哀聲一片房地產(chǎn)

朱偉一

我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤,二恨政府與開發(fā)商一同抬高地價。美國也一樣。

2008年金融危機(jī)爆發(fā),3年之后資本市場原教旨主義者依舊氣壯堅(jiān)信資本,不屑星火燎原。華爾街的銀行家們的生活依舊燦爛——倒閉銀行的高管大多數(shù)另換山門,依然是崢嶸歲月稠。但美國房地產(chǎn)市場卻是一片凄風(fēng)苦雨,愁云慘霧,有人甚至驚呼美國經(jīng)濟(jì)會二次下跌。

2010年7月,美國二手房銷售量跌到15年內(nèi)的最低谷。全月房屋銷售量下降27.2%。新房出售僅占總銷售量的38%,三分之一的銷售為壓價出售。日本1990年代房價開始下跌,跌了十多年后還沒有恢復(fù)過來。美國的房價還要低迷多久?誰都說不準(zhǔn)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家也說不準(zhǔn),所以其中很多人跑到中國來講學(xué)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對7月份美國住房銷售量的降幅就預(yù)測錯誤:過于樂觀,降幅少估了13.8%。有一點(diǎn)是清楚的,許多銀行壓了很多業(yè)主無力交付房貸而由銀行收回的房子。美國尚未償還的住房貸款額高達(dá)10萬億美元。再有,首次購房者可以享受的8000美元的稅收優(yōu)惠也已停止。

小氣候不好,大氣候更不好。美國失業(yè)率高居不下,在9%和10%間徘徊。對于房地產(chǎn)市場來說,低就業(yè)率無異于釜底抽薪:工作都沒有了,還買什么房子?即便有工作,許多人也有朝不保夕的感覺,輕易不敢購房。從更高的層面來說,華爾街干了那么多的壞事、丑事,而華爾街的銀行家們照樣穩(wěn)居高位,美國經(jīng)濟(jì)能好嗎?真能搞好,那才是天理不容呢!不錯,美國廣大老百姓是受害者,干壞事的畢竟少數(shù)。但廣大老百姓容忍華爾街,容忍支持華爾街的制度,那也要遭報應(yīng),怨不得別人。

住房交易萎靡對經(jīng)濟(jì)不好,房價下跌對購房者來說卻是利好消息。但銀行家們和他們在政府中的代理人不答應(yīng)了。供求關(guān)系對豪強(qiáng)有利的時候,豪強(qiáng)會大談市場經(jīng)濟(jì);供求關(guān)系對他們不利的時候,他們就要宏觀調(diào)控了,就要搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了。首先是銀行將需要拍賣的房屋“留中不發(fā)”,一點(diǎn)一點(diǎn)地往外吐,深怕房子噴涌而出壓低價格。美聯(lián)儲也下死力氣助一臂之力,從銀行購進(jìn)大量住房抵押貸款的證券化產(chǎn)品,以此為銀行提供了許多廉價資金,使其不必因?yàn)橘Y金短缺而拍賣房屋。這樣一來,苦了潛在的購房者,想購房又怕房價再跌,不知道另一只鞋何時會掉下來。我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤,二恨政府與開發(fā)商一同抬高地價。美國也一樣,銀行捂盤,央行抬價。

美國政府和美國的銀行想托住房價,但逆流而動總有些力不從心。2008年以來,3年之內(nèi),美國住宅價值已經(jīng)縮水6萬億美元,結(jié)果很多人思想上開始出現(xiàn)混亂。長期以來,美國一直堅(jiān)持“兩個凡是”的理論,即,凡是有利于大力發(fā)展資本市場的事情堅(jiān)決要辦;凡是有利于大力發(fā)展房地產(chǎn)的事情堅(jiān)決要辦。可美國《時代》雜志刊登長文,題目居然是《反對擁有住房》。作者的主要理由是,美國住房空置增多,租房似乎更為經(jīng)濟(jì)。全民置房也掩蓋了更加深層的問題:許多人購房是因?yàn)楹ε峦ㄘ浥蛎洝Ｃ绹沁叺闹髁髅襟w對其美國長期遵守的鐵論發(fā)生了懷疑,說明方寸已亂。美國的共和黨乘機(jī)發(fā)難,要求清君側(cè),敦促奧巴馬撤換其主要經(jīng)濟(jì)顧問,說是現(xiàn)在該由“成年人”來掌管經(jīng)濟(jì)了。

美國的投資者也在移師再戰(zhàn)。私募股權(quán)基金黑石的投資策略是以發(fā)展中國家為其投資重點(diǎn),過去一年中對中國和印度尤其感興趣。黑石準(zhǔn)備與香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商鷹君集團(tuán)(Great Eagle)合作,攜手進(jìn)軍大陸市場,打算在大連投資,建造1000套的住宅。在過去10年中,中國房價一直跑贏通貨膨脹,最近幾年來的房價主要依靠投資購房推動。外資的流入,又增加了房價的變數(shù)。黑石是來自華爾街的虎狼之輩。鑒于美國發(fā)生過的事情,凡有華爾街隊(duì)伍出入的地方,不由人不多加小心。