地產“寒冬”能否再現?

陳宜飚

中國的高房價終于引發政府部門的擔憂。隨著中國國務院“新十條”的頻發，政府采取措施進一步抑制房地產市場投機的意志已經不再令人懷疑。接下來的問題是，地產是否將會迎接新一輪的“寒冬”?

從4月中旬兩周的中國A股與香港市場情況來看，情況似乎已經不言而喻。

內房股成燙手山芋

政府要求提高二套房貸款首期成數及按揭息率的消息最早于4月15日在香港市場出現，并在次日(周五)在市場廣為宣傳，令當天的內地地產股成為重災區。香港的投資者對房地產類股票提前打上重折，并導致港股全數回吐了當周的升幅。例如中國海外(00688.HK)全周跌10.4％；華潤置地(01109.HK)全周跌11％；合景泰富(01813.HK)全周跌9.3％；富力地產(02777.HK)全周跌11.7％；世茂房地產(00813.HK)則全周重挫12.5％。

然而最壞的情況還沒有出現，在限貸措施提出僅兩天，國務院便趕在4月17日(星期六)發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(新十條)，細列了十條新的政策，重拳打壓房地產。新規指出，地方政府可以采取臨時性措施，限制每位投資者在一定時期內的房產購買數量。同時明確表示，對貸款購買第三套及以上住房的，如果要發放按揭貸款，銀行應當“大幅度提高”其最低首付款比例和貸款利率，對此國務院尚未給出具體目標，但對于第二套住房的家庭卻明確要求首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；此外，國務院還表示，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

毫無疑問，上述政策在隨后的周一(4月19日)令內房股再度成為重災區，當天華潤置地(01109.HK)重挫5.5％，成為當天跌幅最大的藍籌股。中海外(00688.HK)也走低3.7％。此外，富力地產(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)分別重挫8.04％和7.6％，雅居樂(03383.HK)則下挫7.3％。

種種跡象顯示，中央對旁地產價格的快速上漲正越來越感到擔憂。因為此前的數據顯示，3月份中國70個大中城市的房價較一年前上漲了11.7％，這是中國于2005年7月開始發布這項數據以來的最大漲幅。

很明顯，政府4月16日通知的目的，是要鼓勵地方政府和銀行更加嚴格地控制提供給投機性房產交易的信用貸款。國務院的通知明確表示：“住房問題關系國計民生……更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。”

值得注意的是，通知進一步提出“穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制”，“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任”——這種提法也是過去罕有的。

筆者認為，在上述政策中，“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”是最為嚴厲的一項措施，對抑制房價會起到立竿見影的效果。

效果如何還需觀察

國務院的決心已經勿庸置疑，但實際效果如何，房地產市場是否會進入“寒冬”，筆者認為尚需觀察一段時間。畢竟還不能把資本市場上的“利空反映”等同于房地產市場的走勢預測。

為什么這么說?如果從價值投資角度來看，不論是從租金回報率、住房空置率還是房價收入比等業界分析師運用的指標來看，中國大部分一線城市，包括一些二線城市的房地產價格早已脫離了其現實，泡沫的破滅只是時間問題，寒冬的到來幾乎是不可避免的。

但用“幾乎”而不是“絕對”，是因為“新十條”對于房地產市場的實質影響還需觀察一段時間——筆者注意到，中央并沒有明確指出哪些城市適用上述政策，也沒有對第三套房貸款提出具體指標，因此上述政策是否會被地方政府及銀行認真執行仍然需要觀察。

此外，房地產股票價格主要是受公司業績因素的影響，同時也受到市場流動性的左右。“新十條”的效應目前只是多集中于流動性層面，即投資者將資金撤出了這個板塊，它是否會對房地產企業造成實際的盈利困境，還取決于房地產市場上的買賣雙方力量。

這里有三個因素需要關注，一是民均可支配收入的增長是否會持續高速；二是住房的剛性需求是否會減少；三是購房者的心理預期是否會發生變化。

從收入來看，中國經過長達30多年的和平穩定發展，人均收入普遍出現穩定上揚，這種上漲基本能掩蓋生活必需品的價格增幅。之所以不少人愿意做“房奴”，就是因為每月償還按揭之后的余款仍可以維持家庭的正常支出。只要這種現狀能持續，仍然會有大批人愿意過房奴生活。接下來值得警惕的不僅僅是高房價，還有人民實際的生活成本。當有一天人們對生活必需品的價格上漲覺得異常敏感的時候，市場承受能力已經接近極限，屆時將會加速房地產進入“寒冬”，或是延長“冬季”。

從剛性需求來看，國人狂喊房價過高也是一種信號，顯示人們仍然對房地產有剛性需求。需要指出的是，國務院新十條的政策主要是針對那些房價上漲過快的城市。在這些城市，住房的剛性需求被高房價泡沫埋沒，因此才產生了一定的社會問題。筆者認為，國務院的新十條目的不是在于全面打擊中國的房地產價格，而是將上述價格不合理城市的剛性需求重新釋放出來，從這個角度來說，這個政策在剛性需求得到滿足時會否持續也是一個問題。

中央的政策能在多大程度上奏效，還取決于最后一個因素：購房者的心理預期變化。一旦那些炒房團受到新十條的打擊之后心理底線崩潰，或是購房者預期中央的打擊將帶來長時間的樓市調整，很可能具備剛性需求的購房者也會持觀望態度，這會加劇房地產市場的寒冬效應；但反過來，如果這個“新十條”并不能有效阻止房價上揚，或是在阻止一段時間后被地方政府或是銀行用各種“對策”敷衍，可能會令房價出現報復性的反彈。

從近日的情況看，調控政策強壓之下，樓市已經出現大變。京滬深樓市均出現了激增的拋盤，在上海，一些樓盤扎堆集中開盤，并推出各種名義的打折促銷；在北京，則爆出某炒房客一次拋售20余套房源的新聞；而過去一年房價漲幅最大的城市之一深圳，則出現了更為明顯的價格調降跡象。

展望未來，比較有可能的是，在上海、北京、深圳等一線城市，以及像杭州、福州、南京這樣漲幅過高且地方政府態度較為強硬的二線城市，樓市將會較快進入“寒冬”，但持續多久，還需要看中央政策的持久性如何。如果上述政策能持續有效執行，不排除本輪調整周期會超過2007年的行情。