重拳出擊,樓市不再“空調”

黃 三

宏觀調控如期而至，對于大多數炒房者來說，無疑是一次重拳打擊。目前在一線城市已經初見成效，對福州這些二三線城市的影響將會如何?

4月14日，國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，會議要求二套房首付至少5成、增加住房有效供給、加快保障房建設、加強市場監管四管齊下。

此政策一出，業內嘩然。市場對此次調整最為直接的反應是股市。4月19日，滬指暴跌150多點，擊穿3000點關口，其中地產板塊位居跌幅榜首，地產指數收盤跌7.59％。有質疑聲表示，此次政策雖為嚴厲，但仍然無法對當下的樓市產生多大的影響。而業內普遍認為，國家對樓市存在價格過高的現象不再“空調”，而是會用更為實質的手段打擊樓市的投機行為。

業內政策解讀：

政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，特別是房價上漲過快的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

針對上述政策，記者采訪了中原地產福州分公司營銷總監林通先生，他從以下幾方面做出分析：

1、抑制不合理住房需求，自住首套小戶型未受影響。

從具體的信貸條文中看來，此次政策出來主要是遏制投資和投機性購房，并未增加購買首套小戶型的自住型需求的購買成本，購房者依然可以申請兩成首付和相應的利率優惠。

2、提高自住大戶型首付比例，引導消費需求。

如今將購買90平方米以上房產首付比例提高至三成以上，以此來鼓勵自住型需求購買小戶型。目前在福州購買一套90平方米以上的住宅，基本總價在100萬以上，首付成數提高1成，則首付款增加10萬以上，肯定會對大戶型的購買力產生一定的抑制作用，從而也引導自住型需求習慣向小戶型傾斜。

3、差別化利率，買房成本更高。

二套房首付成數的提高、利率的提升意味著二套房購買成本增加了很多，以100萬20年期限等額貸款為例，之前銀行對二套房房貸采用基準利率的8.5折，即五年期以上的利率為5.049％，原先每月供房6627.21元；采用基準利率的1.1倍，五年期以上的利率就增加到了6.534％，每月供房支出變為7473.4元，購房者每月要多支出846.19元。20年下來，就要多付出大概20萬元。

4、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。

按照國務院要求，商品房價過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。目前，部分銀行已經暫停對第三套及以上住房發放貸款，而有的銀行即使對“第三套房”仍未停發，但首付比例已經大幅提高至60％，利率在基準利率上提高15％～20％。由此可見，國家此次的主要目的是打擊炒房和投機性購房行為。

一手房市場：或讓樓市退燒，但難消炎

“對房地產企業來說，最關鍵的是了解這個調整的影響周期是多長。”一位資深的業內人士表示，接下來一段時間，樓市有可能會出現滯脹狀態。從一線城市對政策的反應來看，北京市購房熱點區域的通州區，已有新樓盤爆出了降價優惠消息，每平方米便宜500元～2000元，而更多的在售樓盤則選擇觀望，同時停止了價格上調。

福州地產專家劉福泉認為，目前福州樓市處于市場的敏感期，隨著調控政策的出臺，福州樓市的價格將呈震蕩走勢，但出現拋售、降價的可能性比較少。這次的調控對樓市會有退燒的作用，但很難根除實質存在的炎癥。因此，調控政策面臨一定的挑戰，如果調控不到位，市場會出現報復性反彈。

二手房市場：樓市需要更健康發展

樓市新政陸續推出以來，北京市二手房房源新增3000套，比之前市場平均水平上漲了40％，與此相對，購房者人數則減少了近八成，毀約人數比平時增多，尤其是在二手房市場。

“此次政策的嚴厲程度超過了2007年的政策調控。”雙安房產總經理鄭愛新告訴記者，目前，部分消息靈通的投資客們已經開始拋售房產，但數量不多。他認為，新政對真正的剛性需求購房者影響不大，但想要投資的客戶就需要更謹慎了。

對于未來的樓市，鄭愛新認為并不要過于的擔心，他說：“國家是希望樓市健康，而不是打垮樓市，期望樓市出現拐點的可能性很小。”

麥田房產福州區域總經理黃少華對此也有同樣的觀點。他表示，福州不同于一線城市，福州的房價有其特殊性，首先福州樓市目前的產品依然供不應求，同時，剛性需求的客戶占據了市場的近60％，投資型的客戶量不是很大。此外，福州今年推出大面積的危舊房改造帶來的投資改善以及城市環境的變化都對房價有提升作用。黃少華告訴記者，目前福州的開發商手上的資金相對充裕，所以開發商降價的可能性較低。一手房價格不會發生太大變化，二手房的價格也很難松動。未來樓市的走向還需要看后市是否還有硬性的政策出臺，特別是金融以及土地供應方面的政策。