供不應求是首要問題

沈洪溥

國慶前突然推出的房地產調控“五項措施”,人稱第三代升級版“國五條”,選擇在今年9月26日國土部、住建部聯手發布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》,及9月28日財政部《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》之后接續發布,民眾頗有“終極殺招”的觀感。其后,又輔之以提高部分銀行準備金率等手段,無怪乎其被公認是迄今以來中央政府決心最為彰顯的行政措施。

空前嚴厲的調控手段給期待房價下落的公眾很多期許,但要解決我國房地產市場亂象的核心矛盾,至少還應該注意以下四個方面,才可能實現其預期效果。

一者,本次“五項措施”基本立足于更嚴厲的需求管理,并未直接施力于當前房地產市場供不應求的根本矛盾。所謂供不應求,至少就包括中下階層需要的廉租房供不應求、中間階層需要的中低價位商品房供不應求等多個層次。通過需求管理,或許會在局部地方、局部時段造成成交回落的市況,但如果同時加大市場供給,更可能使得本期成交價格回落,也避免在下一期形成新的“搶房潮”。

二者,嚴厲的需求管理政策“組合拳”之中,也還不乏值得商榷的招法。例如,廣受關注的“限購令”就是鮮活樣板。眾所周知,所謂“限購”就是配額管理,不管是針對一個家庭,還是祖孫三代,其本質和30年前在糧、油、副食、布匹領域搞過的“票證經濟”是一個內容。它是一種純粹的短缺經濟調節手段。2010年4月以來,北京已經實施過典型意義的“限購令”,但結果并沒有妨礙今年9月份的住宅量價齊漲。如今,通過中央政策再次強調,“要在一定時間內限定購房套數”,等于通過配額制度向市場暗示,供不應求仍然存在,最終結果仍可能無礙房價的繼續上漲。

三者,從有房地產調控政策的那天開始至今,政策目標經歷了多次搖擺,公信度嚴重缺失,仍缺乏廣受認同的政策目標。必須看到,“防止過快上漲”并不是一個足可以進行考核的明確依據。僅舉一例,直觀看去,7%或許并不是一個甚大的漲幅。以今年國慶期間開盤的北京5個住宅項目為例,平均成交均價22753元/平方米,與9月20131元/平方米的均價相比,上漲超過13%。但就是這個7%,只要環比連續上漲7次,就意味著房價絕對值翻番?，F實中的北京城區房價從2005年末至今,上漲幅度何止三倍、五倍?北京如此,天津如此,深圳、上海也如此。俗謂“法不責眾”,這意味著所有人都很安全。且截至目前,也根本沒人說得清楚,上漲多快可算“過快”,漲幅多大叫做“過大”,當然就無從去驗證政策的實施效果,乃至討論實施懲戒了。

最后,調控手段既然如此嚴厲,在執行中更要防止被各種短板所稀釋。這可能導致在解決現實問題中缺乏明顯效力,并被拖入“頭痛醫頭,腳痛醫腳”的“治標運動循環”當中,并隨時面臨市場反制。以廣州為例,當地一手住宅網簽量不僅沒有回落,反而節節沖上新高,10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……如果廉租房的供地和建設速度緩慢,如果人為設計出經適房、限價房、商品房等“多軌制”,只想靠限制購房套數乃至出臺房產稅等手段有效管控已經失控的房價,難度其實是很大的。

總而言之,只有先解決供求問題,才可能根本解決中國房地產市場亂象。龐大的自住、投資和投機需求只要無處可去,就談不上解決中國房地產市場的核心矛盾。

唯今之計,建議不妨考慮面向供求、多管齊下的策略。先明確“住有所居”的內涵,再明確“合理房價”的標準,其后采用面向中低收入階層預先認租在建廉租房,擴大中低價位商品房即期供地面積,主動降低土地出讓價格,確保出租市場承租人權益等辦法,盡快提升市場供給規模和供給效率,平抑價格過度波動。最后,通過交易契稅、物業稅和遺產稅等手段,系統壓縮投機、投資空間。如此,才可能根除市場痼疾,提升公眾對調控政策的信心。

(作者為經濟學博士)