建筑節(jié)能與房地產(chǎn)市場互動關(guān)系研究*

張 麗

(北京建筑工程學(xué)院經(jīng)濟與管理工程學(xué)院，北京 100044)

建筑節(jié)能與房地產(chǎn)市場互動關(guān)系研究*

張 麗

(北京建筑工程學(xué)院經(jīng)濟與管理工程學(xué)院，北京 100044)

建筑物既是能源和資源的主要消耗者，又是環(huán)境污染的主要排放源，因此，建筑節(jié)能成為節(jié)能工作的重點。建筑節(jié)能工作的開展，離不開房地產(chǎn)市場各方主體的參與。本文深入分析了建筑節(jié)能與房地產(chǎn)市場的互動關(guān)系，指出建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實施有利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn);而政府、開發(fā)商、中介機構(gòu)和消費者通過各自的行為推動建筑節(jié)能戰(zhàn)略的有效實施。二者相輔相成、相互作用，共同促進社會、經(jīng)濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展目標的早日實現(xiàn)。

建筑節(jié)能;房地產(chǎn)市場;互動關(guān)系

建筑物中的采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明等設(shè)施是能源消耗的主要載體，同時也是溫室氣體的主要排放源。建筑能耗在社會商品總能耗中占據(jù)較大比重，建筑節(jié)能是國家節(jié)能減排工作的重點任務(wù)。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人類各項活動息息相關(guān)，房地產(chǎn)市場的繁榮和穩(wěn)定影響著整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，實施建筑節(jié)能戰(zhàn)略與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相輔相成，共同進退。

1 我國建筑節(jié)能現(xiàn)狀

目前，我國新建建筑節(jié)能全面執(zhí)行節(jié)能50%的標準，北京、天津、河北、河南、遼寧、吉林、黑龍江、青海、新疆等省(市)率先在轄區(qū)內(nèi)全部或部分實施65%節(jié)能標準。新建建筑在施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)管、竣工驗收及備案等環(huán)節(jié)執(zhí)行節(jié)能標準的監(jiān)管制度體系已基本建立，《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》已經(jīng)頒布實施，對新建建筑施工階段執(zhí)行節(jié)能標準提供了基本依據(jù)。

隨著建筑節(jié)能法規(guī)政策逐步完善、建筑節(jié)能監(jiān)管力度大大加強，我國建筑節(jié)能工作取得了顯著成效，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織的全國建筑節(jié)能檢查結(jié)果表明:2006－2008年，全國節(jié)能建筑面積增加了17.9億m2，占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積比例增長了9個百分點;全國城鎮(zhèn)新建建筑在設(shè)計階段執(zhí)行節(jié)能標準的比例由96%增至98%，施工階段執(zhí)行節(jié)能標準的比例由54%增至82%。

2 建筑節(jié)能有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程即是依靠科技進步、節(jié)約資源與能源、減少污染排放、采取清潔生產(chǎn)和綠色消費，由資源型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變成技術(shù)型發(fā)展模式的過程。建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實施，將改善建筑物性能，提高能源使用效率，促進節(jié)能活動開展，有利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。

2.1 建筑節(jié)能技術(shù)和材料改善建筑物性能

我國的建筑物能耗損失較大而居住舒適性較差。不論采暖地區(qū)還是非采暖地區(qū)，都存在著由于建造時未采用節(jié)能技術(shù)和材料導(dǎo)致建筑物圍護結(jié)構(gòu)的傳熱損失。據(jù)北京市節(jié)能辦的調(diào)查顯示，如果采用了符合節(jié)能標準和規(guī)范的材料和部品，對于寒冷地區(qū)的建筑物，冬季即使不采取任何采暖措施，也能夠達到16℃左右的室溫。因此，實施新型節(jié)能技術(shù)、推廣應(yīng)用節(jié)能部品和材料，將大大改善建筑物的質(zhì)量和性能，改善居住熱環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。如果建筑圍護結(jié)構(gòu)具有良好的保溫隔熱性能，便可減少冬季室內(nèi)傳出的熱量以及夏季室外傳入的熱量，從而降低保持室內(nèi)舒適熱環(huán)境所需要提供的采暖和制冷能耗。若在建造時對建筑物的保溫和隔熱進行綜合的節(jié)能優(yōu)化措施，可使采暖和制冷負荷降到最低程度，可大大縮短每年的采暖與制冷期，降低能耗，提高建筑環(huán)境舒適度。

2.2 建筑節(jié)能行為提高能源使用效率

建筑物在設(shè)計、建造和使用過程中，若設(shè)計和使用人員具備節(jié)能意識、實施節(jié)能行為，將有助于建筑能源使用效率的提高。一個好的節(jié)能設(shè)計、精細的節(jié)能施工固然重要，但如果運行階段系統(tǒng)紊亂、調(diào)控失常、圍護結(jié)構(gòu)損壞、冷橋滋生、冷風(fēng)滲透，存在無效能耗損失，就會產(chǎn)生“節(jié)能建筑不節(jié)能”、“耗能建筑更耗能”等能耗“黑洞”現(xiàn)象。據(jù)清華大學(xué)、中國建筑科學(xué)研究院2005年下半年對北京市10個大型政府辦公建筑的能耗檢測結(jié)果表明，由于空調(diào)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式不合理、運行調(diào)節(jié)策略不當，導(dǎo)致設(shè)備運行時間過長、長期在低效率工效點運行，若僅僅對此進行節(jié)能行為改造，將節(jié)約15%－30%的空調(diào)能耗;此外，由于人員缺乏節(jié)能意識和節(jié)能行為，例如無人時空調(diào)照開、空調(diào)運行時開窗通風(fēng)、下班不關(guān)電腦等一系列非節(jié)能現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致大量能源白白浪費。

在項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、運行使用、維護保養(yǎng)、拆除報廢和回收利用整個壽命周期內(nèi)，節(jié)能設(shè)計和施工是建筑節(jié)能的技術(shù)條件，并且是前提條件和硬件，屬于內(nèi)因;而運行使用管理是建筑節(jié)能的行為條件，并且是保障條件和軟件，屬于外因。建筑節(jié)能設(shè)計標準明確規(guī)定了建筑物單位面積的冬季采暖、夏季制冷以及通風(fēng)照明等能耗指標，而要真正實現(xiàn)這些節(jié)能目標，除了在規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工驗收等階段嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標準外，必須加強節(jié)能知識的教育和宣傳，建立健全建筑運行環(huán)節(jié)的各項節(jié)能管理措施，提高節(jié)能意識，強化節(jié)能行為。

2.3 建筑節(jié)能服務(wù)體系促進節(jié)能活動開展

建筑節(jié)能服務(wù)體系的培育和完善將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場各方主體節(jié)能活動的開展，其作用如下:

(1)為既有建筑節(jié)能改造提供融資渠道。既有建筑節(jié)能改造的一個難點是改造的資金來源。針對改造資金問題，專業(yè)化的節(jié)能服務(wù)公司如果能夠得到政府和金融部門的支持而參與到節(jié)能改造中，就可以承擔(dān)一部分前期投入，再從節(jié)能收益中得到回報，這一方式為既有建筑節(jié)能改造提供了新的融資渠道。此外，建筑節(jié)能服務(wù)公司通過建筑能效審計，找出既有建筑高能耗的原因所在，并提出改造目標，結(jié)合成本收益分析，為實施節(jié)能改造提供重要的依據(jù)，是推動既有建筑節(jié)能改造的重要手段。

(2)為新建建筑提供全過程的節(jié)能方案。專業(yè)化的節(jié)能服務(wù)公司可為業(yè)主提供從設(shè)計、材料選用、結(jié)構(gòu)體系選擇和當?shù)厥┕ぜ夹g(shù)水平相匹配、運營管理的全過程節(jié)能方案。如果建筑節(jié)能服務(wù)市場得到充分發(fā)展，不僅建筑業(yè)主和此類提供全過程節(jié)能方案服務(wù)的公司可以獲得收益，而且社會收益也極為可觀。

(3)為長期的建筑節(jié)能工作提供技術(shù)支撐。隨著經(jīng)濟的高速增長，我國建筑規(guī)模巨大，且發(fā)展勢頭還將持續(xù)一段時期，建筑節(jié)能潛力巨大。因此，培育和規(guī)范建筑節(jié)能服務(wù)體系，可以建立起全面的建筑節(jié)能性能質(zhì)量檢測標準，保證建筑節(jié)能的產(chǎn)業(yè)升級，促進建筑整體質(zhì)量的提升，并為今后長期的建筑節(jié)能工作的開展提供一個強有力的技術(shù)支撐。

3 房地產(chǎn)市場各方主體推動建筑節(jié)能實施

商品流通中的交換關(guān)系主要體現(xiàn)在各市場參與者之間的交換，在房地產(chǎn)市場中的參與者主要有:政府、開發(fā)商、中介機構(gòu)和消費者，這四方主體通過各自的行為推動著建筑節(jié)能戰(zhàn)略的有效實施，以促進節(jié)能目標的實現(xiàn)。

3.1 政府:實施節(jié)能政策

從政府方面來看，建筑節(jié)能是市場規(guī)律失靈和反應(yīng)滯后的領(lǐng)域，不可能自發(fā)地開展，必須要由政府主導(dǎo)。政府作用的重點就是要推動法規(guī)、條例、標準、規(guī)范及相關(guān)政策的進一步制定和完善，并通過加強能源危機意識的宣傳，加強低碳生活理念的宣傳，鼓勵社會各界積極參與節(jié)能戰(zhàn)略的實施，自上而下形成輿論上、政策上的先導(dǎo)性。

為解決建筑節(jié)能行為的正外部性，彌補市場機制的缺陷，必須由政府進行干預(yù)和指導(dǎo)，采用的手段包括:

(1)法律手段。由國家制訂相應(yīng)的節(jié)能法律法規(guī)，要求單位和個人在從事建筑物的建造、改建、擴建、使用和維護等活動時，必須遵循節(jié)約利用能源、提高能源效率和開發(fā)利用可再生能源的節(jié)能理念，符合法律、法規(guī)和標準規(guī)范等強制性政策的規(guī)定，否則將受到相應(yīng)制裁。

(2)行政手段。各級政府行政機關(guān)通過發(fā)布決定、指示、命令、計劃等形式，直接組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、制約建筑節(jié)能活動。行政手段是政府部門發(fā)揮其行政職能作用，在建筑節(jié)能方面所采取的措施。

(3)經(jīng)濟手段。經(jīng)濟手段是利用物質(zhì)利益來引導(dǎo)、推動、調(diào)節(jié)建筑節(jié)能產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費，運用符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的辦法來處理國家、企業(yè)、個人三者之間的經(jīng)濟關(guān)系，調(diào)動各方面的節(jié)能積極性。例如可對未按照節(jié)能標準和規(guī)范從事房屋建造和運行管理的行為主體征收稅款或收取費用，或?qū)ㄔ旃?jié)能建筑和既有建筑節(jié)能改造的行為提供財政補貼、稅收或貸款優(yōu)惠等激勵措施。

(4)教育手段。政府可加大建筑節(jié)能方面的宣傳教育力度，普及節(jié)能知識，提高節(jié)能意識，確保各階層的行為主體都能自覺符合建設(shè)節(jié)約型社會的總體要求，用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)其自身活動。教育手段必須與其他手段相配合才能使用，它在建筑節(jié)能領(lǐng)域發(fā)揮的是一種輔助作用。

3.2 開發(fā)商:推廣節(jié)能建筑

作為節(jié)能建筑的供應(yīng)者，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為直接影響著建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實施。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建造和銷售商品房時，若具備較強節(jié)能意識、嚴格貫徹執(zhí)行節(jié)能標準，將從根本上改善目前房地產(chǎn)市場節(jié)能建筑供給不足的現(xiàn)狀。而節(jié)能建筑市場供給份額的增加，有助于改進房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推動房地產(chǎn)購買者的綠色消費行為，既能夠幫助提高居民的生活質(zhì)量，又能夠降低能耗、減少污染。節(jié)能建筑的推廣應(yīng)用，使開發(fā)商在獲得經(jīng)濟效益的同時，社會和人民可以獲得社會效益和生態(tài)效益。

在建筑節(jié)能初期階段，政府利用法律法規(guī)、行政指令和經(jīng)濟政策等宏觀調(diào)控手段，將促使開發(fā)商開發(fā)建造節(jié)能建筑;在建筑節(jié)能成熟階段，隨著技術(shù)的進步和廣泛應(yīng)用，節(jié)能建筑的成本逐漸降低，利潤額將大大超過非節(jié)能建筑，開發(fā)商將會主動選擇開發(fā)建造節(jié)能建筑。因此，節(jié)能建筑將成為未來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的必然趨勢。

3.3 中介機構(gòu):引導(dǎo)節(jié)能行為

中介機構(gòu)是房地產(chǎn)市場發(fā)展中不可缺少的重要組成部分，它除了包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等房地產(chǎn)行業(yè)的中介機構(gòu)之外，還包括金融機構(gòu)、保險機構(gòu)、公證機構(gòu)、律師事務(wù)所等各種為確保房地產(chǎn)交易正常進行提供服務(wù)的機構(gòu)。

房地產(chǎn)的銷售代理、轉(zhuǎn)讓租賃、抵押拍賣等各種交易行為，都需要中介機構(gòu)的參與和幫助。作為聯(lián)接開發(fā)商和消費者的紐帶，中介機構(gòu)和人員是房地產(chǎn)市場中最為活躍的因素。中介機構(gòu)和人員可通過宣傳節(jié)能知識、介紹節(jié)能技巧、實地演示節(jié)能行為等方式，引導(dǎo)社會大眾提高節(jié)能意識，帶動節(jié)能建筑在房地產(chǎn)市場上的交易活動，從而提高節(jié)能的積極性和主動性。

3.4 消費者:擴大節(jié)能需求

建筑市場的最終投資者是購房者，如果購房者成為節(jié)能建筑的動力，就一定能使節(jié)能建筑真正推廣。節(jié)能建筑可以給消費者帶來更大的價值和效用，是消費者的最佳選擇。理想的建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)模式應(yīng)該由業(yè)主來引導(dǎo)，業(yè)主的選擇決定開發(fā)商的建筑產(chǎn)品開發(fā)，而業(yè)主對節(jié)能建筑的需求擴大將促使開發(fā)商加大節(jié)能建筑的開發(fā)力度。隨著低碳生活理念的逐步深入，節(jié)能環(huán)保成為消費者評價房屋的主要因素，在房地產(chǎn)市場上，性價比合理的節(jié)能建筑競爭優(yōu)勢越來越明顯，也由此帶動了建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實施。

總之，建筑節(jié)能工作的有效實施，離不開房地產(chǎn)市場各方主體的參與，只有各方主體具備節(jié)能意識，組織節(jié)能活動，開展節(jié)能行為，才能促進建筑節(jié)能工作步伐加快;而節(jié)能新技術(shù)和新產(chǎn)品的應(yīng)用，節(jié)能建筑數(shù)量的增加，將改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，促進人與自然的和諧發(fā)展，促進社會、經(jīng)濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展目標的早日實現(xiàn)。

(編輯:劉照勝)

［1］張麗.中國終端能耗與建筑節(jié)能［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［2］武涌，劉長濱，劉應(yīng)宗，屈宏樂等.中國建筑節(jié)能管理制度創(chuàng)新研究［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［3］武涌，劉長濱.中國建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策研究［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［4］韓青苗，梁俊強，張洋，占松林.我國建筑節(jié)能服務(wù)市場需求分析［J］.建筑經(jīng)濟，2009，(2):87－91.

［5］梁俊強.建立和發(fā)展建筑節(jié)能服務(wù)與管理行業(yè)［J］.建設(shè)科技，2009，(4):19－21.

AbstractBuildings are both energy and resource consumer and the main emission source of environmental pollution.Therefore，energy efficiency of building has become the key part of energy efficiency.However，the energy efficiency of building can not be developed without the participantion of real estate market.This paper analyzes the interaction between energy efficiency of building and real estate market，points out the energy efficiency strategy of building will benefit the sustainable development of real estate;the governments，real estate developers，estate agents and consumers have been driving the energy efficiency strategy of building into effect through their own behavior.The energy efficiency of building and real estate market interacting with each other can realize the goal of sustainable development of society，economy and ecology.

Key wordsenergy efficiency of building;real estate market;interactive relationship

Research on Interactive Relationship Between Energy Efficiency of Building and Real Estate Market

ZHANG Li
(School of Economics and Management Engineering，Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China)

TU－9

A

1002－2104(2010)05專－0064－03

2010-04-16

張麗，博士，講師，主要研究方向為建筑經(jīng)濟與管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。

*北京市教育委員會社科計劃面上項目“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管模式創(chuàng)新研究”(編號:SM200910016001)資助。