高端物業好景難久

培養了一段時間的高端物業快要瓜熟蒂落，好景將會告一段落。最重要的原因是目前高端住宅過于火爆，處于市場風險期，禁不起政策的輕輕一推。

北京2009年高端住宅成交大幅回升，特別是單價3萬元以上的住宅，7—9月累計成交1261套，占全市總成交套數的比重達到4%，而2008年下半年到2009年上半年占比僅為1.1%和1.3%。另據媒體報道，在前段時間浙江省房交會上，投資保值的客戶比重已占50%。

投資性住房占比高達50%，高端住宅成為房地產主流，這是樓市進入景氣周期后期的明顯標志。不必說中國房地產情況特殊，要知道，從1998年以來的大上升周期中，歷次小震蕩，都是以投資性購房占比40%以上作為主要標志的。

第二個原因則是物業稅。房地產市場的財富分配十分畸形，政府不注意才怪。專注高端住宅開發的代表星河灣，15年來開發項目僅有4個，但今年前三季度銷售額卻已突破100億元，其他側重于高端住宅的地產商大同小異。要改變財富分配，對政府來說，最簡單、最能獲得民意支持的辦法就是提高稅率，或者針對高端物業加稅。市場已有降溫先兆。作為此次全球貨幣推動型的高房價風向標，香港近期一二手樓盤成交開始下降。如果香港地產持續降溫數月，說明全球貨幣刺激政策開始影響香港，而最近銀行收緊豪宅按揭，多少影響了“豪宅客”們的交投情緒。香港政府經濟顧問還發出警告，2010年按揭利率一旦增加3個百分點，回復至2006年的水平，供樓支出會急增三成以上。

說到底，房地產投資市場取決于貨幣供應量，香港的降溫說明投資者預期全球退市計劃可能在今年推出，此時購買豪宅是為他人買單。香港受到境內外兩股熱錢夾攻，投資市場極為敏感，香港熱錢去年7、8月間達到創紀錄的高位，豪宅市場隨后創出標志性的天價。一旦今年政府貨幣供應量明朗，開始下行，投資性購房者也將追逐貨幣的角度逐步退出市場。

對內地而言，對高端房地產市場具有殺傷力的武器是物業稅。物業稅就像那個古老的狼來了的故事。說了多年，到現在只聽雷聲，不見下雨，所以大家該炒房炒房，該建房建房。被人忽視的是，正因為物業稅殺傷力極強，多方力量激烈博弈，才導致物業稅空傳數年、一拖再拖。

中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱去年11月在香港表示，因投機太多，政府應針對豪宅物業征收物業稅，來調節市場的投資與消費需求。市場預期深圳將在今年起試征物業稅，樊綱稱他不知道何時會正式實施或稅率會是多少，但估計稅率在初期并不高，而在深圳試行之后預料上海和北京也會陸續試行。

2006年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。實行空轉的城市大多表示條件具備，隨時可以征收。2009年8月，深圳將物業稅寫入《深圳市綜合配套改革三年(2009—2011年)實施方案工作安排表》中，可見萬事俱備，只差東風。從樊綱的發言來看，物業稅會從豪宅開始征收。

物業稅是對于豪宅市場的致命一擊。物業稅開征，豪宅必跌。因為政府會根據每年的評估價在持有環節按年征收，政府直接進入收益環節獲取現在由購房者的部分紅利。并且，雖然在試點階段可能在1%左右浮動，但這把劍的鋒利之處在于，它是每年根據市場價格評估，稅率每年調整公布，計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，政府每年都會根據市場價格取走物業增值部分的紅利，對于投資者來說，這就是一年一落的達摩克利斯之劍。

劍懸頭頂，再瘋狂的投資者也不得不猶豫再三。收益成為稅收，誰還愿意千辛萬苦投資高檔住宅呢?(作者系知名財經博客作者，本文只代表個人觀點)