淺談房地產開發企業的會計核算

尹淑萍

隨著各地房價的水漲船高，房地產開發越來越熱，五家渠憑借地理優勢和良好的居住及投資環境，房價也是直線上升。作為房地產企業的財務人員，一直思考如何作好房地產企業的會計核算，使領導及時準確的掌握會計信息，促使房屋的購建成本更加透明化，希望能對抑制房價的瘋漲起到一定作用。

房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的會計核算工作是一項復雜的會計核算工作。提高開發項目的會計核算質量，是房地產開發企業的當務之急。

一、當前會計核算存在的問題

1.執行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。

2.會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。

二、進一步規范會計核算的措施

1.根據房地產行業的特點，準確選擇會計制度

（1）《小企業會計制度》根據國務院國資廳評價函［2003］327號文件的規定，不能同時滿足從業人員數100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個條件的房地產開發企業為小企業。按照財政部和國家稅務總局的規定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發企業在內的各類小企業，除已按規定要求或規定程序執行《企業會計制度》或新準則的企業外，都應執行《小企業會計制度》，不得再執行《房地產開發企業會計制度》。

（2）《企業會計制度》和新準則下的會計制度體系2006年財政部發布了新的38項具體會計準則（以下簡稱新準則），規定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執行。據此，現有股份有限公司、外商投資企業中的房地產開發企業，除按規定執行新準則的企業外，均應執行《企業會計制度》。

新的38項準則及其《應用指南》的新會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執行。因此，如果房地產開發企業為上市公司，或者按上市的母公司要求執行新準則的，都應當執行新準則規定的會計制度。

（3）《房地產開發企業會計制度》。該制度屬于舊的行業會計制度體系，按照有關規定，房地產開發企業中的大中型企業，如果達不到執行新準則的條件，也沒有相關規定要求其執行《企業會計制度》，則仍可執行《房地產開發企業會計制度》。

2.應增設的會計科目

現行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規定：在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目。根據這一規定，執行《小企業會計制度》、《企業會計制度》或新準則的房地產開發企業，在執行各自適用的會計制度規定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規定的：

（一）“開發成本”科目。本科目核算房地產開發的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用；（2）開發采用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進度估價的開發成本；（3）工程采用自營方式發生的各項成本費用；（4）分配應由開發產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用；（5）應予資本化計入產品成本的借款費用等；（6）結轉開發完工并驗收合格的房地產成本。

購入已拆遷平整的土地準備用于房產開發，可先計入“無形資產——土地使用權”科目，待開發時再以適當的分配方法，分攤到“開發成本”的明細科目。

（二）“開發間接費用”科目。本科目相當于工業企業的“制造費用”，核算為開發產品而發生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。

（三）“開發產品”科目。本科目核算已開發完工、經驗收合格的房地產。

（四）“出租開發產品”科目。本科目核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。

（五）“周轉房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。

編制資產負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。

一個企業要增強自身的競爭能力，就必須有效實施財務管理，以在激烈的市場競爭中始終處于優勢地位。財務會計工作在經濟建設中占有舉足輕重的地位，承擔著不可替代的作用，經濟和社會每前進一步，都離不開財會人員扎實有效的工作。那么結合本單位的具體實際情況，選擇適用的會計制度和會計科目，這只是提供了良好的硬件環境，要提供更好地會計信息和會計核算質量，僅憑這點還是遠遠不夠的，更重要的還要有完善的會計核算制度體系和高素質的會計人員，因此房地產公司還要加強會計核算的規章制度建設及配備會計高級人才。

房地產開發企業既要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全規章制度，加強和完善房屋會計成本核算的規章和制度建設，使會計核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業核算水平和會計信息質量的提高。

在保證會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備高素質的會計核算人員。尤其是開發成本是房地產開發的重要組成部分，加強成本核算工作，財務負責人、主管會計、成本會計、銷售會計等會計崗位都要靜心選拔，不僅要業務水平強，而且人員思想素質高，這樣才能使房地產企業的會計核算更上一層樓。