房地產估價折舊與會計折舊分析

李蘭萍

在房地產估價過程中運用成本法評估已使用房地產的價值時，必須計算建筑物的折舊，正確求取建筑物折舊是運用成本法對舊有建筑物資產進行估價的難點和關鍵。實際工作中，常常有人將建筑物折舊中的直線折舊法與會計核算中的固定資產直線折舊方法相混淆，甚至直接用會計上的直線法求取建筑物的折舊。雖然房地產估價過程中的建筑物折舊和會計核算上的固定資產折舊都叫直線法，但是兩者卻有本質的區別。

一、折舊的實質和目的不同

評估上的折舊，實質是評估建筑物的重置成本至評估基準日的價值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價值的貶值或損失。因此準確地說，估價上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得建筑物在評估基準日的現值。會計上的折舊實質是建筑物這種固定資產的原始成本在產品成本中的分攤，其目的是使該固定資產的原始取得價值，通過折舊這種價值轉移(攤銷)形式而收回。

二、折舊的依據不同

房地產估價中的直線折舊法作為成本法中最常用的方法，它遵循替代原理，依據現行《房地產估價規范》計算各種原因造成的建筑物價值的損失。會計核算中的直線折舊法也是固定資產折舊中最常用的方法，它根據《企業財務制度》和會計原則中的收入費用配比的原則將固定資產使用過程中逐漸損耗而消失的那部分價值均衡的分攤到各期的方法。固定資產損耗的這部分價值，在固定資產的預計使用年限內進行分攤，形成折舊費用，計入各期成本。

三、折舊的范圍不同

房地產包括土地和建筑物兩大部分，土地在使用過程中不存在損耗，一般不計算土地的折舊，因此，在房地產評估過程的折舊對象僅指建筑物；而在會計核算方面，固定資產是指企業使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，使用期限在2年以上的也應作為固定資產。

四、折舊年限不同

建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限和經濟耐用年限。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達到不堪使用的年數；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時點的持續時間。評估中使用的折舊年限是指建筑物的經濟壽命，這一年限的確定，是評估人員親臨估價對象現場，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，地基的穩定性等，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，并結合建筑物使用功能、所處環境以及已使用年數等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時還要考慮土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響。同類型的數宗建筑物，因其所在區位、使用年限、維修保養以及所處環境等的不同，評估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會計上的折舊年限，是在考慮損耗的同時，也考慮社會技術、財稅經濟政策和生產力發展水平，且以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假設條件為前提確定的適合于同類資產的一個平均年限。因此會計上的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統一標準，是一種高度集中的理論系數或常數，對于該類資產中的每一項資產具有普遍性、統一性和法定性。

例如：某工廠辦公樓總建筑面積10500m2，賬面原值1050萬元，預計凈殘值為0，預計使用年限為30年。使用至第五年時，因維修、保養不當，辦公樓受損較嚴重，重置價格為1000元／m2，尚可使用年限為20年；之后該工廠對周圍環境進行了改造，建筑物維修、保養較好，在該辦公樓使用至第10年時，因建筑材料降價，重置價格為800元／m2，尚可使用年限為18年。

1.估價直線折舊法：

使用至第5年時，建筑物折舊＝(10500m2×1000元／m2-0)×5年÷25年＝210萬元

建筑物現值＝10500m2×1000元／m2-210萬元＝840萬元

使用至第10年時，建筑物折舊=(10500m2×800元/m2-0)×10年÷28年=300萬元

建筑物現值=10500m2×800元/m2-300萬元=540萬元

2.會計直線折舊法：

第1年至第30年年折舊額=(1050萬元-0)÷30=35萬元

第5年累計折舊=35萬×5年=175萬元

固定資產凈值=1050萬元－175萬元=875萬元

第10年累計折舊=35萬元×10年=350萬元

固定資產凈值=1050萬元-350萬=700萬元