眾家觀點激烈評說

房地產市場的調整不會給實體經濟帶來過大沖擊

屈宏斌

這一輪房地產調控如果失敗，一個可能更嚴重的后果是，房價單邊上漲刺激大量私人部門資金流入房地產行業從事投機活動，資源及資金從生產部門大量流出。據了解，此前已經有越來越多的溫州民營制鞋企業主關閉了工廠投身于炒房事業。因而，此次調控措施的政策效果很可能比2007年下半年那一輪要更顯著。

近期中央要求地方政府落實房地產調控政策，這樣一來，盡管地方政府有通過保土地收入來做大政績的沖動，他們也不得不認真執行中央下達的任務，因為如果不能有力實現調控目標有可能烏紗帽不保。市場上有不少人擔心房地產市場的調整可能會給實體經濟帶來過大沖擊。我們認為這一擔心可能言過其實了。主要理由在于:盡管房地產銷售量的下跌會帶來房地產投資增速的放緩(前4個月房地產投資同比增長36%)，但相關加快廉租房等保障房建設的舉措會有助于支撐房地產投資增速不至于下降過快。

鑒于房地產投資占城鎮固定資產投資額的20%左右，所以，房地產投資的降溫也會相應帶來固定資產投資增速的放緩。不過，今年以來出口的強勢回升可能拉動制造業投資的加速，這將有助于至少部分抵消房地產投資放緩的影響。況且，在當前經濟進一步走向偏熱的風險仍然比較明顯的情況下，固定資產投資增速的下降可能并不是一件壞事。

不僅如此，人們在看到房地產市場過熱的同時往往忽略了一個重要的事實:我國的房地產市場并沒有出現過度杠桿化，也就是說房價下跌的外部效應，不論對銀行還是家庭部門來說都沒有不少人估計得那么大，目前我國住房按揭貸款占銀行貸款的比重不到15%，即使將對開發商投放的貸款也包括在內，這一比率也不到30%。實際上我國的住房按揭貸款在出現了12年之后仍然還在相對初級的發展階段。有住房貸款的城鎮家庭僅占全部家庭教的十分之一左右，比上世紀80年代的美國和七十年代的日本都要低得多。

另一個不能忽略的因素跟20世紀90年代的房改關系密切，房改房價格低廉，大量出售給個人之后對不少城鎮家庭的財富積累貢獻良多，也使得這些家庭有能力在其下一代要購房時提供資金支持。

鑒于以上這些原因，房地產市場的調整、波動對于銀行資產負債表以及消費的增長影響都相對有限。以上一輪2007年到2008年間的房價波動為參照，這一時期的消費增長并沒有受到明顯影響。所以我們認為，盡管這一次房價調整相對上一次可能會有大一些的負財富效應，但在投資增長仍然能得到基礎設施投資項目支撐、出口和就業增長仍然強勁的情況下，消費的增長不太可能出現大幅下降。

房地產調控是否會壓垮中國經濟?

汪 濤

四月中旬國務院房地產新政頒布之后，市場人士、房地產開發商、普通購房者、經濟分析師們對于中國房地產市場的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產行業表現如何對于整體經濟及其未來前景而言非常重要。房地產調控政策是否會因太嚴而造成整體建設活動和經濟增長的急劇下滑?這可能是目前宏觀經濟中最大的疑問。這一問題的答案又取決于中國是否存在著全國性的房地產大泡沫?以及房地產新政的主要目標和未來發展的軌跡是什么?

為了回答這個大問題，我們將其分解成若干個小問題并逐個深入探究，“泡沫”的問題，一直爭議很大。我們從房價上漲幅度、房價支付能力、居民負債率以及房地產建設總規模等各方面進行考察。要評估調控政策可能產生的影響，我們必須評判房地產新政的目標及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產業對宏觀經濟的重要性、大城市房地產建設活動相對于保障型住房的重要性、以及樓市下滑對對銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響進行了分析。

從多個角度看，中國的房地產市場似乎在最近幾個季度呈現出了“泡沫化”的特征。官方的統計數據顯示截至2010年3月，新建商品住宅價格較去年同期平均上漲了14%，不過我們計算出的簡單平均售價則上漲的更多(40個大城市同比增長24%，北京則增長60%以上)。與此同時購房貸款余額增長了53%，居民部門的負債率在2009年增加了13個百分點。不過，這一危險的態勢延續的時間不長，尚不足以積累成全國范圍的大泡沫。即使是經歷了近期的快速上漲后，居民部門的負債率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

近期房地產政策的目的是穩定房價，而不是打壓整個房地產業或整體經濟。此外，考慮到房地產業對整體經濟的重要性，再加上政府對全球經濟下行風險的擔憂，我們認為一旦出現房價企穩出現或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時性的緊縮政策就可能放松。國務院在4月中旬公布的最新房地產調控政策主要由兩部分組成。首先，提高房貸首付比例和房貸利率，以抑制投資性需求和非本地居民的需求。其次，地方政府要提高用于大眾及保障性住房建設的土地供應量、加快建設進度。此次調控政策對需求的抑制(至少在部分城市)都要比以往更加嚴厲。，但事實上地方政府如何執行這些政策仍存在未知數，因為他們并沒有動力去壓低當地房價和建設活動。

一些城市的實施細則顯得非常嚴厲，但仍不清楚有多少城市會從嚴貫徹實施中央的政策。市場信心已經受到打擊，而政策面的不確定性將繼續對市場帶來壓力。大城市的成交量已經出現下降，2010年下半年可能會出現價格和新開工面積雙雙下跌的情況。我們預計未來數月房地產銷售量(尤其是在大城市)將走弱。由于購房者和開發商都采取觀望態度，價格的上漲將放緩，而新開工和在建項目將推遲，但不會出現全國性的房價大跌，并且大城市的房價也不套很快出現大跌。另外，我們并不認為建設活動或整體GDP增長處在崩盤的邊緣，也不認為房地產會出現長時間的下調、或銀行體系正在面臨巨大的問題。

2009年新增購房貸款與住宅銷售金額的比例明顯大幅提升。不過。過去幾年這一比例的平均值約為30%。事實上，我們估計購房貸款的平均貸款價值比不到50%，雖然過去一年新增的購房貸款(占已發放購房貸款余額的1/3左右)的這一比例較高，約為70～80%111而地方政府對房地產相關稅收和土地出讓金的依賴度平均在20%以上，并不像很多人認為的那么高。

此外，如果地方政府的房地產和土地相關收入下降，就不得不降低房地產相關項目的支出(拆遷、興建CBD、修建道路)，因此不會昭入流動性或債務危機。而且，中央已經要求地方政府提高大眾住房建設用地供應量，這也將有助于在近期內穩定其收入。

一線城市占全國住宅建設量的約7～8%，與保障型住房的規模相當。我們認為內陸中小城市房地產建設活動增加以及保障型住房建設加快將會部分抵消掉大城市可能出現的下滑。另外，我們認為地方政府很可能會更樂于加快內陸地區中小城鎮的城市化進程，而不是建設保障性住房。而這也將有助于在現階段維持整體的建設活動水平。

由于大眾和低端住房建設將抵消大城市高端住宅建設活動的下滑，考慮到目前建設活動在高位運行，我們預計建設活動增速將會繼續逐漸放緩，在2010年下半年的某個時點將會出現同比下跌。我們維持今年房地產實際投資以及整體建設活動比去年平均增長10～15%的預測。這意味著房地產建設從現在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數，今年下半年某些月份建設活動可能出現同比下降。與此相應地，我們認為對建筑材料和大宗商品進口的需求增長在下半年也將減弱。

我們目前對GDP增速的基準預測是2010和2011年分別增長10%和8.7%，并與固定資產投資一道逐季放緩。由于房地產調控政策的影響可能與全球需求走弱同時出現，因此我們對2011年的預測存在著略微的下行風險。

土地財政會毀了中國經濟

趙海均

盡管近期出臺的土地新政在很大程度上遏制了地方政府土地財政規模的畸形擴張，但是由于在新政出臺前幾個月各地“地王”頻出。不少地方政府的土地財政收入已經相當可觀。根據5月19日《21世紀經濟報道》的新聞，2010年上海經營性土地出讓金已經超過了650億，通近上海去年全年土地收入675億(據上海財政局2009年土地入賬數據)，同時首都北京目前的土地出讓金也已經逼近了去年全年水準。中國的“土地財政”仍處于一種高亢狀態中!

實際上，按照國際上對財政收入的分類，政府取得的財政收入通常包括稅收收入、國有資產收益、國債收入和收費收入以及其他收入等。但這只是一般意義上的財政收入，也就是“第一財政”。而實際上還有個“第二財政”，也就是土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入采維持地方財政支出。而中國大陸是土地國有制，政府往往憑借公權力和專政機關力量強行征地拆遷，低價收購他人的土地使用權，通過不公平交易牟取暴利，并且在近些年呈現出愈演愈烈之勢。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%。而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

而助推“土地財政”的是中國不斷高漲的房地市場。大約是從1998年房改開始，商品房的價格是一路看漲，可謂勢共不可遏制。大約從2002年開始，由于基礎設施建設和企業擴建及經營城市理念的推廣，我們國家也和世界其他國家一樣，土地價格節節攀升。城市及其周邊地區的拆遷更是規模宏大，幾千畝面積的鄉鎮在幾個月之內，座座高樓廠房就會拔地而起。這種勢頭和開發程度，在世界建設史上是不多的。這種勢頭呈不斷擴大的趨勢，即使遭遇2008年的金融危機也只是做了短暫沉寂后又重新亢奮，進入2010年的前幾個月，以北京、上海為代表的幾個城市，“地王”紀錄更是被頻頻刷新，土地價格和房子價格已經達到了令人咋舌的地步，百姓和社會不堪重負、怨聲載道。不得已，中央政府開始實施土地新政，但新政的效果和持久性仍有待未來的檢驗。

在西方，也有“土地財政”，但它們的“土地財政”與我國的“土地財政”有著本質的區別。我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。實際上世界上很多發達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入。而且，主觀上也會促使政府平抑地價，而不像我國千方百計抬高地價。

“土地財政”的弊端多，在利益的驅使下，會嚴重扭曲政府職能，在相當程度上使一些地方政府變成了“地產商”，導致政府與百姓爭利;套形成“上有政策下有對策”，加劇違法占地，滋生腐敗，削弱宏觀調控的效果，造成社會不穩定隱患:會因房地產泡沫擠壓破裂而加劇地方政府以土地抵押融資貸款的風險，重創地方經濟。

為改變“土地財政”，我們應該加快職能轉變，明晰地方政府的定位，加盡快實現政府從房地產市場經營者到監管者的轉變;深化財稅體制改革，改變事權無限、財權上收的現實，將現在的“投資性政府”變為“服務性政府”，形成多元化的城市公共投資機制，讓地方政府不再是城市投資的主導者，而只是公共服務的提供者;嚴格政府征用土地的條件。將“公共利益”限制在“公共工程”和“緊急需要”等非常清晰的公共利益范圍內，建立土地收益共享機制，即通過立法規定政府將出讓土地的收益主要用于被征地農民社會保障，用于建設城市廉租房和農村基礎設施建設等;嚴格土地執法，加強查處力度，完善政策措施，以解決當前十分突出的違法違規用地問題。

當前，中國依靠“土地財政”建立的城市經濟發展模式是不可持續的，會將數十年后的公共財政收入提前收了。一旦大規模城市化進程結束，可供開發的土地日益減少，未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。而過度依靠房地產拉動GDP增長時未來中國經濟的增長發展也是不利的，企業家把過多的把資金都投到土地和房產上去了，就沒有資金去開發新產品和搞技改。沒有實力去占領別人的市場。一個國家、一個民族只有以先進生產力來領先于別人，才能夠屹立于世界之巔。我們應該多學學德國人，學他們怎么造機械設備;多學學日本人，看看別人怎么生產電子產品;學學美國人，怎樣讓科技領先于世界。

中國的領導層要在政策上做出抉擇，給市場和民眾積極明確的信號:中國不以房地產為主業;中國實行人人有保障的基本住房制度，實行政府主導的房地產市場，集約利用土地，不搞土地財政。中國的政府和企業應該把更多的資金和智慧用在新技術和新產品的研發上，用在改善國計民生上，用在新能源開發和環境治理上。中國要變成制造業強國，中國要努力變成全球最大消費市場，這樣中國的經濟改革才算真正成功。