政府需停止膜拜房地產(chǎn)GDP

對解決樓市調(diào)控困境的建議:

提案概要:房價“越調(diào)控越上漲”卻總讓人失望至極。現(xiàn)在的問題是，如何從巨大的歷史調(diào)控中拔出腳來，并積極應對更為復雜的國民經(jīng)濟環(huán)境變化，除了需要對一些實質(zhì)性的制度痛下決心進行改革，更需要在這一過程中兼顧的利益因素復雜性。

提案:

1、運用多體系的力量接力對各地房價進行監(jiān)測與調(diào)控，著重遏制投機性炒房行為，降低現(xiàn)階段商品房在中國的投資品屬性。

2、開發(fā)商囤地、捂盤等問題，一定要堅決查處，執(zhí)行到位，在保證商品房質(zhì)量的同時，提升商品房上市流傳速度，切實增大市場供應量。這尤其需要地方政府能痛下決心。

3、對于住房保障體系實行進一步的完善與建設(shè)，比如說經(jīng)濟適用房和擴大廉租房的覆蓋面等，用政策來保證兩類老百姓，比如說城市原住民和外來中低收入民眾人人有房住。同時，借鑒國外經(jīng)驗，從立法上保障居民擁有“住房權(quán)”，即無房居住可告官。

春節(jié)前后，海南地區(qū)樓盤成交量陷入冰火兩重天的強烈對比。去年10月份以來，在海南建國際旅游島消息傳出后，三亞、陵水、海口等地房價飆升尤為明顯。而行至虎年，部分海口樓盤的售樓中心則從“門庭若市”急轉(zhuǎn)至到“門可羅雀”。

經(jīng)歷過多輪樓市調(diào)控，以高房價為標志的房地產(chǎn)泡沫風險正在全國樓市中越發(fā)明顯。雖然在這其中，海南由于自身條件有其特殊性，但其在短短幾個月內(nèi)的房價飆升正是2009年以來樓市房價暴漲的集中體現(xiàn)，并非偶然。

中央應更深入督察樓市

畸高房價帶來的不只是百姓買不起房的現(xiàn)實民生問題，還在釀造更深層次的問題。在2010年，政府如何有效的調(diào)控房價看似老生常談，然而，這其中，今年樓市調(diào)控們面臨的復雜性與特殊性不容忽視。

具體來說，一年多來，全國的房價飆升有其全球經(jīng)濟發(fā)展的特定背景。在金融海嘯席卷全球之后，為刺激經(jīng)濟復蘇，政府推出了適度寬松的貨幣政策以及積極的財政政策，而房價正是在2009年天量信貸投放的催生力量下風生水起，中國重點城市的房價出現(xiàn)了歷史罕見的畸形上漲，甚至已經(jīng)輻射到了二三線城市，也開始暴漲。2月24日，海南省統(tǒng)計局相關(guān)官員也曾公開承認，“春節(jié)前海南房價是‘游資’炒高的”。在房價飆升這一刺激經(jīng)濟政策負效應愈發(fā)明顯的同時，經(jīng)濟刺激政策的走向并不能因此輕易轉(zhuǎn)舵。

從2008年底全球發(fā)生金融危機各國政府挽救經(jīng)濟以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展正處于一個比較關(guān)鍵的時期。2008年年底的時候可以概括為“逆水行船，不進則退”，而目前國內(nèi)經(jīng)濟則處于世界經(jīng)濟外部轉(zhuǎn)換與國內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)換的“雙重轉(zhuǎn)換”的背景。如果財政貨幣等刺激一攬子政策迅速退出，經(jīng)濟可能步入一輪新的衰退;如果退出太晚，卻又可能成為下一輪危機的導火索;政府擇機“退市”不容回避，只是時機和工具選擇的問題。

因此，在維持現(xiàn)有經(jīng)濟刺激政策的大體基調(diào)的背景下，如何抑制刺激政策在樓市負效應的不斷蔓延擴大，則成為既老又新的政策制定難題。可喜的是，2009年年末以來，對于高房價問題，官方在“國四條”和“國十一條”中出臺了相關(guān)系列政策以及一些有針對性的舉措。進入2010年，以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為首的中央督察人員更是深入地方督察樓市，以便于國務(wù)院及相關(guān)部委考慮制定和調(diào)整未來的樓市政策。

下決心解決房價捆綁GDP問題

然而，除了將上述政策以及監(jiān)控切實執(zhí)行到位以外，出臺一些專門針對房價的調(diào)控政策大為需要。值得注意的是，我們需要討論，圍繞房價的調(diào)控是否有需要在一個明確的調(diào)控目標下(包括是否人人居有其屋等等)將注意力放在宏觀的價格水平上，并將物價機制運用到房價上來，包括如何設(shè)計一個房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控指標，研究對房價的調(diào)控與對物價的調(diào)控有何異同等等。與此相應的，還可討論，是否有必要將調(diào)控房價的目標應該寫進《政府工作報告》，內(nèi)容有具體的調(diào)控年限，有詳細的調(diào)控計劃、目標細則和負責部門，并輔以有效的因地制宜的激勵和問責機制。在宏觀調(diào)控設(shè)計到價格水平的同時，針對可能存在或者業(yè)已存在投機性需求，制定有效的稅收制度，讓購房者要繳納各種負擔較大的稅，減少其在房地產(chǎn)上短期投資暴富的可能性，促使更多人選擇租房而不是買房，不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

此外，需要注意的是，除卻今年的特殊環(huán)境外，多年來，政府層面從上到下一定要糾正一個錯誤的邏輯——即房價已經(jīng)綁架了GDP，如果房價下跌，則必然影響剛剛復蘇的國民經(jīng)濟。在2009年，這一邏輯在一些地方財政收入比例中尤為明顯。

多年來，一些地方政府放任價格上漲，在一定程度上抬高了房價。由于經(jīng)濟增速放緩，政府財政收支情況不甚理想。而占政府收入較大比重的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收的增加將確保政府收支的改善。一定程度上講，畸高房價帶來的房地產(chǎn)財政、GDP效應已成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的攔路虎，致使多年來，中央政策一到地方便減弱了力度，有些地方甚至視而不見。打擊囤地、捂盤等急切需要地方政府配合的手法也不由得變了味道。

實際上，上述錯誤的邏輯的產(chǎn)生與中央層面一直未從GDP的膜拜中解脫出來不無關(guān)系。而扭轉(zhuǎn)地方政府的錯誤做法與慣性，首先要從中央這個層面談化GDP數(shù)據(jù)的比拼與考核，其次，也要充分注意到分稅制弊端，而且還要不時強調(diào)，高房價理性下降可以解放部分居民消費普通商品能力，對于城市人才的挽留、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展都具有一定的積極意義。

無房居住可告官

同時，正因為上述商品房價控制的復雜性與地方政府的積弊難以一時解決，在民生的需求下，增強住房供應，即為那些暫時不能獲得購買住房的中低收入人群提供住房，減少社會輿論壓力，成為當務(wù)之急。目前，可以獲悉的是，《住房保障法》已經(jīng)形成了內(nèi)部討論稿，正在起草過程中，其中保障住房的基本手段被定為廉租制度和共有產(chǎn)權(quán)制度。

多年來，保障房政策的難點在于設(shè)計的漏洞以及被弱化的執(zhí)行力度，而在越發(fā)頻發(fā)的地產(chǎn)發(fā)展周期中，保障房的建設(shè)則更容易受到影響。因此，在設(shè)立法律層面以確保住房保障措施的過程中，我們不妨建議政府出面建房，而對于中國而言，目前提出這樣的策略，由于土地所有制度的優(yōu)勢，中國更具有一定的實施條件。這其中，就可借鑒日本的住房保障制度或者新加坡的公屋制度等等。比如日本在20世紀50年代，為了緩解二戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》及“住宅消費保障”等，并在此基礎(chǔ)上形成了“公團”，性質(zhì)為政府全額出資的特殊法人，中央與地方政府出資比例為4∶3，開發(fā)的“公團住宅”主要面向中低收入家庭出租或出售。

而在立法上，也可借鑒法國等國調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法，即從立法上保障居民擁有“住房權(quán)”，即無房居住可告官。