樓市調(diào)控年中交卷

金姬

“明年一季度全國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)真正觸底。”

山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。距離史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策推出還不到3個(gè)月,2010年走過(guò)一半的中國(guó)樓市似乎即將面臨又一輪調(diào)控。

北京方面的信號(hào)在這幾天密集釋放:先是國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在剛召開的第17次部長(zhǎng)辦公會(huì)上表示,研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控;再是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前也在山東青島召開現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì),部署房地產(chǎn)調(diào)控工作,要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè);而國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人則在一次由各省分管副省長(zhǎng)參加的工作會(huì)議上指出,“新國(guó)十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果,下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。

事實(shí)上,今年4月中旬的樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來(lái)的新低,房?jī)r(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)回落。與此同時(shí),5月商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%。進(jìn)入6月,上海、北京、南京等城市不約而同地出現(xiàn)了數(shù)個(gè)新樓盤的“零成交”或低成交現(xiàn)象。

而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的《2010年第二季度購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究》,目前購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重,對(duì)國(guó)家實(shí)行平抑房?jī)r(jià)的調(diào)控政策信心明顯增強(qiáng)。認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下降的購(gòu)房者最多,為39.2%,認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降的購(gòu)房者占19.8%,兩項(xiàng)共占近六成。

即便如此,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭仍對(duì)今年下半年的調(diào)控保持謹(jǐn)慎態(tài)度,他對(duì)《新民周刊》表示,三季度將是樓市政策穩(wěn)定期,到四季度還可能有所松動(dòng)。“現(xiàn)在市場(chǎng)的調(diào)整幅度非常大,萬(wàn)一市場(chǎng)異常低迷,那么政府同樣會(huì)說(shuō)打壓得太厲害,該松綁了。”另一方面,楊紅旭指出,4月中旬開始的調(diào)控可能讓房?jī)r(jià)環(huán)比下跌持續(xù)6-8個(gè)月。“也就是說(shuō),明年一季度全國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)真正觸底。”

成交低,降價(jià)忙

海南很熱,但在7月初的21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇上,各地開發(fā)商的心卻開始“拔涼拔涼的”,因?yàn)橐幌驁?jiān)挺的一線樓市日益顯現(xiàn)多年難見的蕭條跡象。

今年6月,整個(gè)上海市商品住宅成交均價(jià)為19168元/平方米,環(huán)比5月下跌了14.19%,成交均價(jià)在連續(xù)兩個(gè)月高于2.2萬(wàn)元/平方米后,跌至1.9萬(wàn)元/平方米附近,也回到了2009年底、2010年初的水平。今年上半年上海的商品住宅成交僅357萬(wàn)平方米,為近5年來(lái)最低,其成交量?jī)H為2009年上半年的43%、2008年上半年的70%。而上海原定于6月計(jì)劃開盤的61個(gè)樓盤中,僅有20個(gè)樓盤如期開盤。

北京6月商品房成交均價(jià)為22310元/平方米,環(huán)比5月的23140元下跌3.59%。今年上半年共成交包括期房及現(xiàn)房在內(nèi)的商品住宅41457套,同比去年上半年下降了43.9%。今年6月原定開盤的37個(gè)樓盤中也只有21個(gè)開始銷售。

此外,向來(lái)不太受政策影響的高端住宅也終于“挺不住”了。6月前23天,上海僅有19個(gè)一手豪宅項(xiàng)目(成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上樓盤)成交,總共售出了62套房源,即全市平均每天僅賣出2.7套;市場(chǎng)上可售的48個(gè)豪宅項(xiàng)目中29個(gè)“零成交”,比例高達(dá)六成,而今年4月份“零成交”僅有8個(gè),5月份就陡增到25個(gè)。與豪宅項(xiàng)目的滯銷相伴的是價(jià)格不斷下調(diào),目前上海二手豪宅直降100萬(wàn)、200萬(wàn)甚至300萬(wàn)元的不少,其中包括位于新天地板塊的翠湖天地、陸家嘴地區(qū)的世茂濱江花園、虹橋區(qū)域的御翠豪庭、徐家匯中心的“東方曼哈頓”、靜安區(qū)的“國(guó)際麗都城”和“靜安楓景苑”等。

降價(jià)明顯的的還有郊區(qū)的普通住宅,其中外郊環(huán)有17個(gè)樓盤的均價(jià)6月環(huán)比5月出現(xiàn)下跌,有18個(gè)樓盤均價(jià)6月環(huán)比4月出現(xiàn)下跌,而市中心下跌的家數(shù)較少。

松江和嘉定區(qū)是成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的主要區(qū)域,在5月成交均價(jià)相比4月出現(xiàn)下跌幅度最大的10個(gè)樓盤中,嘉定區(qū)有5個(gè),松江區(qū)3個(gè),閔行、青浦各有1個(gè),其中,保利家園均價(jià)跌31%,綠地薔薇九里均價(jià)跌21%,新城悠活城均價(jià)跌15%;而在6月成交均價(jià)環(huán)比5月跌幅最大的10個(gè)樓盤中,松江區(qū)有6個(gè),青浦、寶山、閔行、南匯各有1個(gè),其中,綠地薔薇九里均價(jià)跌16%,富頓苑均價(jià)跌9%,新城盛景園均價(jià)跌7%。

對(duì)此,美聯(lián)物業(yè)上海研究部對(duì)《新民周刊》表示,自4月中旬調(diào)控政策突降以來(lái),市場(chǎng)上的投資客被強(qiáng)勢(shì)擠出,現(xiàn)只占市場(chǎng)總成交比例不到兩成,由于一系列的房產(chǎn)政策的調(diào)整,再加上最具有殺傷力的房產(chǎn)稅一直懸而未決,使得一些炒房客目前不敢輕易出手。目前樓市中剩余為數(shù)不多的購(gòu)買力基本都是以剛性自住客為主。另外在樓市成交低迷、政策細(xì)則遲遲不出的環(huán)境下,改善置換性購(gòu)房者也都不急于貿(mào)然入市,僵持等待是這波購(gòu)房者的主流心態(tài)。

而一直以一手房?jī)r(jià)作為掛牌價(jià)標(biāo)桿的二手業(yè)主相比開發(fā)商原本就有一定程度的定價(jià)滯后性,目前的降價(jià)還只是業(yè)主們的初階段行為。據(jù)統(tǒng)計(jì),上海二手住宅掛牌量從6月初的11.6萬(wàn)套激增至如今的13萬(wàn)套,增長(zhǎng)幅度環(huán)比提高了12%以上,這說(shuō)明二手業(yè)主看漲的信心正在動(dòng)搖。上海二手房指數(shù)辦公室7月1日發(fā)布報(bào)告稱,6月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2565點(diǎn),較上月下跌17點(diǎn),環(huán)比下跌0.68%。這是上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2009年3月以來(lái)歷經(jīng)15個(gè)月上升后首次回落。美聯(lián)物業(yè)指出,如果一手市場(chǎng)降價(jià)規(guī)模進(jìn)一步的擴(kuò)大,預(yù)計(jì)兩至三個(gè)月內(nèi)二手房?jī)r(jià)也將有較大幅度的回落,而以往那些打著地段稀缺性與高品質(zhì)的偽豪宅必將受其影響出現(xiàn)再一步的回調(diào)。

“精確打擊”之后呢?

樓市初顯的趨冷狀態(tài)未必是好事。中原地產(chǎn)指出,鑒于地方財(cái)政無(wú)法擺脫土地依賴的深層因素,讓多數(shù)資金充裕的開發(fā)企業(yè)和投資者對(duì)于本輪調(diào)控的持續(xù)性懷有很大疑慮。盡管交易持續(xù)冷淡已經(jīng)兩個(gè)多月,觀望僵持仍占據(jù)著新政后的主流地位,價(jià)格調(diào)整還沒有大面積突破的跡象。

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的話很有代表性,他表示:“5月份前12個(gè)上漲過(guò)快的城市都已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng),也就是房?jī)r(jià)下降,如果政府只是希望房?jī)r(jià)不要過(guò)快上漲,已經(jīng)達(dá)到了目的。但每一次的壓抑需求都只會(huì)帶來(lái)下一輪的報(bào)復(fù)性上漲,歸根到底房?jī)r(jià)問題還是制度問題。”

在這個(gè)節(jié)骨眼上,中央政府在樓市調(diào)控上表現(xiàn)出了高姿態(tài)。國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在“2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)”上透露,國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,對(duì)于已出讓的土地,土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這與距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“19號(hào)文”)中規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此舉顯示國(guó)土資源部運(yùn)用土地政策調(diào)控樓市的決心,對(duì)地產(chǎn)商資金鏈也是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

而后,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在大連舉行的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)后表示:“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),再過(guò)一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降,但下降到什么程度不好說(shuō)。”

面對(duì)這一輪房?jī)r(jià)下降,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰期已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)2-5年或保持平穩(wěn)增長(zhǎng),未來(lái)5-10年趨于悲觀。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù),目前的發(fā)鈔速度難以維系,而人們又高估了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力。