拓展房地產信托融資渠道

秦京

房地產信托的涵義

在當前宏觀調控的大背景下，依靠傳統的商業銀行信貸資金支持之外，房地產企業要選擇一種靈活、機動的融資模式，信托可謂是一種不錯的選擇。所謂信托是指委托人（一般指投資者）基于對受托人（即信托企業）的信任將其財產權（一般指資金或其他形式的財產）委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。從信托的角度出發，房地產信托是指信托公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或股權投資的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人（一般指投資者自身）的行為，是金融信托業與房地產業相互融合的產物,它為房地產業的發展提供了最大的資金和手段。出于拓展房地產融資渠道，特別是尋求更廣泛房地產資金來源的需要，目前房地產信托得到了更多的重視。

房地產信托類型

房地產信托主要分為債權類信托和股權類信托兩大類。

（一）債權類信托

債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點。主要采取以下模式操作：

1.傳統信托貸款融資模式。由信托公司以房地產企業開發項目為載體，向投資人發行信托產品募集資金，提供給房地產公司使用，并以房地產項目銷售回款作為還款來源，以保證投資人收益的融資方式。其保證方式可以采取抵質押房地產公司財產或股權為基本貸款擔保，也可采取第三方提供擔保的方式進行。此種融資模式類似于銀行的抵押擔保貸款，融資方式簡便易行，信托業務的各當事方均較容易認可。但此種方式由于受到投資人購買份數的限制，存在一定的局限性。

2.信托集合理財融資模式。房地產企業與信托公司簽訂協議，由信托公司向商業銀行發行單一資金信托，商業銀行則向廣大投資者發行理財產品籌集資金，信托公司向房地產企業發放開發貸款以用于房地產項目的開發建設，其保證方式與傳統信托貸款融資模式相同，仍然采取抵押、質押、擔保的方式進行。其交易結構如下：

目前，此種融資模式是市場上較為普遍采取的融資模式，不但突破了投資人購買份數的限制，提高了融資規模，縮短了融資時間，還增加了投資人對于房地產開發公司的市場認可度，但采取保證擔保的融資模式對房地產企業自身要求很高，如企業具有優秀的市場品牌、較高的市場地位與行業影響力、優良的企業信譽、開發的產品符合國家產業政策等。

（二）股權類信托

1.股權投資型信托。信托公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為信托投資收益來源。這種模式的優點是能夠增加房地產企業的資本金，使房地產企業達到商業銀行提供融資的基本前提條件。但該類產品的退出機制也存在一定障礙，產品開發的長期性與投資者的短期獲利性形成資金需求與資金供給的錯配，一般較難滿足房地產企業的較長期限的資金需求，這也是目前多數房地產集合資金信托產品中短期化趨勢的真實背景。

2.股權回購型信托。該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排。信托公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。

該類模式的特征是，雖然信托公司以股權投資方式投資于房地產企業，但僅是名義股東，并不實質性參與和介入房地產開發企業的日常經營和管理，而是以簽署回購協議的方式，在保證信托公司以信托資金階段性持股的同時，最終實現信托財產的退出和信托受益的來源。該類模式一方面可以較好地監控開發企業的資金使用情況，保證信托資金運用的安全性；另一方面，還能夠提高企業的融資能力。因為根據銀監會的有關規定，房地產企業自有資金應不低于開發項目總投資的35%，而這35%必須是所有者權益，一般項目公司很難達到35%的要求。而信托公司通過向房地產企業增資擴股，則能夠達到這一要求。當然，該類模式信托產品由于存在回購方到期不能回購而使投資者資金不能退出的可能，投資者承擔風險相對債權類信托較大，所以收益水平也相對較高。

（三）混合型信托

混合型信托是指信托公司采取股權信托和債權信托結合的方式介入房地產業務。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和債權融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。

發行房地產信托的政策要求及利率水平

2005年8月28日中國銀監會下發了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（即“212號文件”），并且近期又多次強調對房地產信托貸款發放門檻的嚴格限制：要求房地產開發項目必須滿足“四證”（土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工證）齊全，開發企業項目自有資金達到35%和開發商或其控股股東具備二級資質以上這三項條件，信托公司才可以向其發放信托貸款，滿足其融資要求。

在目前房地產公司資金出現短缺、融資需求不斷加大的情勢下，房地產信托融資成本不斷推高，資金的價格一路上漲。根據有關機構數據統計，目前房地產企業債權類信托融資成本綜合費率年化可以達到12%—15%，而股權類信托融資成本綜合費率年化可高達15%—20%。雖然此等資金價格水平大大高于商業銀行基準利率，但這樣的資金價格是應該在房地產企業或項目的承受范圍之內的。

房地產信托融資的優勢

信托融資改變了以往房地產商有限融資手段的局面，為房地產企業提供了一條新的融資途徑，在一定程度上解決了房地產業發展的資金瓶頸。

縱覽當前房地產開發的融資渠道，主要包括：商業銀行貸款、主板上市發行股票、海外上市募集資金、引進國外基金、發行企業債券、企業合作開發、民間私募基金、租賃融資以及信托融資。而其中多數融資渠道分別由于政策瓶頸、周期過長、談判成本過高、審批標準較嚴格、運行模式不規范、法律風險較高等諸多原因，缺乏可操作性。

與其他模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如購買份數、流通性、營銷方式等方面的限制條件和欠缺，但信托的宏觀環境相對其他融資工具而言要寬松得多，信托資金使用監管程度低，審批條件相對寬松，發行速度較快，而且也不占用已取得的銀行對公司的授信額度。另外信托融資在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，突出表現在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發資金、營運資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以通過信托解決，從而增大市場供需雙方的選擇空間。房地產企業應積極利用信托融資，充分利用信托獨特的制度優勢實現多元化融資，構筑資金池而豐富資金結構、鞏固資金鏈條。

房地產信托市場對首開股份的機遇呈現

中國房地產業經過10余年的高速發展，已經成為拉動國民經濟增長的支柱產業。房地產業的發展，離不開資金的支持。在中國現有市場經濟條件下，房地產融資仍以間接融資為主要方式，途徑是自籌資金、銀行貸款和其他資金，對銀行的依賴程度較高，受政策影響較大。

作為資金密集型行業的房地產業，其對資金的需求量巨大。由于銀行信貸收緊，房地產企業借助信托平臺融資將是一種趨勢。如果房價企穩緩升，更多的房地產企業加入到拿地和新開工的行列，那么房地產信托產品的分量也會持續增長。據用益信托工作室統計，今年頭兩個月，銀信合作總規模預計在7374億元，而去年同期只有1171億元，增長529%。銀信合作產品中至少一半以上的產品是信托貸款，2010年1-2月份信托貸款規模可能接近了4000億元。

相較于2009年房地產行業的高速增長，2010年國家的多項調控政策直接導致房地產行業的融資渠道減少，融資規模縮窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經之路”。

在目前宏觀經濟基本向好、加息預期強烈的情況下，首開股份及時抓住了市場機遇，充分利用信托融資平臺，采用信托加理財融資模式，即股份公司與信托公司簽訂協議，由信托公司向商業銀行發行單一資金信托，商業銀行則向廣大投資者發行理財產品的方式籌集資金。 2009年12月21日首開股份成功發行第一期信托理財產品，募集資金20億元。2010年2月5日，第二期信托理財產品成功發行，募集資金25億元，兩期信托理財產品累計實現信托融資45億元。根據安排，資金將用于股份公司信托項目的開發建設。首開股份信托融資的成功，拓寬了公司的融資渠道，并在加息強烈預期下長期鎖定資金成本，保證了公司房地產業務持續拓展的需要，提升了公司的市場形象與投資價值，為公司的可持續發展打下了堅實的基礎。