宏觀政策再次面臨選擇

為配合“國十條”的落實(shí)，各地紛紛推出具體控制房價(jià)的方案，一時(shí)市場上“風(fēng)聲鶴唳”，購房者出現(xiàn)了明顯的觀望態(tài)勢，5月份以來，許多熱點(diǎn)地段的樓盤都出現(xiàn)了“零”交易的現(xiàn)象。在成交量大幅萎縮的同時(shí)，大家所關(guān)心的價(jià)格卻沒有出現(xiàn)明顯的下落，但是判斷房價(jià)下跌的預(yù)期已經(jīng)形成。

于是，社會上出現(xiàn)了“房價(jià)拐點(diǎn)論”和“房市崩盤論”，其實(shí)，房價(jià)只是市場的具體表現(xiàn)，影響走勢的是內(nèi)在的結(jié)構(gòu)問題。如果不考慮月度指標(biāo)、季度指標(biāo)、年度指標(biāo)，而是把時(shí)間單位放在五年或十年，幾乎所有人都不懷疑中國的房價(jià)會上漲。為什么房價(jià)從長期來看要上漲，關(guān)鍵在于土地是稀缺資源，同時(shí)中國的現(xiàn)代化進(jìn)程將導(dǎo)致未來十年、二十年有數(shù)億農(nóng)民要進(jìn)城，供求矛盾非常明顯。

工業(yè)化先行國家的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在走向現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)從始至終都是經(jīng)濟(jì)增長中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是國民最重要的財(cái)產(chǎn)形式。房地產(chǎn)在一個(gè)現(xiàn)代化的國家財(cái)富形態(tài)中，一般都會占到2/3以上的比重，所以鼓勵(lì)居民買房和鼓勵(lì)居民用房產(chǎn)形式進(jìn)行財(cái)富積累，是任何國家走向現(xiàn)代化過程中的必要的經(jīng)濟(jì)政策。

同時(shí)，住房問題已不僅僅局限于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，更成為社會問題，政治問題。如何化解房價(jià)的兩難問題，關(guān)鍵在于“調(diào)結(jié)構(gòu)”。“國十條”的出臺在很大程度上抑制了房地產(chǎn)需求，采取了“冷凍”方式來維系市場。當(dāng)前的政策主要著力點(diǎn)在遏制不合理的住房需求上。但僅僅靠壓縮需求，是無法真正平抑資產(chǎn)價(jià)格的。房地產(chǎn)問題的一個(gè)核心就在于土地財(cái)政，在于中央和地方利益與政策的博弈。不能正確地化解土地財(cái)政問題，只會讓它在將來暴發(fā)得更加猛烈。而要化解這個(gè)核心問題，我們需要的是類似于之前國家分稅制改革那樣的制度創(chuàng)新，進(jìn)而從體制上解決地方政府的財(cái)權(quán)、事權(quán)的平衡，從根本意義上解決土地供給不足的問題。如果不采取其他調(diào)整結(jié)構(gòu)的宏觀政策，可以預(yù)見本輪政策調(diào)整過后，必然帶來市場的報(bào)復(fù)性反彈。

“國十條”出臺的好處是，在讓市場各方冷靜的同時(shí)，贏得了必要的時(shí)間。2008年政府大規(guī)模興建的政策住房入市需要時(shí)間，各項(xiàng)政策的出臺也需要時(shí)間。相信在房屋保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅已是一個(gè)必然，剩下的問題只是開征時(shí)間和具體方式。但這還不夠。

最近，北京在政策住房上開始“試水”土地“年租制”，這是一個(gè)信號和開端。是否能以此為契機(jī)，開創(chuàng)房地產(chǎn)“新”的租賃市場，對租賃性物業(yè)逐步實(shí)行土地年租制。

1998年的房改在很大程度上是建立了房地產(chǎn)市場，盡管這個(gè)市場存在許多不足，但它完成了自己的歷史責(zé)任。現(xiàn)在，政府要做的是完善中國房地產(chǎn)市場體系。房地產(chǎn)市場的改革會碰到很多阻力，因此，我們更期待看到政府更為果敢的動作。只要政策的制定者用實(shí)際行動向所有的利益體表達(dá)解決問題的決心，我們堅(jiān)信辦法總比問題多！