一塊土地閑置的背后

胡亞麗

“吱呀”,一扇簡易的木頭門在殘垣斷壁間閃開了縫隙,李秀云探出頭。正對面,水泥墻面的鴿子籠里,一個中年男人頓時警覺起來,透過半個墻壁大的窗戶張望。

張望者說,他是專職在這里“看地”的,而這塊地,是“新世界”的。

這是一塊荒地。雜草叢生,樹木成蔭,貓狗流竄。李秀云的家,就在這塊地的西南角。殘破的石灰墻面上,黑色的毛筆字樣清晰可見:“還我產權138間半四合院”。

一人多高的圍墻外面,北京市崇文門外大街車水馬龍。這里原本就是貫穿天壇和故宮之間的龍脈之路,經北京崇文新世界房地產發展有限公司(以下簡稱“新世界”)1996年投資十幾億進行改造后,由原來的40米拓寬到70米。而崇文門外大街兩側1.3平方公里的土地上,新世界開發建設的公共建筑及住宅小區,已經頗具規模。

新世界的發展勢如破竹,在其開發建設項目所到之處,原住的居民紛紛撤離。但李秀云一家是個例外。在僵持七八年之后,李秀云仍在原地棲身。而新世界和這塊地,在2010年夏天,因名列“閑置土地黑名單”而備受矚目。

一塊地,從征地拆遷開始,到成為空地甚至荒蕪,最后開工建設,直接卷入其中的至少有被拆遷人、開發商和地方政府三方。裹挾在拆遷的洪流中,李秀云一家能夠在自家宅子里住下來,任由野草在四周綠了又枯,枯了再長,這的確算得上奇跡。

但,這會是導致一塊地閑置下來的唯一原因嗎?事實恐怕要復雜許多。比如,李秀云就很清楚,如果人家真要來“搶”的話自己也是沒辦法的,“就像現在他沒拿鏟土機把我埋在里面,那也是人家手下留情了,我還得感恩戴德。”

也許,李秀云需要“感恩戴德”的,還包括對門兒的那個鴿子籠一樣的“門衛室”。隔壁巷子的鄰居也會偶爾戲言,這是李秀云家的專職門衛。李秀云說,只要她家有什么風吹草動,那個專職“看地”的,都會向新世界報告。

那么,在過去的七八年里,這塊地,到底是怎么一點點荒蕪并閑置了下來?

拆遷,越來越難

這塊合同編號為京地出【合】字(2004)第1261號的地塊以閑置之名而曝光,是在2010年8月2日。

公開披露的一份土地閑置名單顯示,截至去年9月30日,全國閑置土地總計達1457宗,閑置面積達9772公頃。這份據說是由國土資源部交予銀監會的名單中,詳細列出了省區市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。

名單還顯示,新世界這塊地的“土地出讓合同”,簽訂時間是2004年8月31日。在那天之后,所有經營性國有土地使用權轉讓一律要通過招標、拍賣、掛牌方式公開競價,不再協議出讓。

新世界搭上了以“協議出讓”方式低價拿地的末班車。這塊面積為2.8萬平方米的土地,地處崇文區磁器口東南角,在兩廣大街與崇文門外大街的黃金焦點上,距離天安門只有5公里左右。當年的合同價款僅為1680萬元,相當于每平方米的土地,僅賣了600元。

但新世界與這塊地的關系,并非始于2004年8月31日。北京市崇文區人民法院在2003年4月25日出具的一份行政判決書顯示,北京崇文新世界房地產發展有限公司,早在2001年10月就取得了對磁器口地區的拆遷資格。

2002年4月23日,拆遷正式開始。80多戶居民,先后陸續遷出,2003年就只剩下3家。被拆遷戶擔心,拆遷后買不起新房,特別是原先承租公房或者私有住房面積較小的家庭。

在漫長的信訪和訴訟之后,有一家后來被強拆,另外一戶則在2006年談妥搬走了。而李秀云及其丈夫劉鳳池,卻試圖在拆遷中捍衛自家產權。

劉鳳池生于1928年,曾經參加抗美援朝戰爭,并于1954年回鄉轉業,最后的身份是崇文區文化館離休干部。其父劉琦在民國時期置辦房產138間半。崇文區文化文物局證實,在劉鳳池轉業前后,全家靠這一百多間房產維持生活。但其中的120余間房產后來由政府經租出去。

在僅存的磁器口東一巷13號,劉鳳池尚有私房10間半。劉鳳池全家及其親屬之外,還另外住著6戶居民。這些人搬走后,劉鳳池把騰空的房子出租出去。劉鳳池與開發商的談判籌碼是,要回自家138間半房屋祖產。

新世界一度要在騰出的空地上蓋工棚,往里面拉東西,在地上畫圖、釘橛子、撒白粉。“他立架子我就拆他的架子,他弄鐵板我就一塊塊再弄開。”堅持了三天,工棚最終沒能蓋起來。

抗爭在2007年4月曾達到了一個高潮。2007年4月6日,北京崇文新世界房地產發展有限公司告知,崇文區磁器口東一巷13號院內所有出租房屋屬于該公司所有,“現因開工在即,需對上述房屋進行拆除”。20日下午2點左右,那些被劉鳳池夫婦出租的房屋均被拆除。

北京崇文區房屋管理局信訪辦在2007年5月1日給李秀云的答復中稱,這部分房屋已屬危房,存在巨大的安全隱患,考慮到雨季將至,“為了在雨季之前消除危房隱患,新世界房地產發展有限公司于2007年4月20日對上述房屋進行了拆除,這完全是合理合法的正常拆除工作。”并稱,“目前劉鳳池一家的房屋完好無損,仍在此地居住”。

劉鳳池病倒了,并于2008年8月25日去世,遺體至今尚未安葬。“他走了,我就必須得盯著了。”比丈夫小二十多歲的李秀云最大的心事是拆遷賠償。現在“對方”不跟她談多少米合多少錢了,就問“你要多少房”,但“劉鳳池給我留的是祖產,你的多好我不看你的,我就要我自己的”。

不肯搬遷的不僅是李秀云一家。就在她家對面的新生巷里,新一輪的拆遷從2009年8月就開始了,但總共一百來戶的兩棟樓房里,仍有一半沒搬。

周邊的胡同巷子里,暫時還看不出拆遷的跡象,隨處可見的拆遷告示牌上卻寫著完工時間是2008年12月31日。拆遷單位北京崇文新世界房地產發展有限公司顯然沒能如期拆遷,這里的居民都認為,至少在兩三年內還動不了,“這可是金條一樣的地皮啊!”

接近新世界高層的一位內部人士告訴《中國新聞周刊》,磁器口的這塊地的確是拆不動,“如果有一個角沒拆動,整個地就沒法開工建設。”他說,“現在如果政府不管,我們就拆不動了。”

深受拆遷困擾的,不只是新世界一家。國土資源部在8月19日發布的數據顯示,截至5月底,全國共上報閑置土地2815宗,面積16.95萬畝,其中因“毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因”造成閑置的占六成以上。

國土資源部國土利用司司長廖永林告訴《中國新聞周刊》:“拆遷難,主要是當年8.31大限以前出讓的毛地(是指在城市舊區范圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地),越大的城市越多,小城市基本沒有。”但他沒有透露拆遷在其中所占的具體比例。

隱秘的回報率

此前曝光的那份名單顯示,新世界的這塊地應該在2005年2月開工,并于2007年3月30日竣工。在媒體曝光之前,該地塊尚無動工跡象。

《中國新聞周刊》記者在一份招商資料中發現,此地曾經計劃在2007年4月開工建設,并預計2009年建成,“目前該項目已完成拆遷”。這至少說明,李秀云一家的拆遷紛爭,并不能成為困擾開發商的真正難題。

眼下,囤地坐收土地增值收益,使得開發商已被推向風口浪尖,社會各界紛紛算出地價飆升多少倍進行討伐。2009年的年報也顯示,新世界中國地產目前持作發展或發展中的物業總建筑面積已經達到2577萬平方米,其中只有250多萬平方米目前處于 “發展中”,僅占總量的一成多,有89%以上的物業目前仍然是“規劃中”。

但《中國新聞周刊》記者從不同渠道采訪到的業內人士均認為,新世界“捂地”的可能性不大。“他是絕對不會囤那些地的。”一位業內高層告訴《中國新聞周刊》,“大開發商很少有意囤地,只要有錢就絕對不會去囤,囤地的成本要高于土地升值的收益。”他認為,新世界并不缺現金流。

北京市房地產協會副秘書長陳志承認,要想清楚界定企業是否有目的地囤地很難,“從北京來看,房價是從2006年才漲起來,8.31到2005年都沒有出現房價的巨大漲幅,價格真正上來也是這一兩年的事情。”他說,“很難揣測企業的動機,但的確是有一些客觀因素造成了土地空閑下來。”

作為港資地產巨頭在內地發展的代表,新世界中國地產80年代初期即活躍于中國房地產市場,早在1999年7月便在香港聯交所上市,目前資產總值已達543.9億港元,已是最大型的全國性發展商之一。

一個不可回避的事實是,可能不那么缺錢的新世界,同樣面臨投資回報率的問題。自1993年至今,新世界中國地產投資北京地區累計達170多億元,先后開發建設了6座公共建筑和5個住宅小區。在開發建設的同時,新世界還投入20多億參與市政路網改造。

接近新世界高層的一位內部人士告訴《中國新聞周刊》,如果按照靜態計算,新世界在北京的標志性建筑新世界商場應該已經回本了,“但這是1992年投的,這些錢不管隨便投哪里都會有相當不錯的收益,這個項目的機會成本很高。”他說,“修路的錢就還沒有回來。”

新世界中國地產有限公司主席兼董事總經理鄭家純,在2007年接受媒體采訪時坦言:“崇文區的舊城改造,到現在為止還沒有賺到錢,本錢也遠沒拿回來。”

新世界中國地產(北京)常務副總經理蔡建偉曾經在2001年對媒體表示:“新世界將在5年以內,逐漸開發目前在崇文區已簽約的地塊,總規模達300萬平方米,以逐漸收回以前的巨大投資。”彼時,蔡建偉預期的回報率在10%～12%之間。

但業內有人證實,在2004年的8.31大限之后,新世界的新樓盤就很少了,“這些年基本沒有開工。”就連一位已經住進新景家園的被拆遷戶也認為,新世界的運作不太好,“真正貴的時候沒房子賣了”。

在市場風云突變的這兩年,新世界也毫不例外地出現了業績下滑。新世界中國地產在2009年10月8日公布的年度業績顯示,期內利潤下滑了32.7%。花旗也在一份研究報告中指出,新世界中國地產雖為內地土地儲備最多的發展商之一,但其資產收益卻為同業中最低。

沒有多少房子可賣的新世界,為什么任由業績下滑而遲遲不肯開工呢?一位業內高管告訴《中國新聞周刊》,這可能與企業的開發戰略及市場形勢有關。在新世界的項目里,有相當一部分是自己持有的商業樓,而近幾年的樓市行情中,商業樓的上漲幅度遠遠不及住宅樓,“公建回收慢,沒有住宅產出高,所需資金多而且周期長。”

一個不無巧合的事實是,新世界在磁器口的那塊地,也就是劉鳳池和李秀云夫婦誓死捍衛祖產的地塊,當初就計劃由北京崇文新世界房地產發展有限公司在此位置建設大型綜合商業設施。北京市規劃委員會在2003年7月29日的一份信訪答復意見函里聲稱,在北京市中心地區控制性詳細規劃中,該處用地的用地性質為商業金融用地。

在中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學看來,還有一種可能是,太小的地塊不足以有那么強的開發動力,“開發商不可能是拆一片建一棟樓,應該是有一定的規模之后達到開工條件。”

一個佐證是,新世界中國地產(北京)常務副總經理蔡建偉在2008年宣稱,要投資110億元用于崇外6號地的改造。

崇外6號地,東起幸福大街,西至崇文門外大街,南臨法華寺、文章胡同,北止廣渠門大街,涵蓋數十條胡同,占地面積49.88公頃,涉及居民約8000戶,總建筑面積約140萬平方米。而劉鳳池和李秀云夫婦所在的那塊地,就在這個范圍之內。

上世紀90年代,崇文區將崇外幾十平方公里劃為六個地號,分別交由新世界中國地產和國瑞地產開發運作。前五個地塊如今已是高樓林立,新世界也正集中精力對6號地進行開發。蔡建偉在2008年11月份向媒體透露,新世界在北京的可開發面積約為160萬平方米,其中包括崇外6號地的140萬平方米。

就在蔡建偉發表上述言論的第二年,李秀云家對面的新生巷就進入了實質性的拆遷階段。這次拆遷涉及居民戶籍數1746戶,企事業單位34家。

在李秀云家周圍,一個更大范圍的空地,也將隨之產生。

政府的背影

2009年8月,一份落款為崇外大街6號地拆遷指揮部的宣傳材料顯示,包括新生巷在內的這一輪拆遷,主要是為了加快6號地新世界商城及相關的供電、熱力、調壓、消防等配套設施的建設;同時還要修建一條北從兩廣路經石板胡同、向南延伸到法華寺街橫貫南北的市政道路,并鋪設水、熱、電、氣等地下管線。

“這是城市建設的需要,也是大家改善居住條件的一次大好機會。”崇外大街6號地拆遷指揮部在《致崇外大街6號地居民朋友的一封信》中呼吁,“希望您能珍惜機會,早日撤離危舊房。”

無獨有偶,早在2002年3月,李秀云家面臨拆遷那會兒,一系列落款為崇外大街6號地區危改拆遷辦公室的宣傳材料稱,這次危改是政府造福崇外大街6號地區居民的重要決策,是北京市的“德政工程”。

所謂危舊房的提法,源于北京市的危舊房改造計劃。上個世紀90年代,我國正處在向“市場經濟”轉軌的關鍵時期,房地產業的興起使得北京城市中心的舊城土地價值顯現出來,北京市政府順勢推出一項大規模的“危舊房改造”計劃。

1992年,時任北京市副市長張百發受命赴港招商,香港地產巨子新世界發展主席鄭家純始與北京官方接觸,并選擇在崇文門外建造一座標志性建筑——北京新世界中心。

新世界中國地產與崇文區達成合作協議,通過成立一系列合資公司,崇文區政府享有新世界中國地產在崇文區開發房地產項目30%的利潤。

在這樣的背景下,合作企業北京崇文新世界房地產發展有限公司在1993年8月11日,由香港新世界集團全資子公司馬迪莎有限公司與北京市崇文區城市建設開發公司合作成立,時任崇文區分管建委、市政管委、國土資源和房屋管理局副區長陸海軍出任法定代表人,新世界中國公司北京項目管理中心主任蔡建偉任常務副總經理。

該公司的經營范圍是對崇外大街危改小區進行開發改造,包括房屋設計、建設、出售、管理、出租,新建商業設施,文化娛樂設施。

十年間,北京市拆除危舊房屋436萬平方米,動遷居民近20萬戶,但危改規模卻在1999年下降到90年代初的水平。進入2000年,北京市決定加快危舊房改造的步伐。比如,崇文區就在第十個五年計劃綱要中提出,力爭拆除危舊房218萬平方米,拆遷居民8.5萬戶左右,基本完成現有危舊房改造任務。

為完成危改目標,崇文區開始執行一項新的房改帶危改政策,旨在降低建房成本以平衡資金。其核心是,拆遷居民可選擇異地安置、拆遷補助和回遷三種方式,開發企業則享受經濟適用房的待遇——免除土地出讓金、市政費及相關費稅。2001年2月,新世界新開發的新景家園就是這種政策的產物。但“十五”期末,崇文區還有16.5%的危改任務沒有完成。

2007年3月14日,崇文區副區長王成國向媒體透露,崇外6號地危改規劃已獲批。他說,按正常情況來說,6號地的拆遷、危改早就應該啟動了,“但是因為守著天壇,天壇是歷史文化遺產,在規劃上北京市沒有權力批,只能上報到國家文物局,最后還報到了聯合國教科文衛組織來審查這個方案,因此拖了這么長時間。”

尚無更進一步的證據表明,肩負城市建設及發展民生重任的地方政府,在某一具體地塊閑置中所起作用到底有多大。尤其是在新世界和崇文區合作的這種復雜關系里,已經很難區分企業利益和政府行為之間的明確界限。

2010年8月9日,新世界中國地產以公告的形式回應了外界的“囤地”質疑:“主要由于動工開發必需的前期準備工作造成動工開發延遲所致,例如拆遷工程及重置居民所需時間超出預期、需重新申請城市規劃及設計批復,及就達致包括保護文物及專家論證會等在內的特別要求而需獲取之額外審批。”并篤定,“該等項目并不構成閑置土地及本公司有關合營企業公司將不會受到相關中國法律項下閑置土地法例的應有懲罰”。

“部分企業是政府引進的,利益捆綁在一起。”中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學告訴《中國新聞周刊》,“因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的,可以免受處罰,而企業囤地要被收回。”

在中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云看來,地方政府上報閑置土地本身,就決定了數據有偏小的可能性,“從地方利益層面來說,各地的小秘密,肯定不想讓第三方知道。”

國土資源部土地利用司司長廖永林也在8月19日表示:“政府原因有拆遷、規劃,其他行政審批、外資進入審批、消防設計審批等,主要是規劃和拆遷。”

國土資源部8月19日公布的數據顯示,截至今年5月底,閑置時間較長、但合同中未約定具體開工時間的地塊585宗,占閑置土地總數的21%。“市場經濟都是平等的利益主體,當時政府簽的合同有瑕疵,你說怎么辦,只能逐步規范。”廖永林說。★