“空置稅”點不中高房租死穴

金姬

“房價高了可以暫時不買房,但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。”

當國人感嘆買不起房時,部分學者和開發商會特“專業”地告訴大家:發達國家也不是每個人都有房,年輕人多以租房為主。但不想當房奴的有志青年,現在卻發現自己可能淪為“租房奴”了——感謝本輪樓市調控,讓年初房價快速上漲的勢頭得到初步控制,可惜“按下葫蘆又起瓢”,房租價格卻普遍上揚。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房屋租賃價格自今年5月以來平均漲幅都超過了10%,部分地段好、公共服務配套好的區域,房屋租賃價格漲幅甚至達到20%。

物以稀為貴,如果房屋供不應求,租金上漲也情有可原。但隨著“6540萬套空置房”的傳聞愈演愈烈,“黑燈率”在一線城市的部分小區的確很高的大背景下,很多人覺得此輪租金暴漲有些蹊蹺。對此,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭的解釋是:“空置房多在不成熟區域,而租房需求多在成熟區域,空置房的大量存在并不意味著有市場的待租房會價格下降。當然,近段時間房租大漲注定只是暫時現象,今年下半年就會重歸風平浪靜。”而獨立評論員顧海波則指出,房租“被上漲”是利益集團的炒作,炒房炒成了“房東”、中介沒了傭金,自然要制造噱頭。

在房租普漲3個多月后的今天,緩和跡象逐步顯現。趕集網日前出臺房產研究報告顯示:剛過去的6月、7月兩個月份,北京、上海等大中城市的趕集網個人出租房源網絡發布大幅放量,其中北京7月比6月增長20.8%,上海7月比6月增長23.5%。針對這種房租量能集中釋放情況,有專家分析認為,國內主要城市房租價格可能已經見頂,未來幾個月或會出現量價齊跌現象。

漲聲一片,黑燈一片

事實上,“住房租賃”也是本輪房地產調控的重要內容。今年4月17日公布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中,明確要求“住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規范發展租賃市場”。但4個月的調控似乎只是遏制了房價的非理性上漲,租金卻一路走高。

在北京,7月住房租賃均價為每套2797元/月,與去年同期相比,漲幅達到了13.2%。有統計顯示,大部分大學畢業生或剛進入北京的務工人員,房屋租金支出接近其月收入的50%。此外,住宅租賃成交明顯沿軌道交通向城市邊緣區域擴散,7月份五環外的租賃成交環比上升了9.66%,高于北京市租賃成交量環比上漲7.57%的平均水平。其中天通苑、回龍觀、通州、石景山等已開通地鐵的區域和亦莊、大興、房山等今年即將開通軌道交通的區域,租賃成交上漲幅度普遍高于全市平均水平。

北京也是一個空置率較高的城市。近日,1983年出生的北京“的哥”李杰在新浪微博上大曬黑燈照,引起關注。關于“曬黑燈”的方法是否科學,業界一直有爭議。房產大亨任志強旗下樓盤被爆黑燈多時,他第一時間解釋說,是業主在裝修。此后,也有房產公司傳出全部開燈以應對“曬黑燈”的消息。來自上海房屋租賃指數辦公室的最新統計數據顯示,2010年7月,上海市房屋租賃指數為1235點,較6月上升8點,漲幅為0.65%。低、中、高端市場租金全面上漲。房屋租賃指數辦公室認為,目前市場仍處于租賃高峰期,但主要客群開始發生變化。本地畢業的大學生和由購轉租需求得到逐步釋放,租金延續前期上漲行情。與此同時,上海部分小區的“黑燈率”同樣居高不下。

在廣州,從4月底至今房屋租賃價格接連“撐竿跳”,上升趨勢明顯。7月,廣州二手住宅成交平均租金繼續上升至每月36.2元/平方米,環比上漲3.7%。住宅平均租金上升,是眾多因素共同作用下的結果。如三舊改造帶來拆遷租賃需求,目前以租待買的人群增多,大學畢業生也在租房峰值,外地來穗工作人群增多等等;也與近年來樓價大幅攀升、物價上漲有關。近期寫字樓的交投活躍,租金、售價均有所上漲,不少公司企業進駐廣州市場,帶來一定就業人口,廣州城市價值提升在租賃方面也有體現。廣州的黑燈率一般好于京滬兩地。來自新浪樂居的數據顯示,投資客較多的珠江新城大CBD區域以及番禺這樣的郊區,樓盤黑燈率明顯高于其他區域。比如番禺奧園,96戶中開燈的54戶,黑燈率44%;中海藍灣黑燈率53%;而華薈名苑的黑燈率則高達71%。

很多人本希望此輪調控能給樓市降溫,誰知翹首企盼4個月后,得到的結果是沒有明顯降幅的房價和大幅上漲的房租。一份由住房和城鄉建設部主持的調查報告認為,根據在京、滬、穗、深等調查的結果,近期城市房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東,推高房租或勸說房主推高房租。

當然,大量房源“寧空不租”的現象也是本輪租金上漲的原因之一。美聯物業指出,購置房源的成本初期雖然高昂,但從歷史來看未來假定的買賣收益似乎永遠是豐富的。另外由于持有空置房物并不用交納相關稅費,維持空置房的成本為零,造成市場上的一些房東連出租的意愿都沒有,只著眼于短期的買賣收益,與房價上漲帶來的利潤相比,出租收益幾乎可以忽略不計,這就是為什么有如此龐大的已售房屋處于閑置狀態的重要原因。

大量空置房的存在已經讓租房客們的心“拔涼拔涼的”,于是消沉了一段時間的“逃離北上廣”再度成為無奈的話題。“房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發的,而絕不應該以房租的‘飆升為代價。房價高了可以暫時不買房,但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。”廣州大學2010屆畢業生劉孜說。

拐點來了?

從國家統計局曾經公布過的全國新房空置面積的數據推斷,目前全國商品房空置面積不低,基本上維持在1.6億平方米以上。而2009年,全國商品房銷售面積9.37億平方米,空置率接近20%。對此,業內人士建議,部分地區房屋租賃供不應求的局面短期無法完全改變,眼下應著手解決房屋空置率居高不下的問題,將大量存量房逼入市場,并防止某些機構在調控期間借機炒作房租上漲的行為,這也可以進一步堅定人們對調控的信心。

把大量存量房“逼”入市場談何容易。迄今為止,針對目前市場關心的存量住房“空置率”,并沒有權威部門進行相關統計。從國際慣例來看,一般情況下空置率在5%-10%屬于合理區間;如果空置率在5%以下,說明市場嚴重缺乏空置房源;10%-20%屬于危險區間;超過20%就屬于嚴重危險范圍,說明樓市已處于高風險狀態。

美聯物業認為,現在嚴厲的政策已經將大部分投資客逐出市場,造成了大量投資空置房的出現,但問題是如何來減少現已存在的空置房的規模。據傳言現在社會爭論大量房屋空置的現實問題,可能逼迫政府開征空置稅。但其實最好的解決空置房的方法還是開征物業稅,而不是另征空置稅。物業稅是針對房屋持有者開征的一項稅收,空置稅更像是懲罰性的稅收措施,一種對資源閑置的懲罰稅種。但一旦出租以后是否就不算空置了呢?空置稅并不能囊獲投資客所持有的全部房源,雖然可能空置稅稅收的針對性比房產保有稅更強,但有效性與可操作性上稍顯不足。所以政府方面應該通過此次完善空置房統計,進行全國住房普查,為加快推出物業稅作準備,只有增加持有空置房的成本,才能擠出樓市深層潛在的泡沫。

而趕集網房產數據專家則認為,“房租拐點或在三季度末來臨”。因為隨著前期畢業租房需求和上半年返程務工人員的需求釋放,市場在8月將呈現租金平穩狀態,不漲不跌,但是,新增的網絡出租房源加上此前沉淀的累積房源,房源量的積累最終會迎來租金上質的轉換,從而打破供需均衡,變賣方市場為買方市場。而且,這一轉換過程不會拖得太久,根據趕集網的以往數據經驗判斷,第三季度末或將見到房租價格上的變化。

與趕集網生活指數研究中心此次出臺的研究報告互相呼應的是,當前各地正在緊鑼密鼓地推進公共租賃住房制度建設已經成為房租上漲的又一對沖:少數城市如重慶,已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產品加以發展;今年全國計劃建設37萬套公租房,同時在積極建立以企業為主體的公共租賃住房運行機制。除公租房外,今年中央政府也加大了其他類型保障房的建設力度。