建筑節能與房地產市場互動關系研究*

張 麗

(北京建筑工程學院經濟與管理工程學院，北京 100044)

建筑節能與房地產市場互動關系研究*

張 麗

(北京建筑工程學院經濟與管理工程學院，北京 100044)

建筑物既是能源和資源的主要消耗者，又是環境污染的主要排放源，因此，建筑節能成為節能工作的重點。建筑節能工作的開展，離不開房地產市場各方主體的參與。本文深入分析了建筑節能與房地產市場的互動關系，指出建筑節能戰略的實施有利于房地產可持續發展目標的實現;而政府、開發商、中介機構和消費者通過各自的行為推動建筑節能戰略的有效實施。二者相輔相成、相互作用，共同促進社會、經濟和生態可持續發展目標的早日實現。

建筑節能;房地產市場;互動關系

建筑物中的采暖、通風、空調和照明等設施是能源消耗的主要載體，同時也是溫室氣體的主要排放源。建筑能耗在社會商品總能耗中占據較大比重，建筑節能是國家節能減排工作的重點任務。作為國民經濟的支柱產業，房地產業的發展與人類各項活動息息相關，房地產市場的繁榮和穩定影響著整個社會經濟的發展，實施建筑節能戰略與房地產業的發展相輔相成，共同進退。

1 我國建筑節能現狀

目前，我國新建建筑節能全面執行節能50%的標準，北京、天津、河北、河南、遼寧、吉林、黑龍江、青海、新疆等省(市)率先在轄區內全部或部分實施65%節能標準。新建建筑在施工圖審查、施工許可、工程質量監管、竣工驗收及備案等環節執行節能標準的監管制度體系已基本建立，《建筑節能工程施工質量驗收規范》已經頒布實施，對新建建筑施工階段執行節能標準提供了基本依據。

隨著建筑節能法規政策逐步完善、建筑節能監管力度大大加強，我國建筑節能工作取得了顯著成效，住房和城鄉建設部組織的全國建筑節能檢查結果表明:2006－2008年，全國節能建筑面積增加了17.9億m2，占全國城鎮既有建筑面積比例增長了9個百分點;全國城鎮新建建筑在設計階段執行節能標準的比例由96%增至98%，施工階段執行節能標準的比例由54%增至82%。

2 建筑節能有利于實現房地產可持續發展

實現可持續發展的過程即是依靠科技進步、節約資源與能源、減少污染排放、采取清潔生產和綠色消費，由資源型發展模式轉變成技術型發展模式的過程。建筑節能戰略的實施，將改善建筑物性能，提高能源使用效率，促進節能活動開展，有利于房地產可持續發展目標的實現。

2.1 建筑節能技術和材料改善建筑物性能

我國的建筑物能耗損失較大而居住舒適性較差。不論采暖地區還是非采暖地區，都存在著由于建造時未采用節能技術和材料導致建筑物圍護結構的傳熱損失。據北京市節能辦的調查顯示，如果采用了符合節能標準和規范的材料和部品，對于寒冷地區的建筑物，冬季即使不采取任何采暖措施，也能夠達到16℃左右的室溫。因此，實施新型節能技術、推廣應用節能部品和材料，將大大改善建筑物的質量和性能，改善居住熱環境，提高人民的生活質量。如果建筑圍護結構具有良好的保溫隔熱性能，便可減少冬季室內傳出的熱量以及夏季室外傳入的熱量，從而降低保持室內舒適熱環境所需要提供的采暖和制冷能耗。若在建造時對建筑物的保溫和隔熱進行綜合的節能優化措施，可使采暖和制冷負荷降到最低程度，可大大縮短每年的采暖與制冷期，降低能耗，提高建筑環境舒適度。

2.2 建筑節能行為提高能源使用效率

建筑物在設計、建造和使用過程中，若設計和使用人員具備節能意識、實施節能行為，將有助于建筑能源使用效率的提高。一個好的節能設計、精細的節能施工固然重要，但如果運行階段系統紊亂、調控失常、圍護結構損壞、冷橋滋生、冷風滲透，存在無效能耗損失，就會產生“節能建筑不節能”、“耗能建筑更耗能”等能耗“黑洞”現象。據清華大學、中國建筑科學研究院2005年下半年對北京市10個大型政府辦公建筑的能耗檢測結果表明，由于空調系統結構形式不合理、運行調節策略不當，導致設備運行時間過長、長期在低效率工效點運行，若僅僅對此進行節能行為改造，將節約15%－30%的空調能耗;此外，由于人員缺乏節能意識和節能行為，例如無人時空調照開、空調運行時開窗通風、下班不關電腦等一系列非節能現象的存在，導致大量能源白白浪費。

在項目的可行性研究、規劃設計、建筑施工、運行使用、維護保養、拆除報廢和回收利用整個壽命周期內，節能設計和施工是建筑節能的技術條件，并且是前提條件和硬件，屬于內因;而運行使用管理是建筑節能的行為條件，并且是保障條件和軟件，屬于外因。建筑節能設計標準明確規定了建筑物單位面積的冬季采暖、夏季制冷以及通風照明等能耗指標，而要真正實現這些節能目標，除了在規劃、設計、施工、竣工驗收等階段嚴格執行建筑節能設計標準外，必須加強節能知識的教育和宣傳，建立健全建筑運行環節的各項節能管理措施，提高節能意識，強化節能行為。

2.3 建筑節能服務體系促進節能活動開展

建筑節能服務體系的培育和完善將引導房地產市場各方主體節能活動的開展，其作用如下:

(1)為既有建筑節能改造提供融資渠道。既有建筑節能改造的一個難點是改造的資金來源。針對改造資金問題，專業化的節能服務公司如果能夠得到政府和金融部門的支持而參與到節能改造中，就可以承擔一部分前期投入，再從節能收益中得到回報，這一方式為既有建筑節能改造提供了新的融資渠道。此外，建筑節能服務公司通過建筑能效審計，找出既有建筑高能耗的原因所在，并提出改造目標，結合成本收益分析，為實施節能改造提供重要的依據，是推動既有建筑節能改造的重要手段。

(2)為新建建筑提供全過程的節能方案。專業化的節能服務公司可為業主提供從設計、材料選用、結構體系選擇和當地施工技術水平相匹配、運營管理的全過程節能方案。如果建筑節能服務市場得到充分發展，不僅建筑業主和此類提供全過程節能方案服務的公司可以獲得收益，而且社會收益也極為可觀。

(3)為長期的建筑節能工作提供技術支撐。隨著經濟的高速增長，我國建筑規模巨大，且發展勢頭還將持續一段時期，建筑節能潛力巨大。因此，培育和規范建筑節能服務體系，可以建立起全面的建筑節能性能質量檢測標準，保證建筑節能的產業升級，促進建筑整體質量的提升，并為今后長期的建筑節能工作的開展提供一個強有力的技術支撐。

3 房地產市場各方主體推動建筑節能實施

商品流通中的交換關系主要體現在各市場參與者之間的交換，在房地產市場中的參與者主要有:政府、開發商、中介機構和消費者，這四方主體通過各自的行為推動著建筑節能戰略的有效實施，以促進節能目標的實現。

3.1 政府:實施節能政策

從政府方面來看，建筑節能是市場規律失靈和反應滯后的領域，不可能自發地開展，必須要由政府主導。政府作用的重點就是要推動法規、條例、標準、規范及相關政策的進一步制定和完善，并通過加強能源危機意識的宣傳，加強低碳生活理念的宣傳，鼓勵社會各界積極參與節能戰略的實施，自上而下形成輿論上、政策上的先導性。

為解決建筑節能行為的正外部性，彌補市場機制的缺陷，必須由政府進行干預和指導，采用的手段包括:

(1)法律手段。由國家制訂相應的節能法律法規，要求單位和個人在從事建筑物的建造、改建、擴建、使用和維護等活動時，必須遵循節約利用能源、提高能源效率和開發利用可再生能源的節能理念，符合法律、法規和標準規范等強制性政策的規定，否則將受到相應制裁。

(2)行政手段。各級政府行政機關通過發布決定、指示、命令、計劃等形式，直接組織、協調、指導、制約建筑節能活動。行政手段是政府部門發揮其行政職能作用，在建筑節能方面所采取的措施。

(3)經濟手段。經濟手段是利用物質利益來引導、推動、調節建筑節能產品的生產、流通和消費，運用符合經濟發展規律的辦法來處理國家、企業、個人三者之間的經濟關系，調動各方面的節能積極性。例如可對未按照節能標準和規范從事房屋建造和運行管理的行為主體征收稅款或收取費用，或對建造節能建筑和既有建筑節能改造的行為提供財政補貼、稅收或貸款優惠等激勵措施。

(4)教育手段。政府可加大建筑節能方面的宣傳教育力度，普及節能知識，提高節能意識，確保各階層的行為主體都能自覺符合建設節約型社會的總體要求，用科學發展觀指導其自身活動。教育手段必須與其他手段相配合才能使用，它在建筑節能領域發揮的是一種輔助作用。

3.2 開發商:推廣節能建筑

作為節能建筑的供應者，房地產開發商的行為直接影響著建筑節能戰略的實施。房地產開發商在開發建造和銷售商品房時，若具備較強節能意識、嚴格貫徹執行節能標準，將從根本上改善目前房地產市場節能建筑供給不足的現狀。而節能建筑市場供給份額的增加，有助于改進房地產市場的產品結構、推動房地產購買者的綠色消費行為，既能夠幫助提高居民的生活質量，又能夠降低能耗、減少污染。節能建筑的推廣應用，使開發商在獲得經濟效益的同時，社會和人民可以獲得社會效益和生態效益。

在建筑節能初期階段，政府利用法律法規、行政指令和經濟政策等宏觀調控手段，將促使開發商開發建造節能建筑;在建筑節能成熟階段，隨著技術的進步和廣泛應用，節能建筑的成本逐漸降低，利潤額將大大超過非節能建筑，開發商將會主動選擇開發建造節能建筑。因此，節能建筑將成為未來房地產業開發的必然趨勢。

3.3 中介機構:引導節能行為

中介機構是房地產市場發展中不可缺少的重要組成部分，它除了包括房地產咨詢機構、房地產估價機構、房地產經紀機構等房地產行業的中介機構之外，還包括金融機構、保險機構、公證機構、律師事務所等各種為確保房地產交易正常進行提供服務的機構。

房地產的銷售代理、轉讓租賃、抵押拍賣等各種交易行為，都需要中介機構的參與和幫助。作為聯接開發商和消費者的紐帶，中介機構和人員是房地產市場中最為活躍的因素。中介機構和人員可通過宣傳節能知識、介紹節能技巧、實地演示節能行為等方式，引導社會大眾提高節能意識，帶動節能建筑在房地產市場上的交易活動，從而提高節能的積極性和主動性。

3.4 消費者:擴大節能需求

建筑市場的最終投資者是購房者，如果購房者成為節能建筑的動力，就一定能使節能建筑真正推廣。節能建筑可以給消費者帶來更大的價值和效用，是消費者的最佳選擇。理想的建筑節能產業模式應該由業主來引導，業主的選擇決定開發商的建筑產品開發，而業主對節能建筑的需求擴大將促使開發商加大節能建筑的開發力度。隨著低碳生活理念的逐步深入，節能環保成為消費者評價房屋的主要因素，在房地產市場上，性價比合理的節能建筑競爭優勢越來越明顯，也由此帶動了建筑節能戰略的實施。

總之，建筑節能工作的有效實施，離不開房地產市場各方主體的參與，只有各方主體具備節能意識，組織節能活動，開展節能行為，才能促進建筑節能工作步伐加快;而節能新技術和新產品的應用，節能建筑數量的增加，將改善居住環境，提高生活質量，促進人與自然的和諧發展，促進社會、經濟和生態可持續發展目標的早日實現。

(編輯:劉照勝)

［1］張麗.中國終端能耗與建筑節能［M］.北京:中國建筑工業出版社，2007.

［2］武涌，劉長濱，劉應宗，屈宏樂等.中國建筑節能管理制度創新研究［M］.北京:中國建筑工業出版社，2007.

［3］武涌，劉長濱.中國建筑節能經濟激勵政策研究［M］.北京:中國建筑工業出版社，2007.

［4］韓青苗，梁俊強，張洋，占松林.我國建筑節能服務市場需求分析［J］.建筑經濟，2009，(2):87－91.

［5］梁俊強.建立和發展建筑節能服務與管理行業［J］.建設科技，2009，(4):19－21.

AbstractBuildings are both energy and resource consumer and the main emission source of environmental pollution.Therefore，energy efficiency of building has become the key part of energy efficiency.However，the energy efficiency of building can not be developed without the participantion of real estate market.This paper analyzes the interaction between energy efficiency of building and real estate market，points out the energy efficiency strategy of building will benefit the sustainable development of real estate;the governments，real estate developers，estate agents and consumers have been driving the energy efficiency strategy of building into effect through their own behavior.The energy efficiency of building and real estate market interacting with each other can realize the goal of sustainable development of society，economy and ecology.

Key wordsenergy efficiency of building;real estate market;interactive relationship

Research on Interactive Relationship Between Energy Efficiency of Building and Real Estate Market

ZHANG Li
(School of Economics and Management Engineering，Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China)

TU－9

A

1002－2104(2010)05專－0064－03

2010-04-16

張麗，博士，講師，主要研究方向為建筑經濟與管理、房地產經濟與管理。

*北京市教育委員會社科計劃面上項目“北京市房地產經紀行業監管模式創新研究”(編號:SM200910016001)資助。