新政細則揮刀樓市

4月17日，國務院頒布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中十條舉措，業內稱之為房地產“新國十條”。

新政頒布一個月有余，各地樓市觀望情緒升溫，前期房地產投機客也有開始拋售手中存貨的現象，部分城市樓市成交量跌入谷底。

之后，是否會有進一步的樓市調控政策出臺，眾說紛紜，有消息稱發改委將牽頭起草一部“更嚴厲”的關于樓市調控政策的新文件，文件力度和范圍將大于“新國十條”。但又有專家分析認為近期出臺可能性不大。

5月31日。國務院批轉發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。根據該《意見》，今年將深化財稅體制改革，“逐步推進房產稅改革”。

消息傳來，5月31日與6月1日兩個交易日，在A股市場上，地產股紛紛下挫。

“新國十條”解析

保障基本住房需求，抑制不合理住房需求，完善個人購房信息監管

“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準?！?/p>

“新國十條”明確表示，將“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”，打擊投資性購房。

新政以“家庭”為購房單位，包括了本人、配偶和未成年子女;以房屋數量來判斷購房數量，與此前執行的二套房認定標準有了根本性變化。

此前，二套房的認定標準是“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”。新政標準則“以房為限，而非以貸為限”。

《通知》要求，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行”。

目前，三套房政策尚未有相關細則的界定，但此次調控重點無疑直擊投機性購房。如果說第二套房還有可能是改善性需求，那么第三套以上房基本上都是投資需求。同時，限制外地人購房貸款。對進一步降溫樓市起到一定作用。

因此看來，新政的出發點，居者有其屋，每個家庭有一套住房，房地產按揭貸款只支持基本住房的資金需求。

《通知》同時要求完善房地產市場信息披露制度?！案鞯匾皶r向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息”。

作為以家庭為單位購房、二三套房貸區分對待等政策規定實施的必要輔助，《通知》要求住建部加快個人住房信息系統的建設。個人跨區域購房行為也將得到有效監控與披露。

不過，住房和城鄉建設部副部長齊驥也在訪談中表示，鑒于目前一些城市房屋登記信息系統還不是十分完善，在實際操作中，還需要其他信息作為補充。

在房地產信貸方面，《指引》要求各金融機構堅決落實差別化住房信貸政策。一方面，要繼續加大對符合條件的普通商品住房、限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房、城市和國有工礦棚戶區改造及大型居住社區等項目的信貸支持。另一方面，要認真貫徹同家關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的各項調控措施，落實更為嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投資投機性購房需求。

同時，在對房地產開發貸款方面，《指引》要求嚴格貸款發放條件，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規的房地產企業或項目發放貸款;對存在圍地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產開發企業，不得發放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

《指引》還要求金融機構密切關注土地儲備機構貸款以及非房地產主業進入房地產企業集團貸款的潛在風險。

增加住房有效供給，調整住房供應結構

《通知》中，“國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索‘綜合評標’、‘一次競價’、‘雙向竟價’等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲?！?/p>

“各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型而積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

提出增加居住用地的有效供應，包括對房價上漲過快的城市，增加居住用地的供應總量，依法加快處置閑置房地產用地，盡快形成有效供應，將給市場以信心。有專家認為，“未來，國家對民生保障房產項目的開發，可能將會給予更多的優惠政策”。

這次，“一次競價”首次出現在官方文件中。早先，北京市和上海市已在全國先行用“暗標”的方式探索出讓了個別地塊，其中，不設立評標委員會，開發商在不知競爭對手其他信息的前提下，對地塊一次性報價，然后由價高者得。這種“一次競價”的方式，在北京和上海效果良好，從個別案例看，很好地規避了現場競價的非理性因素，不同開發商對某一地塊的報價差距非常巨大。

而再次強調土地供應的“70%”，將確保市場上普通住房的有效供應，緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式，則將改變當前土地市場價高者得、助推房價上漲的現狀。這一系列措施實施，將讓火熱的樓市進一步降溫。

不過也有資深人士表示，雖然硬性要求保障性住房等的開發比例，主旨力求盡可能多地解決百姓住房問題，然而比例如何界定，仍存在“因地制宜”的問題。例如海南省，旅游產業及相前配套產業是該省主導產業之一，也是地區經濟收入的主要來源之一，如果過多削弱旅游地產等產業的開發比例，會影響經濟收益，進而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

加快保障性安居工程建設

《通知》提出，將“確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010—2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設)，并在2010年7月底前向全社會公布”。

加大保障性住房建設，解決低收入人群住房問題，也是增加市場供應的有效措施，將起到穩定房價的作用。過去一年中，由于種種原因，一些地區的保障性住房、棚戶區改造住房沒能及時“達標”，而此次“新國十條”中，對此作了硬性明確規定。

發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用

《通知》要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查”。

我國房地產市場起步較晚，理論與實踐經驗不足，稅收作為政府的一項重要的政策工具與房地產行業的發展具有較強的相關性，因此運用稅收政策來促進我國房地產市場的發展成為理論界的共識。開征物業稅之說早前就有。各地樓市新政實施細則陸續出臺之后，上海的樓市調控細則卻遲遲未能頒布，就涉及爭議紛紛的房產保有稅征收。

據稱，為盡快實現對住房保有環節征稅，上海最終選定的方案是應用現有的房產稅概念，以減少立法審批流程。根據現有的房產稅暫行條例，房產稅征收對象是經營性物業，而此次上海方案將把持有多套住宅解釋為經營行為。

據已經形成的初步草案中，家庭人均面積是判定是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值8‰的房產稅。計稅基礎為評估價而非房產成交價。另外，對于已經出租的住房，并按時繳納了房產稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

知情人士表示，目前得到的消息仍然只是草案內容，最終出臺的細則不排除有局部調整的可能。

加強對房地產開發企業購地和融資的監管，加大交易秩序監管力度

《通知》要求，“加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組”。

“對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、同積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場”。

“各省(區、市)人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效”。

去年10月，業內就傳出，國土資源部配合銀監會及證監會，審查擬融資的房企是否有國地等土地市場不照記錄，以此作為再融資是否獲批的一個條件。分析人士認為，這一舉措更多是針對上市企業，預計將對地產上市公司形成更嚴厲的監管氛圍。

通知頒布后，南京市日前除執行住建部下發的緊急通知要求外，即執行“30天開盤縮短到10天開盤”及取消保留5%自管產的土辦法。

樓盤領證之后，在10天內必須開賣全部房源。以前開發商領取預售許可證是30天內開盤，現在是10天，縮短了開發商的銷售時間，而過去，南京“開發商可保留5%自管產”的土辦法也正式作廢。只要有新房源需要領取商品房預售許可證的，一律不得再保留5%的自管產，必須全部拿出來銷售。

各地區、有關部門對穩定房價、保障住房實行考核問責

除了要求各地政府加大監管力度，此次《通知》還要求各級省市政府建立考核問責機制。

此舉意味，維護房價穩定已經被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。

觀望后續

“新國十條”出臺后，陸續有各類報道，一稱發改委正在牽頭制定一份促進房地產業健康發展的文件，包括住建部、國土資源部、銀監會等在內的多個部委均有參與，已經在部委層面征求意見了，待國務院正式批準后或將很快出臺。并稱這份文件力度和范圍將大于不久前剛剛出臺的“新國十條”。后有消息稱，國家發改委、住房和城鄉建設部及國土資源部曾在接受媒體采訪時表示，目前尚未在制定房地產長期調控政策。

相關專家表示，當前，樓市不宜頻繁出臺政策?，F階段主要應努力兌現已經出臺的樓市調控政策。包括“新國十條”等既定政策應該好好地執行，在地方還沒有很好落實的情況下，暫時不應出臺新的政策，即便要出，也要等時機比較成熟時再考慮。

“新國十條”出臺后，北京陸續出現由于政策變化，買方無法取得貸款，繼而無能力繼續履行原住房買賣合同，要求賣方退還定金的案例。截止出稿時，案件還在審理中。

5月31日，國務院批轉發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。根據該《意見》，今年將深化財稅體制改革，“逐步推進房產稅改革”。消息傳來，5月31日與6月1日兩個交易目，在A股市場上，地產股紛紛下挫。

媒體報道，上海市一位地產界知情人士透露，在已上報國務院的上海市房產稅實施細則修改方案中，房產稅稅率定為0.8%，其具體征收方式為，以契證上的購房金額為基數進行征收。該人士表示，在上報的方案中，上海會讓住宅擁有者自行報稅?！叭缬谐谙薏m報漏報，也會在未來的交易環節上審查出來，到時候除了補足稅款，還會給予相應罰金。”

其透露，上海市有關部門最近針對本地居民進行的一項抽樣調查統計顯示，2009年上海市本地居民戶均擁有的住房套數為3套。而此次上海房產稅上報版本，即可能從第三套房開始征收。

國稅總局一位專家表示，上海上報的房產稅方案，是至今政府實施的最為嚴厲的樓市調控措施。其調控思路為:一方面通過增加房產持有者的成本和風險來抑制投機需求，另一方面則通過逼出二手房銷售而增加供應。

5月28日舉行的上海市政府新聞發布會上，上海新聞發言人陳啟偉表示，上海制定中的上海房地產市場調控政策將更為嚴格，將突出保障性住房建設，打擊投機性炒房。