小議二手房交易中存在的問題及對策

劉淑芳

[關鍵詞]二手房交易;問題;對策

二手房交易量的逐年上升,使得一系列經濟問題漸漸突現,例如產權關系不明晰、中介機構不規范、二手房質量存在缺陷等,使得住房消費者的消費意愿不能完全表達。系統分析二手房交易過程中存在的問題并提出建設性的解決方法,具有重大意義。

一、二手房交易中存在的問題

二手房是指再次進行交易的住房,即在量住房,它的存在是對住房一級市場的補充,有利于抑制房價的過快增長,滿足不同群體,特別是中低收入群體的自住需求,因此政府為了促進住房一級市場和二級市場的協調均衡發展,大力培育二手房市場。通過轉變居民的住房觀念,推進住房分配的市場化程度,同時使用大量專項資金改造非成套住宅,通過拆遷危房、老房,改造非成套住宅和盤活產權制約房產等一系列手段,使數量巨大的存量住房進入市場流通。同時,大量的二手房交易也帶來了一系列問題,如產權糾紛、質量無法保證、中介機構惡意隱瞞住宅缺陷等問題。

1.政策制定存在不足,制約了二手房市場的發展。

上市交易的限制性規定,為建立開放住房三級市場,拉動住房消費發揮了重要的推動作用。但是,隨著形勢的發展和經過實踐證明,有些政策因缺乏嚴謹的房地產理論體系支撐,多屬于過渡性、探索性質而顯滯后,特別是在政策制定的及時性、連續性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束縛太多,手續繁雜,交易受到限制,在一定程度上制約了市場的發展。

2.二手房交易中的信息不對稱。在二手房交易過程中,信息不對稱表現為二手房交易中的買賣雙方對二手房的質量、產權性質等內在屬性所擁有的信息的差異性。二手房的賣主一般都是使用過該房一段時間的擁有者,在使用過程中對房屋的質量、缺陷、區位特點等都有一定的認識,而二手房的買主對二手房的認識一般都是通過簡捷渠道認識,特別是通過與賣主的交流對所要購買房屋有了初步的了解,而買主自身對房屋使用的體會幾乎是零。二手房買賣雙方對商品信息認識渠道的差別,導致雙方對二手房信息擁有量的差別。在市場機制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵,從而獲得更高的交易價格,而買方有壓低交易價格的激勵,以補償二手房可能產生的未知損失。據統計,目前哈爾濱市購房者與二手房源數量之比為10:1,房源數量與求購者數量嚴重失衡,二手房源供不應求。一方面是求購者急于買到理想的房屋,另一方面多數二手房主愿租不愿賣,還有大量的潛在房源得不到釋放。同時,由于二手房的市場化程度不夠,二手房交易買賣雙方的角度和心態各異,賣方總拿同地區商品房來類比,開價與商品房差價不大;而買方則要強調一個“舊”字。賣房人對二手房定價過高,超出需求者希望支出的范疇,已成為影響二手房市場發展的重要因素。

3.中介服務不規范,良莠不齊,使二手房市場難以有序發展。一些中介公司,尤其是規模小的中介機構,在管理上缺少有效的約束,素質良莠不齊,經營中存在著一系列違規甚至非法行為,如廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、收費無章等,在一定程度上干擾了哈爾濱房產中介市場的健康發展。

4.二手房貸款條件過于苛刻,制約了住房信貸事業的發展。銀行推出二手房貸款,深受工薪階層購房者的歡迎。但在實際運作中,銀行出于謹慎和穩健原則,對于二手房交易的貸款審查程度,比商品房按揭貸款還要嚴格得多。目前在哈爾濱,向二手房交易提供商業貸款、公積金貸款的機構只有寥寥幾家,而且清規戒律多,如規定抵押房屋建造期限、貸款額度低、貸款期限短,過于煩瑣的貸款審批程序等,嚴重挫傷了廣大二手房購買者的貸款積極性,導致二手房市場資金周轉困難,制約了住房信貸事業的發展。

二、對策

1.建立專業的房屋質量檢驗評估機構。

我國對房屋質量的評估一般由設計、建設部門進行,并且收費標準差異大,沒有專門的房屋質量檢驗評估機構,因此需要政府部門在稅收方面對專業機構加以補償,使其降低費用。費用的減少必然會提高其業務量,促進其生存發展,因為通過專業機構的質量評估其效果優于通過中介機構交易。專業質量評估機構的存在,不但有利于政府的集中監督、規范,而且也有利于相關質量標準的科學統一。

2.加大二手房貸信譽力度,提高市民的購房能力。目前,哈爾濱雖有幾家銀行由以前只給商品房貸款發展到也給二手房交易貸款,并成立了市房屋置業擔保公司,為市民購房貸款帶來了方便,分散和化解了個人貸款風險。為使更多的群眾通過信貸方式早圓住房夢,住房貸款部門應降低門檻、搞好服務、拓展業務、擴大信貸,加大對二手房交易的信貸支持力度,使市民的潛在購房需求轉化為現實購買能力。

3.完善市場服務體系,拓展住房消費服務。包括信息服務體系,實行登記、發布、查詢等微機化一條龍服務,根據市場需求制作各類宣傳材料和刊物,傳播信息,分析行情,釋疑解惑,引導消費;交易服務體系,辦好大眾喜聞樂見的春秋兩季的房展會、拍賣會,組建房屋轉換服務中心、租賃中心等;權屬登記服務體系,實行限時辦公、權屬登記備案制度;金融服務體系的建立等。有關部門應針對消費需求,對房源品類作近期與遠期的凋查統計,采取房展會或特別推薦等方式,定期向群眾公示,讓住房需求者能及時了解哈爾濱各類二手房房源情況。

4.鼓勵二手房市場的房產中介機構建立自我品牌。政府部門應推動房產中介機構的品牌建立,房地產管理局等相關政府部門綜合考察各中介機構的資本量、專業人員數、交易量、投訴量等指標對其進行市場評級。對達不到一定級別的企業進行停業整頓;對評級優秀的企業加以宣傳,工商等部門對其經濟行為在稅收、資本要求量等方面給以優惠,以促進其快速發展。鼓勵中介企業以連續、加盟等方式快速發展,擴大企業的品牌效應。各級政府應避免地方保護主義,鼓勵外地中介機構在本地建立子機構。

總之,在追求個人效用最大化而使社會經濟生活不可能長久進行、社會資源不可能朝著帕累托效應方向發展時,國家必須利用各種手段包括法律進行規范,以改變博弈規則。因此從宏觀上對市場信息不對稱的進一步規制是政府的義務和職能。由政府解決信息不對稱問題,可以實現規模經濟,降低成本,因此也最符合經濟效益原則。□

(編輯/穆楊)