公租房來了!

楊紅旭

從長期來看,隨著公租房建設規模的擴大,必然會階段性地減少中低檔普通商品住宅的市場需求,這類市場前景看淡。

“夾心層”的福音

6月4日,《上海市發展公共租賃住房的實施意見》面向社會征求意見,內容基本已定,即使修改也不會動“筋骨”了。

今年出臺的“國十一條”中,明確規定各地應把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設規劃。與其他先行城市偏重于保障本地中低收入居民相比,上海的公共租賃住房向外地人敞開了大門,再次體現了上海“海納百川”的胸襟。

作為此政策研究過程中的參與者,筆者認為公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)主要目的是解決“夾心層”的住房困難。

第一種是“外夾心層”,即既不能享受住房保障又買不起商品房的外地在滬人群。無論廉租房,還是經濟適用房(以下簡稱“經適房”),都是面對本地戶口人群的,而公租房首次將外地人納入上海住房保障范疇。當前上海常住人口已達2000萬,其中外來人口超過500萬,近幾年擁有上海居住證的外地上班族都已有資格享受“四金”,但鑒于上海房價太高,部分優秀人才也不敢在上海安家。

第二種是“內夾心層”。廉租房和經適房已實施很多年,受益面非常窄。經過筆者測算,即使按2009年以來大建特建的勁頭,至2011年底,廉租房和經適房的受益家庭占全國城鎮家庭總戶數的比例也分別只有5%和4.3%。按上海市的相關規劃,2008-2012年新建經適房30萬套,動拆遷配套商品房30萬套,廉租房受益家庭新增10萬戶。那么,至2012年底,廉租房和經適房的受益家庭占上海城鎮家庭總戶數的比例也分別只有2.6%和5.9%。于是,在本地戶口家庭中,形成了一個“內夾心層”:既不符合廉租房標準,又買不起經適房;或者既不符合經適房標準,又買不起商品住宅。

相對而言,“內夾心層”的情況好于“外夾心層”,但與發達國家相比,我國現存的住房保障制度的保障面太小,與新加坡和北歐等高福利國家的住房保障相差甚遠,和中等保障水平的英國相比也有一大截差距:1997年英國居民中擁有自有住房產權的比例為68%,余下32%的居民租賃住房,其中22%的居民從當地政府租賃公有住房、10%的居民租住私人房屋。

政府主導,市場運作

此次上海推行的公共租賃住房,并非高補貼性的保障產品。不同的保障產品,讓利的程度有別。廉租房國家補貼最多,由政府投資建設,再以極低的租金租給低收入家庭,比如上海部分實物配租的租金只有租戶家庭收入5%左右。而發達國家的公租房卻沒這么優惠,比如美國規定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25%-30%。我國經適房的售價一般是商品住宅的50%-60%,上海推出的首批房源更只有周邊房價的40%左右。由于產權房的升值空間很大,這就意味著國家給予經適房業主的補貼高達幾萬到幾十萬元(各地房價水平不一,所補貼額也不同)。

上海公租房意見稿提出:“按略低于市場租金水平,確定公共租賃住房的租賃價格,具體由各運營機構按規定制訂。”這就意味著,將來公共租賃住房的租金價格比市場價低不了多少,租戶享受到的政策補貼相比廉租房及經適房少了許多。這是考慮到運營機構的承受能力有限。回顧1998年我國實行住房制度改革之前,原本實行的就是低租金的公房制度。然而由于是政府和單位大包大攬,導致“公家”投入越來越多,終于不堪重負,甚至連小區衛生費都收不起來,更別說是物業費了。

根據筆者測算,目前上海市場上老公房的租金回報率略高于3%,而次新房的租金回報率不足3%。這一回報率,距離貸款利率相差甚遠,市場化的企業根本無法從經營公租房的業務中獲利。如此,公租房的運營存在兩難:一方面,不可能像房改以前靠政府大量投錢;另一方面,現有的租金水平又難以支持企業獨立運營。所以上海的做法是:“市、區(縣)政府應組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經營管理的專業機構,負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。運營機構采取市場機制進行運作,以保本微利為營運目標,著重體現公共服務的功能。”

這就形成了所謂的“政府主導,市場運作”的格局,政府在土地供應、稅收、信貸等方面給企業政策優惠,讓企業保持微利經營。愿意做的企業主要有兩種:一是市級或區級國有房地產企業,二是單位租賃房的投資經營管理者:相關企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊、農村集體經濟組織等單位。

市場影響

公租房興起后,對市場主要有三方面影響:

首先將分流普通商品住宅的需求。

政府建設廉租房不會影響住宅銷售市場,因為低收入群體原本就買不起商品房,但公租房準入標準并沒限制收入。像引進人才、青年職工中的多數只是暫時性購房困難,他們是有潛在購房能力的。假如沒有公租房,他們求親告友、咬咬牙也就買房了,即使當上“房奴”也無怨無悔。從長期來看,隨著公租房建設規模的擴大,必然會階段性地減少中低檔普通商品住宅的市場需求,這類市場前景看淡。

其次,將使住房租賃市場出現變局。將來公租房的租金只是比市場水平略低,但會沖擊到現有住房租賃市場。當前上海并不缺少租賃房源,投資投機客手中有房。缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源,所以近幾年上海“群租”現象屢禁不止。

此外,當前上海的住房租賃市場是自發、散亂的,除了針對外籍人士的高端酒店式公寓外,出租方皆為零散的房東,房東想要漲價或收回房子,房客是沒有辦法的。而許多發達國家有相關法律來保護房客利益。比如,法國的租賃法律規定不帶家具的住房租期最少為3年,帶家具的住房租期最少為1年。租戶可在任何時間結束合同,但必須提前2-3個月通知房東。房東不可以隨意解約,如果房東不愿意再出租,他必須在合同到期前6個月告知租戶,并提供法律認可的理由。

公共租賃住房雖然租金沒有很多優惠,但戶型迎合了市場需求,而且由運營機構統一配套、管理和服務,不像房東那樣可以動輒侵害房客利益。這就使那些符合條件的人群,絕大部分都會申請租賃這種房子,而市場中原先的部分房源,自然會受到冷落,租金價格漲幅將縮小,甚至還會下跌。當前市場中已有反應,由于擔心公租房影響區域房屋租賃市場行情,一些敏感的房東已開始尋求穩定的長期租約,個別甚至愿意降價以換取“細水長流”的穩定收入。

第三,將影響到住房投資需求。一方面,隨著公租房的興起,市場化的住房租金回報率將進一步降低,部分喜歡通過租金獲得長線收益的投資者會在一定程度上改變預期,投資熱情也會隨之降溫。另一方面,公租房將提供一種穩定的租賃狀態,甚至會使政策受益者一旦入住,就不愿搬出,更不想勉強購房了。國人在住房消費上“重購輕租”舊傳統將有所改善,整個住宅市場的投資氛圍趨于散淡。

總之,公租房是一項制度性的變革。當然,上海公租房的推進將是一個漫長而漸進的過程。據悉,“十二五”期間,上海市計劃通過新建、配建、改建、收購等各種方式籌措公租房1000萬平方米,這一規模不能完全消除上海住房市場的諸多弊端,但終究會慢慢優化上海的住房租賃市場,減輕銷售市場投資投機性購房和房價過快上漲的壓力。(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)

▲《上海市發展公共租賃住房的實施意見》

政策目的:解決上海市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。申請條件:上海本地居民或持有居住證連續繳納社會保險金達到規定年限的外地常住人口,已與上海市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同,在上海市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平米,申請時未享受本市其他住房保障政策。□□