房地產業期待制度性變革

葉 檀

房地產行業關系國計民生，政府、開發商、消費者三方博弈繁雜而激烈。本書以深刻犀利的文字，透徹地解析政府愿望、政策本質、開發商現狀、消費者困局，以及房地產市場走向，為讀者提供有效的借鑒和參考。

房地產行業是一個典型的市場為表、權力為里的行業。我們在教育、金融等行業都見識過這套邏輯，動輒以市場化為名向消費者收高價費用，究其實是壟斷者收取溢價。

這是漸進式改革的一大特點，在改革時期難有本質變化。這樣的行業發展到極致會成為大多數人的噩夢，因為絕大多數消費者不得不品嘗高房價與高度管制導致預期收益縮水的雙重痛苦，一旦壓力到達臨界點，就會爆發。

某個行業成為消費者的痛苦之源，甚至成為貧富差距的替罪羊，指導該行業的政策與消費市場肯定出了大問題。所以，房地產行業的反思不僅需要開發商、房地產學者，更需要政策制定者、消費者的參與。

我們應該鼓勵理性反思，這是市場正常的第一步。

但我擔心反思能否通過制度性的推進，成為下一輪房改的有益積淀。從根本上來說，房地產市場是投機政策而不是長遠規劃的產物。在政府1998年后通過艱苦努力，如愿以償地使房地產市場部分商品化，2003年SARS之后為了拉動內需，修改保障型住房政策，為淵驅魚，把大多數工薪階層逼成商品房的消費者。政府如愿以償使房地產行業成為拉動消費的重要產業后，卻發現陷入了外有憤怒的消費者、內有急速擴張的無技術含量開發商的重重矛盾，以及資產品價格急劇上漲高至難以為繼的窘境。政策因此不斷變化，一月幾變并不鮮見，本意是為了讓房地產趨于理性，結果是激起了房地產非理性的恐慌和狂熱。

房地產行業的反思契機是緊縮性金融政策的強大壓力，出發點是緩解社會矛盾，化解資產泡沫，而不是出于對房地產市場規律的尊重。

房地產市場政策的翻云覆雨，導致投機主義者增加。遠的不說，從2007年到2008年，房地產市場就出現了令人震驚的變化。在泡沫期，房地產市場成為擠泡重災區；經濟緊縮周期，房地產再次被當作居民消費的法寶，受到政策的支撐。而保障房分配的失衡，投資品種過少、尋租空間的廣闊，也讓房地產市場無法樹立正常的規律，時常處于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月，房地產市場出現小陽春，萬科表示珠三角房價已經觸底，顯示出對于政策的領悟水平，萬科局部地區的降價之風已經是過去的一頁。

土地政策沒有改變跡象。以往房地產開發商之所以不重視現金流，是因為土地成為融資之源，可以通過抵押、出售等方式隨時變現。既然土地是最好的投資品種，可以坐地起價，為什么要保證充足的現金流?那是浪費資金。政府一度動用資金杠桿逼迫開發商改變游戲規則，但沒有從根本上動搖土地作為投資品收取高溢價的定位。

一場深刻的反思需要伴隨制度性變革，一個理性的市場需要相應的配套措施以明確的稅收取代五花八門的稅費，以確定的稅源代替土地的第二財政地位，以充分有序的市場競爭篩選出優質企業，而不是以傾斜的融資手段由政府欽定市場扛鼎企業。而某些言過其實的消費者在住房民粹主義下對于福利房體制的念念不忘，成為房地產改革的絆腳石。

若不能產生上述變革，反思的果實就是不徹底的半吊子改革，等到土壤氣候適宜，原有模式會全面回潮。

產品質量是中國制造的命門，要提升中國制造的信譽，必須有完備的政府監管，有企業的激勵機制，有消費者暢通的維權渠道。而在房地產市場，此三路均不暢。

房地產行業說得太多，唾沫掩蓋了真相，口號掩蓋了理性。沉默三分鐘，為了一個畸形的行業。

《中國房地產戰爭》

葉檀著

山西人民出版社2009.10

定價：34.00元