標高、基線、位置、尺寸等的變更；某些工程的施工時間、程序的改變；市場主材價格的波動等。

工程變更一般都會增加計劃外施工，也就會使造價提高，因此，必須嚴格控制，做好施工處理、驗收、核對和現場簽證工作，提高管理效率，減少管理成本。

3.4 實行全方位合同管理

合同管理是工程實施階段進行工程造價控制的關鍵。在簽訂施工承包合同時，應全面充分的考慮可能發生的分歧和費用索賠問題，以免結算時因合同條款不明確產生糾紛。同時，還要明確規定計費標準、文件和時期。全方位的合同管理必須從合同談判、簽約時起，合同必須嚴格規范化，合同條款必須完備，雙方權利、義務必須對等，語言表達嚴謹準確。在現場管理中，不僅項目負責人和概預算人員熟悉合同，工程技術人員、設備材料管理人員、財務人員也必須熟悉合同，這樣才能保證合同的全面履行，減少不必要的現場簽證、設計變更和材料代用等現象，做好索賠與反索賠。

4 結束語

總之，工程項目的造價控制是動態的全階段控制過程，房地產開發企業在工程項目建設的各個階段，針對影響工程造價控制的各種可能因素，采取切實可行的控制方法和手段，使工程造價得到有效、合理的控制。

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