我國調控房地產價格的貨幣政策分析

孫霖

(安徽財經大學，安徽蚌埠 233041)

［金融市場］

我國調控房地產價格的貨幣政策分析

孫霖

(安徽財經大學，安徽蚌埠 233041)

美國由于對資產價格做出的貨幣政策滯后給經濟帶來了很大負面影響，我國也應該認識到積極的財政政策和貨幣政策會帶來資產價格泡沫隱患，尤其是房地產泡沫問題應該受到關注。現階段貨幣政策調控房地產市場面臨著放松調控將導致房地產泡沫卷土重來，過度調控會阻礙經濟的持續發展，微觀主體預期對貨幣政策有效性構成挑戰，基層中央銀行落實政策難到位等問題。完善我國貨幣政策調控體系就要增強貨幣政策的連續性、一致性和透明度，防止心理預期的變化引起房地產價格的震蕩，還要加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調控政策的配合。

房地產泡沫;貨幣政策;資產價格

一、貨幣政策應密切關注資產價格

貨幣政策是否應該對資產價格做出反應一直都是備受關注和飽受爭議的熱點問題。美聯儲前主席格林斯潘盡管也對資產價格問題表示過擔心，但當時在其主持下的美聯儲長期保持低利率，未對資產的持續高漲做出反應。格林斯潘對自己行為的解釋是資產價格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫，即使是美聯儲也無法判斷資產價格是否已經形成泡沫，對資產價格的干預力度也不容易把握。

國際金融危機之后，美聯儲飽受詬病，美聯儲長期的低利率政策被認為是這場災難的重要誘因。不僅是美國，近30年來，全球范圍內歷史上重大的金融動蕩都離不開資產價格泡沫的身影，而資產價格泡沫總是在寬松的貨幣環境下滋生、膨脹。如果貨幣當局對資產價格的持續高漲無動于衷，那就意味著他們是在對未來的重點經濟波動無動于衷，這是貨幣當局的失職。

當然，貨幣政策瞄準和干預資產價格，在目前的學術界還尚未達成共識。然而，越來越多的經濟學家認為，貨幣政策即使不把資產價格作為直接的調控目標，至少也應該密切關注資產價格，及早采取行動，運用多種方式盡早遏制資產價格泡沫的進一步放大和隨之而來的通貨膨脹。貨幣政策以外，金融監管政策應該在降低杠桿、預防資產價格泡沫和減少損失方面發揮更積極、更有針對性的作用。

國務院發展研究中心金融研究所夏斌認為中國在經濟刺激政策中，政府財政付出了很多。但中國積極的財政政策和貨幣政策同時給經濟帶來了資產價格泡沫隱患。盡管應該肯定在推動中國經濟盡快復蘇過程中，房地產投資的作用功不可沒，但警惕房地產泡沫進一步膨脹，以及防止房地產泡沫突然之間破滅，應該是2010年中國政府宏觀調控政策中的重大內容。

2010年我國資產泡沫問題應該受到關注。2009年以來，股票與房地產等資產價格經歷了一段時期的恢復性上漲，這對實體經濟復蘇和信心的修復產生了積極的作用。但是，投資增速過快、貸款增多所帶來的流動性過剩問題正在催生資產價格通脹預期，有可能導致房地產價格的進一步上漲。如果不及時調整宏觀政策、適度收緊貸款增長和投資項目審批，大量的未完工程項目可能會迫使央行在2010年和2011年繼續采取寬松的貨幣政策，從而在今后的兩到三年甚至更長時間里催生一個比2007年還要大的資產泡沫。一旦這一資產泡沫破裂，對我國企業、銀行、家庭和政府部門資產的負面影響以及對實體經濟的損害可能難以估計。因此必須盡早采取宏觀政策的微調。從這個意義上說，宏觀經濟政策應該對癥下藥，不應該過度受外需前景暗淡的牽制，應該果斷調整當前過度寬松的貨幣政策和投資策略，及早推出一些微調措施，前瞻性地應對國內可能會出現的流動性過剩和資產泡沫。

二、現階段貨幣政策調控房地產市場面臨的問題

(一)放松調控將導致房地產泡沫卷土重來

任何一個國家或地區對房地產業的宏觀調控都不可能一步到位，都是經過反復斟酌、不斷調整調控措施，試圖達到房地產“軟著陸”。然而調控效果往往事與愿違。房地產業對一國(地區)經濟的影響效果十分突出，經常出現的情況是:泡沫初期，政府為控制房地產泡沫繼續擴大出臺一些措施進行調控，然而由于市場整體預期過于樂觀，這些措施的作用被弱化;隨著泡沫不斷積聚，政府越發感到泡沫繼續膨脹的壓力，因而出臺一些較為嚴厲的政策進行調控，此時市場樂觀預期動搖，房地產市場開始冷卻，許多資金進入觀望階段;房地產業冷卻所帶來的負面效應凸現，宏觀經濟受到損害，在通貨緊縮或各方利益的壓力下政府可能會放松管制，這時，如果資金面較寬松且觀望資金無法找到更好的投資渠道，便會掀起新一輪、比前期上漲更猛烈的房地產泡沫，如果政府在此時出臺更加嚴厲的措施，房地產業將會陷入蕭條。

房地產市場具有消費性和投資性的雙重特性，中國房地產市場的建設應該以消費品為主。中國應該更多地學習德國模式，而不是學習美國在房地產金融上的做法。考慮當前的復雜經濟形勢，我國應該花2～3年的時間，健全中國以消費品為主導的房地產的各項政策制度，不能忽視當前的泡沫隱患，但又不能操之過急。

(二)過度調控會阻礙經濟的持續發展

從房地產業自身的特性來看，房地產業具有產業鏈長、產業關聯度高、帶動作用明顯等特點，房地產急速冷卻將導致多個產業產能過剩、企業效益下降。發達國家市場經濟運行的經驗表明，有效需求不足引起的通貨緊縮是各國所面臨的主要問題。如果采用過嚴調控，通過經濟的傳導機制，最終可能使總供給持續大于總需求，通貨緊縮在我國極可能再次出現。2010年8月，中房協多次向國務院建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。中房協表示，在目前的調控新政下，土地購置、開發投資等指標均在下降，房地產上下游產業亦受波及;加上2010年宏觀經濟的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調控政策。此言在飽受爭議的同時，也說明了房地產市場的穩定對經濟持續發展的重要性，如何把握好調控力度確實是一道難題。

(三)微觀主體預期對貨幣政策有效性構成挑戰

對貨幣政策有效性構成挑戰的一個重要因素是微觀主體的預期。一般來說，市場主體依據其預期順應于調控政策的實施而調整其行為，貨幣政策才可以較有效實施;而如果相逆于調控政策的實施調整其行為，則貨幣政策的有效性就會大打折扣。消費者的這種預期行為可能成倍擴大宏觀效果。如果房地產市場主體消費者對房價的這種下跌心理預期持續時間過長，其后果可能會偏離政府的調控目標。例如2010年“國十條”出臺以后，購房者觀望情緒濃重，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來規避可能的房價下跌風險。根據“新浪樂居”的調查:近八成(79.3%)網友表示受政策影響推遲買房; 14%網友表示不受政策影響;仍有6.7%的網友擔心后續政策更收緊，加緊買房。而“搜房網”網絡調查顯示: 64.14%的調查者即便已購房，也會在首付增加后選擇退房。

(四)基層中央銀行落實政策難到位

我國地方政府在經濟發展中具有特殊的地位，對經濟的影響很大，因此地方政府是貨幣政策傳導中不可忽視的一個重要方面。首先，地方政府在房地產市場中具有雙重的身份。它一方面是房地產市場的監管者;另一方面又以土地供應者的身份成為市場的參與者。作為市場監管者，政府代表社會公眾利益，幫助解決低收入家庭的住房問題。作為市場參與者，政府希望土地賣出高價，增加財政收入。這種雙重身份引起的利益沖突，在缺乏有效的市場機制和公眾監督制約時，可能導致其監管功能的失效。

其次，中央政府又把GDP增長作為考核地方政府的指標，而房地產無疑是推動地方GDP增長的重要動力，這導致地方政府在執行中央政府的決策時消極敷衍。同時，地方政府在制定本地房地產政策之時，也傾向于最大限度地利用鼓勵性貨幣政策，而最低限度地遵守中央銀行緊縮性貨幣政策。

三、完善我國貨幣政策調控體系的措施

首先，要增強貨幣政策的連續性、一致性和透明度，防止心理預期的變化引起房地產價格的震蕩。同時，由于房地產市場數據信息是調控決策的基礎，央行也應加快建設房地產市場數據信息庫，并建立數據信息共享機制，定期發布房價信息，提高各類房地產市場的透明度，制止謠傳的誤導作用，以解決房地產市場的信息不對稱問題。

其次，要加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調控政策的配合。貨幣政策工具有很多，要根據現時的市場狀況采用適當的貨幣政策工具，并保持這些工具操作方向的一致性，配合使用，加強貨幣政策的調控效果。能對房地產價格進行調控的宏觀政策措施也有很多，包括貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等，因此要對這些政策措施進行協調，使其相互配合，加強整體調控效果。

因此，中央銀行在調控中應充分加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合，盡量統一兩者的政策方向;同時加強與土地政策、財政政策之間的配合，才能提高貨幣政策調控房價的有效性。

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Because the United States hasmade thaton the assetprices tomonetary policy lag is a big negative impacton the economy，China should also recognize that a proactive fiscal policy and monetary policy risks of asset price bubbles，especially in the real estate bubble．At this stage，monetary policy relaxed regulation of the real estatemarket is facing the real estate bubble will lead to a comeback，over－regulation will hinder sustainable economic development，micro body is expected to challenge the effectiveness ofmonetary policy，the grassroots implementation of policies are difficult to place in the basical central bank，and other issues．Improve the system ofmonetary policy should first strengthen themonetary policy continuity，consistency and transparency，to prevent the expected changes in psychological shock caused real estate prices．Secondly，wemust strengthen the cooperation between the generalmonetary policy and selective monetary policy and monetary policy with other regulatory policies．

the real estate bubble;monetary policy;asset price

F293.3

B

1002－2880(2010)11－0097－02

(責任編輯:張彤彤)