十月圍城

張襦心

“現(xiàn)在幾乎稍微有點錢的開發(fā)商都敢和政府叫板,天天抨擊政府,儼然一副你奈我何的嘴臉,也難怪房地產(chǎn)幾乎成為全民公敵。難道就不知道,眼下的好光景到底是誰給的?”

“80年代實行獨生子女,我就生倆!80年代打擊投機倒把,我就倒騰鋼材!90年代不讓非法集資,我就集資!2000年打擊國資流失,我就買!現(xiàn)在不讓炒房,我就炒!我一直都是對的……”

自2010年4月新一輪宏觀調(diào)控政策出臺以來,政府已經(jīng)與開發(fā)商“拔了半年河”,房價并沒怎么乖乖“就范”,還歡天喜地迎來了一股“回暖”。這期間,數(shù)輪宏調(diào)教育出來的經(jīng)驗之談“我就炒”,沒少在投資客、買房人的腦海中閃回。

但隨著“十月圍城”風聲鶴唳,這一次,似乎真的擊垮了投機者的心理底線。

“不買房建議”自然中止

金九首日,位于北京昌平區(qū)的領(lǐng)秀慧谷,上演了一場罕見的千人排隊“逼宮”開盤場面,購房人在未接到售樓處通知的情況下自發(fā)排隊、自發(fā)登記,迫使開發(fā)商最后承認自發(fā)所排順序號為最終選房號。

“可憐的人們在雨中排了一整夜的隊,看來樓市又回暖了?！币晃辉诂F(xiàn)場的目擊者說。有人頭天晚上得到消息,帶著馬扎、紅牛、雨傘就趕過去,到了之后發(fā)現(xiàn)燈火通明,幾十號人自發(fā)排成了一長隊,到早上這支“隊伍”就已經(jīng)發(fā)展到800多人,銷售緊急通知意向客戶的短信上甚至只有兩字:“快來!”趕過去也沒戲,房子只剩下200多套,排號在200號之外的被拒之門外。

“調(diào)控出來后大家都在觀望,但僵持了這么久之后,下跌的只有泡沫最嚴重的通州等地,其他區(qū)域價格基本沒動。所以一旦有新盤低價入市,就會上演‘秒殺?！展獗P、‘夜光盤再現(xiàn)市場,人們擔心房價反彈,不得不徹夜來排隊。”一位內(nèi)部人士分析道。

截至8月30日,北京新盤期房與現(xiàn)房住宅總成交量為6149套,相比7月的5726套來說上漲了7.3%,而二手房成交量為11859套,相比7月的10367套來說也上漲了14.3%,不僅如此,這是新政后6月開始連續(xù)兩個月樓市成交量出現(xiàn)上漲。

“2010年9月下旬和十一國慶長假期間,部分地方房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了小幅度上漲。雖尚還不足以達到年后3、4月的連連激增的火熱氣氛,但在各數(shù)樓盤集中展出的吸引下,看房大軍仍然有所擴充?！薄拔覑畚壹摇钡牡禺a(chǎn)研究員告訴記者。

民間資本最為活躍的杭州,一直是中國樓市的先行指標。杭州一家專為“炒房團”服務(wù)的民間投資機構(gòu)研究員認為:“杭州近期火爆的樓盤都是兩個極端,要么最低價的,要么地段、品牌相對強勢的,在中間的樓盤賣不動。比如極端熱銷的保利東灣,原先價格已經(jīng)到了一萬六左右,最后成交的價格居然降到了一萬附近,跳水幅度非常大。濱江城市之星的的豪宅,也是精裝的低價樓盤先賣,才四萬多一點,百分百打響了第一炮。我估計,這次的市場‘虛熱由開發(fā)商抱團、媒體配合,好好地炒了一把(不排除現(xiàn)場及數(shù)據(jù)的做假),現(xiàn)在市場熱度稍微有點上來,正是出貨的時期?！?/p>

“在小反彈中,我就等看中的樓盤開盤了?！痹谟浾呒尤氲囊粋€“地產(chǎn)少壯派論壇”里,一位現(xiàn)金充裕的購房者劉強說,他準備在10月底先購進兩套。另一位身在天津的女士也聲稱:“不管是不是誘多,還是有很多人瘋狂加入買房的行列,我身邊的朋友都是這樣。”

“幾乎所有的資金都和劉強一樣的觀點,特別是有錢人。”著名獨立地產(chǎn)評論員王智中回應。

據(jù)他分析,北京近期買房成交不是炒作,有真實數(shù)據(jù),而且50%以上是全款。炒家不可能拿全款,這意味著購買人大部分是富人和公務(wù)員,中國的財富兩極化十分嚴重。

上述民間投資機構(gòu)在調(diào)查杭州樓市成交數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn),一次性付款占45%。據(jù)說在福州這樣的二線城市,也出現(xiàn)了一定數(shù)量的有錢人、外僑全款買房的購買行為。

在房地產(chǎn)調(diào)控頻出之時,為什么還會有人逆市全款買房?

“出于對人民幣貶值的恐懼感,保值性需求大增,一次性付款基本上是帶點恐慌性購買的特點。”王智中認為。

“目前有個百八十萬,你能干什么?存銀行,貶值!創(chuàng)業(yè)?這點兒錢根本不夠。買古董,有多少懂行的?買黃金,合適,但是流通渠道太狹窄。買房,合適,至少保值。”這是一位購房者的心聲。“今天我遇到兩個買房子的,都說錢貶值太厲害了,趕快換成房子。如果我手頭上有個一二百萬的現(xiàn)金,我也會考慮轉(zhuǎn)化成固定資產(chǎn)?！?/p>

王智中一開始判斷,降價促進銷售十分正常,這是調(diào)控希望達成的結(jié)果?！鞍偃招抡?調(diào)控政策的邊際效應下降,在政策趨穩(wěn)的情況下,買賣雙方都不那么恐慌,也不那么堅持。一些開發(fā)商適時進行價格讓步,一些剛需順臺階而下,成交量有所回升。有人驚呼樓市惡性反彈,但本人認為,開發(fā)商根據(jù)市場情況,適當降價讓利,這是調(diào)控希望達成的結(jié)果,但如果資金和機構(gòu)、個人、媒體跟風炒房,繼續(xù)助推房價,將讓調(diào)控政策面臨空前壓力,考驗決策層調(diào)控決心?！?/p>

在中國房地產(chǎn)巨大的泡沫游戲中,處于多頭一方的,都是當今中國最為顯赫的力量。地方政府、開發(fā)商、銀行以及那些擁有大量低成本住房的各類、各級官員,投機商結(jié)成了一個相當穩(wěn)定的多頭利益集團。而反觀空頭一方,僅僅只剩下那些尚未首次置業(yè)的年輕人以及進城的農(nóng)民工了。

感覺到“多方抬頭”的王智中,也陷入了糾結(jié)。“全款購買能堅持多久?”

“在地產(chǎn)新政的第二天,我頂著各種壓力,今生首次勸人暫不買房。原因在于我預計國務(wù)院動真格了,一定時期調(diào)控政策會層出不窮。地產(chǎn)新政以后,一線城市量縮價跌,二線城市房地產(chǎn)市場也受到了一定影響,以北京通州為例,新開盤房價平均比新政前低20%以上,根據(jù)地產(chǎn)少壯派論壇的民間房價指數(shù),北京二手房平均下跌了13%。4月-9月是政策疊加期,跟著政策走沒錯,但現(xiàn)在政策不加碼,相當于倒退。隨著政策的邊際效應下降,特別是二線城市執(zhí)行政策不到位,近期樓市暗流涌動,樓市變數(shù)驟然增加?！币环矫?他覺得,這輪反彈由游資和媒體主導,大資金根本沒有進入樓市,不可能持久。但另一方面。政府放在抽屜里的調(diào)控方案遲遲不能出臺。權(quán)衡之下,決定暫時緘口,“不買房建議”自然中止。

而杭州那位研究員當時則斷言:“這個熱度不是真實熱度,而是很短暫的虛熱,最多在10月初會冷下來。有貨的9月趕快出貨?！?/p>

給“國十條”打補丁

“那段時間除了吃飯,我最關(guān)注的就是政策。”王智中說,“全世界都在等第二輪調(diào)控……”

果不其然,“9·29”樓市二次調(diào)控政策應運而生。

“實際上,早在一個月之前,相關(guān)的措施已經(jīng)提上議事日程,正如我在4月份國家宏觀調(diào)控政策出臺之后分析的那樣,如果4月宏觀調(diào)控政策出臺能夠抑制房價,讓虛高的房價回歸理性,對政府、對開發(fā)商、對購房者都是一個雙贏的結(jié)果,如果房價依舊上漲,政府必定有更加嚴厲的調(diào)控手段。

奈何絕大部分開發(fā)商在近幾年已經(jīng)被利益沖昏腦袋,腰桿子鼓了之后就自以為老子天下第一,甚至連政府也不放在眼里。曾幾何時,建設(shè)部只要個司長出來講句話,開發(fā)商們就乖得像只老鼠,可是,現(xiàn)在幾乎稍微有點錢的開發(fā)商都敢和政府叫板,天天抨擊政府,儼然一副你奈我何的嘴臉,也難怪房地產(chǎn)幾乎成為全民公敵。難道就不知道,眼下的好光景到底是誰給的?非要把一個可以輝煌數(shù)十年的陽光行業(yè)在幾年之內(nèi)折騰完畢?”聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒透露。

從需求上,政府“雙管齊下”:

其一,迄今為止,中國已經(jīng)有13個城市出臺了“限購令”,每個家庭在若干長一段時間之內(nèi)只能購買一套新的商品房,并嚴格實行問責制,對政策落實不到位、工作不得力的地方政府,要進行約談,直至追究責任。

其二,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

隨著政策出臺,開發(fā)商寄以厚望的“銀十”應聲泡湯。據(jù)中房指數(shù)統(tǒng)計,全國大部分城市國慶期間成交量環(huán)比下降40%以上。

“近期反彈恰恰是國十條留下的漏洞所致。其實國十條本身也是一瓶烈酒,只是瓶子有個漏洞。而加強版國十條給原版國十條打上了補丁,無論是否首套,無論房價上漲過快,無論一、二線城市等采取了一刀切的調(diào)控手段,相當于把大部分炒作資金封堵在大門之外。無論是剛需,還是二套、三套,連持有環(huán)節(jié)的也開始考慮征收房產(chǎn)稅。這可以形象比作白領(lǐng)買不起,中產(chǎn)不給貸,富人不讓買,買了也可能被分掉(房產(chǎn)稅),”王智中說。在國十條文件出臺之后,北京立刻出臺京版國十條,要求商業(yè)銀行對不能提供社保和個稅證明的外地人不予貸款,業(yè)界稱之為“限購令”,又被公認為迄今為止最嚴厲的調(diào)控手段,北京樓市一夜之間降至冰點,4月5月6月大量項目零成交,之前漲價過快的通州、大興、房山房價應聲下跌,通州、房山區(qū)域房價跌幅高達20%左右。但在國十條文件中,對于限購的前置條件定為“房價上漲過快的部分城市”。“所有城市都不認為自己屬于‘房價上漲過快的城市,而唯一被點名的北京市的房價才出現(xiàn)了像點樣的回調(diào)。但開發(fā)商的資金是全國布局,北京房價缺口很快被填平,所以北京房價也跟著開始反彈?！?/p>

“這些領(lǐng)軍的房地產(chǎn)企業(yè)死扛房價的局面,也給市場造成房價堅挺的錯覺。這次中央明確在全國范圍內(nèi)推行限購令,封死了政策的空子,規(guī)范全國市場,未來相當大一段時間內(nèi),多數(shù)房企都將面臨資金鏈的危機,房價上漲勢頭勢必得以抑制?！睏钌黉h堅持今年冬天真的會很寒冷的預言。

宣判“帶頭大哥”死刑

去年年底至今年上半年這輪房價暴漲,有兩大源頭:海南與北京通州。

楊少鋒認為罪魁禍首就是領(lǐng)漲的少數(shù)樓盤。如果那個時候有相關(guān)部門即刻對這些項目進行土地增值稅清查,恐怕給開發(fā)商天大的膽子也不敢這樣漲價。然而這些領(lǐng)漲的樓盤非但沒有受到懲罰,反而在市場中獲取了巨額的利潤,從而帶動周邊區(qū)域樓盤的效仿,最終北京樓市的躁動帶動了全國這一波樓市的暴漲。

“順應政府號召降價或者低價銷售的樓盤和房企,非但損失了巨大的利潤,而且成為那些暴利獲得者恥笑的對象,以至于本次國十條文件出臺之后,在多數(shù)房企中主張降價觀點的管理層往往被斥之為短視。所以許多開發(fā)商雖然也打心底認為房價不能再漲,可是別人漲你不漲,吃虧的還是你自己,所以也就只好跟著漲價。”

而本次調(diào)控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查,為這個政策呼吁了三年的楊少鋒認為實屬萬民之幸,此舉點中了房價的死穴。

“政府對土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行,可以說,絕大部分那些天價樓盤,它們的利潤都將被征稅,也就是,如果一個項目成本較低,可能你賣3萬一平方米和賣5萬一平方米,差別只是在于你的收入,而扣除土地增值稅之后,可能利潤幾乎沒有多大的差別,這樣,暴利就將成為歷史。

只是,由于房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成極其復雜,稅務(wù)部門為了省事,通常對土地增值稅進行核定征收,而開發(fā)商可以通過增加成本、延長開發(fā)時間、持有部分物業(yè)等手段來逃避土地增值稅,土地增值稅這一抑制開發(fā)商暴利最有效的手段,最終也淪為一紙空文,失去調(diào)控開發(fā)商暴利的作用。如果這條政策能夠貫徹執(zhí)行,等于宣告那些瘋狂漲價的樓市帶頭大哥的死刑。高價樓盤將無所逆行,之后所有開發(fā)商在定價的時候都需要考慮是否會招致稅務(wù)清查,對房價的過快上漲將有至關(guān)重要的遏制作用。”

上輪宏調(diào),政府幾乎將手中牌出盡,才最終將“老虎”五花大綁關(guān)進了籠子。放虎歸山之后,似乎此番又有“全面圍剿”之意,刀刀向“命門”招呼。

誰都知道決定開發(fā)商是不是降價銷售的唯一理由,就是資金鏈?！叭魏我粋€開發(fā)商,如果它的賬戶上還有著數(shù)十億的資金,而銀行還在追著要給它貸款,誰能指望它會降價?最多,房子不好賣?那就明年再賣。可要是馬上揭不開鍋了,不降公司資金鏈就要斷了,也就只好降價了?！?/p>

楊少鋒曾預言,今年調(diào)控的基調(diào)是“上半年管房市,下半年管地市”,不幸言中。

通過增發(fā)或者借道并購重組曲線融資,地產(chǎn)大佬就可以輕而易舉通過資本市場圈錢,動則千萬平方米的土地儲備。如今這好日子正日漸遠去。

10月20日,香江控股資產(chǎn)重組方案被否,公告稱:“證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。”

“并不是我有先見之明,而是在各部委的政策討論中早已確定的基調(diào),只是當今中國的房企,都已經(jīng)習慣了漠視政策,都過于自信,所以沒有將警告當回事?！睏钌黉h說?！霸诮箤Χ诜慷诘仄髽I(yè)貸款和融資之后,土地儲備已經(jīng)不再成為房企的優(yōu)勢,而是成為定時炸彈。被斬斷融資渠道的房企,勢必都將面臨可怕的資金鏈危機,而解脫的唯一辦法就是加快開工加快銷售,低價傾銷將成為未來相當長時間樓市的主旋律。上市房企的倒閉,或者不再是個危言聳聽的流言?！?/p>

如果說二次調(diào)控最有力的就是限購,那么比限購更讓開發(fā)商痛苦的,則是預售資金的監(jiān)管。以前管理不嚴,開發(fā)商可以挪用預售款,現(xiàn)在這個漏洞也被堵上。

10月25日,北京市出臺了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,自12月1日起,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金,商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

根據(jù)北京統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示:前三季度,北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元,其中金融貸款為973.9億元,自籌資金為1256.7億元,訂金及預收款為1020.7億元,所占比例超過25%。

楊少鋒則透露,預收款項通?？梢栽谝粋€房企資金鏈條中達到40%的資金使用率?！胺康禺a(chǎn)之所以暴利,關(guān)鍵在于資金杠桿的撬動。用自己的資金拿地,用施工和供貨商的資金蓋房,銀行貸款維持公司運營,而商品房的預收款則是提前把利潤套現(xiàn),從而使得開發(fā)商可以用購房者的資金來進行擴張。此次北京規(guī)定的預售資金監(jiān)管使用,將立刻抽走一個房企將近40%的資金,房企將面臨巨大的資金壓力?！?/p>

在信貸提高、開發(fā)貸從嚴、通過銀信合作獲得新增貸款的渠道受阻,上市房企融資需審批,各種資金被嚴格控制流入房地產(chǎn)行業(yè)后,商品房預售款其實已經(jīng)是開發(fā)商唯一一筆可以自由支配的款項。

“就像我在4月北京限購令出臺之后號召開發(fā)商順應政策降價以換取政策寬容一樣,如果開發(fā)商依然死扛房價,一旦預收款監(jiān)管使用全國推廣,中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場災難,房企倒閉潮將席卷全國,三成以上中小開發(fā)商將無法度過這場危機?！?/p>

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為:“這對于開發(fā)商來說無疑是迄今為止最嚴厲的一根稻草。”而在這根“稻草”之上,還懸著一把“寶劍”:房產(chǎn)稅。