加強房地產經濟理論與實踐問題的研究

張躍慶

改革開放以來，我國房地產業得到了很大的發展。房地產關聯度廣、帶動性強、貢獻率大，已經成為國民經濟的支柱產業。房地產業發展，有力地拉動了GDP的增長，促進了國民經濟的發展，支持了城市化的進程，不斷地滿足著居民對住房的需求。在中國經濟崛起中，功不可沒。

房地產業快速發展，出現了一些問題。最明顯的問題，就是房地產價格不斷上漲，房地產價格居高不下，成為全社會關注的熱點。數據顯示，2009年，全國住房銷售平均價格約4700元/平方米，比2008年均價上漲了813元/平方米，漲幅接近25%。一些大城市房地產價格上漲的速度更快。北京上漲了約80%，上海上漲了約113%，深圳上漲了約103%。絕大部分城市房價收入比達到了1：10，甚至在一些特大城市達到了1：20到1：30，遠遠超過了1：3—6的國際標準。

為了調控房地產市場，規范房地產經濟運行，解決房地產價格不斷上漲的問題，2003年中央出臺了《關于促進房地產市場健康持續發展的意見》（即2003年中央18號文件），開始了對房地產調控。2005年出臺了“國八條”，要求“穩定住房價格”；2006年的“國六條”，要求“控制住房價格過快上漲”；2007年的兩個70%，要求“抑制房地產價格過快上漲”；2009年出臺了“遏制部分城市房價過快上漲”等調控政策。但是，調控的成效不僅不太明顯，甚至還形成了越調控價格越上漲的情況。進入2010年，國務院與國務院主管部門又出臺了相應的調控房地產及其價格的政策措施。溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中也進一步闡明了調控房地產市場和房地產價格的方針政策。

形成房地產價格居高不下的原因是多方面的。有經濟方面的原因；體制方面的原因；制度方面的原因；政策方面的原因；市場方面的原因等等。2009年房地產價格快速上漲的實際狀況表明，房地產市場投資投機性，以及支持這種投資投機的銀行大量信貸或流動性，是造成房地產價格上漲的主要原因。一些媒體根據統計數據指出，為了應對國際金融經濟危機，國家投資4萬億擴大內需，在適度寬松貨幣政策的條件下，2009年銀行發出的約10萬億信貸資金，大部分流向了房地產。北京、上海、深圳投資投機性購房，占到了住房總購買量的62%、51%、57%。2009年個人向銀行購房貸款達到了約25000億元。

房地產價格，是房地產市場經濟的核心，涉及的范圍很廣。要解決房地產價格高和不斷上漲的問題，就必須完善房地產經濟制度，轉變房地產經濟發展方式，規范房地產市場運行，加強國家對房地產經濟的調控等一系列理論與實踐問題。本文就其中一些問題，提出一些粗淺的看法。

當代中國房地產是改革開放的產物

半殖民地和半封建的舊中國，在一些沿海工商業城市，房地產已經有了一定程度的發展。中華人民共和國成立，三大改造完成，建立了社會主義經濟制度，實行了計劃經濟體制。在計劃經濟體制下，城市國有土地實行的是“無償、無期限、無流動”的使用制度；住房實行的是“國家統建、統分、統包”的“實物分配、低租金、福利制”的住房制度。在這種體制下，房地產不是商品，無法進行經營，雖然國家進行了大量的房地產開發建設，但是沒有房地產業。

社會主義市場經濟體制的建立，把城市土地納入了市場經濟運行的軌道，城市土地使用權成了商品，建立城市土地使用權市場，通過土地使用權市場實現了城市土地資源優化配置；住房制度改革，使住房變成了商品，建立了住房市場，住房可以買賣；城市管理體制改革，把城市建設納入了市場經濟運行軌道，可以按照市場經濟方式對房地產進行開發經營。當代中國房地產業，就是在這樣的基礎上發展起來的。

當代中國房地產，作為改革開放產物的這種特殊性，決定了我國房地產經濟發展的廣度和深度，以及房地產市場運行和管理規范和完善程度等，都依賴于城市土地使用制度、住房制度和房地產經濟制度建立的完善程度和運行的規范程度。所以，只有進一步深化房地產經濟體制改革，建立完善的與社會主義市場經濟體制相適應的城市土地使用制度，城市住房制度以及房地產市場運行和調控管理制度，才能解決目前房地產經濟發展中的深層次問題。

房地產對投資投機者不應當具有增值保值的功能

投資房地產可以實現增值保值，為大量資金進入房地產提供了理論根據。但是這個理論，在我國城市土地國家所有制的條件下，對于投資投機購房者和囤積土地者，是不能成立的。

在市場經濟條件下，房地產是可以保值和增值的。房地產增值保值，是由土地的特性決定的。土地使用價值是永存的，是不可滅失的；土地資源是有限，不可能隨著需求的增長而無限地增加供給；土地特別是城市土地隨著城市基礎設施和市政設施的完善，價值會不斷地增長。這就是房地產增值保值的根本原因。這種情況說明，房地產或土地價值的這種增值，不是房地產投資者或持有者投資的結果，而是社會發展與國家或城市政府投資的結果。在土地私有制的條件下，土地或房地產這種價值增值，自然落入了土地所有者即地主或房地產經營者手中。但是，即使在土地私有制條件下，人們也認為這種土地價值的增值落入土地所有者手中也是不合理的。因為它違背了市場經濟所遵循的“誰投資，誰受益”的原則。為此，西方經濟理論曾經提出了通過稅收或明確產權的方法，解決經濟這種外部性的問題。我國民主革命先行者孫中山則提出了土地“漲價歸公”的主張。

在我國社會主義市場經濟條件下，房地產也是可以保值增值的。但是，這種增值的價值，應當歸國家或城市政府所有。因為，在我國具體條件下，不僅由于城市土地屬于國家所有，土地增值收益自然應當歸國家所有；而且城市土地或房地產價值增值，也是由于國家或城市政府對城市基礎設施和市政設施投資的結果，因此也應當歸國家或城市政府所有?？傊?，無論從土地所有權的角度說，還是從投資者的角度說，城市土地或房地產價值增值，都應當歸國家或城市政府所有。

從理論上說，在我國具體條件下，房地產對于購房投資投機者和經營者不僅不會增值保值，而且還會隨著房地產使用年限的延長，使價值逐步減少。這是因為在我國，住房投資者與使用者，只能取得70年土地使用權，土地每使用一年，就會減少一年的土地使用權價值即減少1/70的價值；房屋則隨著房屋使用年限的延長，房屋價值也在相應地減少，減少的程度由折舊率決定。如果開征了房地產保有環節的稅收（物業稅或財產稅），在持有房屋期間還必須不斷地增加支出。

問題是在我國現實生活中，投資投機購房者和土地的囤積者，通過持有房地產實現了保值增值的功能。這種狀況只能說明，由于我國房地產經濟制度或租稅費制度不完善，從而使土地增值收益從國家即國有土地所有者手中，流失到投資投機購房者和土地囤積者手中。所以，正確地認識土地或房地產增值的原因，通過完善房地產租稅費制度，規范房地產收益分配關系，特別是規范土地或房地產增值收益的歸屬，才能從理論與實踐上不僅解決由于大量投資投機不斷地推高房地產價格這個社會各方面關注的熱點問題，而且也才能把投資投機主導型的住房市場，轉變為消費主導型的住房市場，并實現房地產社會公平。

房地產市場是壟斷競爭市場，房地產價格是壟斷價格

土地或房地產市場不是自由競爭市場，是壟斷競爭市場。這是由土地的有限性、土地經營的壟斷性決定的。土地的有限性，不僅決定了土地的總量是有限的，即不可能隨著需求的增加而無限地增加；而且也決定了在特定區域內（區位），土地始終是一個確定的量。這種狀況也就決定了，誰取得特定區域上的土地開發權，誰也就取得了特定地塊的壟斷經營權。因為在一塊特定土地上，只能排他性地由一家或幾家房地產企業進行開發建設，即進行壟斷經營。

在土地或房地產市場上也存在著競爭。由于土地的有限性和經營的壟斷性，在一個特定的區域，只可能形成（周圍）少數幾家房地產企業競爭。這種競爭在經濟學上就叫做環形競爭。在環形競爭中，由于房地產企業人數少，很容易達成價格協議。這在經濟學上就叫做合謀。由合謀形成的價格，就叫做合謀價格。合謀價格，就是房地產壟斷價格的形式。

關于土地與房地產這種壟斷價格的決定與實現問題，馬克思在《資本論》中作出了經典的說明：“我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關?！保ā恶R克思恩格斯全集》第25卷 第873頁）我國目前房地產價格就是由投資投機購房的“購買欲”，即購房不是為了取得住房的使用價值，為了消費，而是為了取得價值，即實現價值增值的目的。為此，他們就力求把房地產價格推高，以便通過買賣價格差額，實現價值增值的目的。這就是所謂“買漲不買跌”的真實原因。同時，支持這種“購買欲”的“支付能力”，即資金（資本），也主要不是來源于他們的自有資金，而是借助銀行等金融機構信貸資金構成的“支付能力”。所以，規模過大的房地產信貸和流動性，有力地支持了投資投機購房需求，成為推動房地產價格上漲過快的重要原因。

理論與實踐都表明，通過增加土地與房地產供給，雖然增加了房地產市場上商品的供給數量；但是，由于土地以及由土地決定的房地產供給的數量總是有限的，是無法滿足經濟社會發展對房地產的巨大需求的。所以，單純依靠增加房地產供給，無法實現對房地產價格的調控。因為，供求決定價格，是完全自由競爭市場價格決定規律，壟斷競爭市場存在著“市場失靈”，供求、競爭無法充分發揮作用，所以不能有效地對價格發生作用。只有根據房地產市場是壟斷競爭市場，房地產價格本質上是壟斷價格這種經濟性質，才能有效地對房地產市場和房地產價格進行調控。

住房保障制度是對房地產“市場失靈”的彌補

城市土地的有限性和區位性，決定了住房市場的壟斷性；住房所具有的社會保障性，決定了住房是一種準公共產品；壟斷性和準公共產品性，決定了住房市場是一種壟斷競爭型市場。在壟斷市場上供求、競爭和價格機制不能充分發揮作用，因而存在著“市場失靈”的問題。“市場失靈”，要求國家或城市政府進行干預或彌補。住房保障制度，就是國家或城市政府對住房市場與住房價格干預或彌補的一種形式（方式）。

住房保障制度一旦建立，統一的住房市場就分割為兩個構成部分。一部分，即社會高收入群體的住房，由住房市場供給，價格由住房市場（供求關系）決定；另一部分，即中低收入群體住房，通過住房保障制度，即通過國家或城市政府對他們住房進行補貼，實現他們的住房消費。

供給高收入者住房的住房市場，由于存在著經營壟斷，因而也存在著“市場失靈”，也要求國家進行干預。國家對這部分住房市場的干預，主要是規范市場性質；調控個人或家庭對房地產資源的占有量。城市土地國有的，土地資源是有限的和稀缺的，房屋是建筑在土地上的，決定了人們在占有土地和房地產資源方面，必須堅持公平的原則。絕不能因為有些人有錢，就可以無限地占有有限的土地和房地產資源。為了實現公平占有的原則，必須對個人或家庭住房消費數量進行限制或進行數量控制。在這個前提下，對這部分住房市場的調控，不僅不是調控價格，而是應當通過價格實現房地產資源的優化配置。但是要加強對房地產持有者獲得的收益進行調控和管理，特別是對他們過多地占有的房地產資源，實行累進稅制度，以實現公平占有與公平分配房地產資源的目的。

通過建立住房保障制度，彌補了依靠住房市場不能解決中低收入者的住房問題，實現了對住房“市場失靈”的干預或彌補。但是，住房保障制度的建設，必須根據城市政府的財政狀況、需要保障對象的數量，以及他們收入水平等的不同情況，確定保障的范圍、保障的水平和保障的形式。我國目前住房保障制度，是由三種方式構成的，即最低收入群體供給廉租住房制度；低收入群體供給經濟適用住房制度；中低收入群體供給公共租賃住房或限價商品房制度。

我國住房保障制度雖然基本上建立了起來，但是還存在一些問題，需要進一步完善。其中主要是住房保障覆蓋面比較小，還存在著住房“夾心層”的問題；住房保障方式、保障住房開發建設方式，以及保障住房的管理機構等問題，需要進一步加以解決和在制度上進一步加以完善。

住房保障制度建立，不僅提高了居民住房支付能力，有力地解決了中低收入者的住房問題，從而也就使住房市場回歸到了消費主導型市場的基礎上。

加強房地產調控必須建立健全調控體系

為了提高房地產宏觀調控的效力，必須加強房地產市場調控體系的建設。房地產市場調控體系主要是由調控的主體、調控的客體以及調控的政策手段等構成的。針對目前房地產宏觀調控中的問題，應當做好以下幾項工作。

（1）轉變政府職能，規范政府行為

我國是社會主義國家，城市土地屬于國家所有。土地國家所有制，是由土地本身自然經濟性質決定的。馬克思指出：“從一個較高的經濟社會形態的觀點來看，個別人對土地的私有權，和一個人對另一個人的私有權一樣，是十分荒謬的。甚至整個社會，一個民族，以至一切存在的社會加在一起，都不是土地的所有者。他們只是土地的占有者，土地的利用者，并且他們必須象好家長那樣，把土地改良后傳給后代?！保ā恶R克思恩格斯全集》第25卷 第875頁）土地國家所有制，不僅是社會主義房地產市場經濟的基礎，而且也是整個社會主義市場經濟的重要基礎。

城市土地的國家所有制，決定了土地或房地產經濟發展的最終目標，只能是為了滿足經濟社會發展和居民住房的需要。把土地與房地產納入市場經濟運行的軌道，不是為了使土地與房地產實現價值增值，從土地與房地產增值中獲得收益，而是為了通過市場，優化土地與房地產資源的配置，更好地發揮土地與房地產在滿足經濟社會發展和居民住房需求方面的作用。為此必須轉變政府職能，規范政府行為，徹底解決“土地財政”問題。

只有把城市政府的職能轉變到為社會提供公共產品和公共服務方面，割斷城市政府與房地產開發商的利益關系，也才能把房地產經濟發展從追求房地產價值增值，作為實現GDP增長和取得“土地財政”的手段，轉變到以消費為主導的模式上來，把解決居民住房消費作為民生工程的重要內容。

當然，轉變地方政府職能，必須正確處理中央政府與地方政府財權與事權的關系，進一步完善分稅制，完善地方官員考核指標體系，即加強這方面的制度建設。

（2）進一步完善與社會主義市場經濟體制相適應的土地產權制度，規范土地市場行為，是調控房地產經濟的重要手段?，F在急需解決的問題是，第一，為了降低住房價格，應當將住宅用地一次出讓70年的年期（限），改為年地租的出讓方式；從一次收取70年的出讓金，改為收取年地租的方式。第二，保障住房用地，應當采取限地價或限房價的出讓方式，規范土地出讓行為。第三，嚴格土地出讓后的管理，及時形成有效的房地產供給，防止土地閑置和浪費。違背土地出讓合同規定的，必須強行收回土地使用權。嚴格禁止“囤積土地”的行為。

（3）建立健全住房金融制度，轉變房地產金融的支持方向，完善房地產金融支持政策。房地產金融應當從主要支持房地產開發，轉向主要支持房地產消費；改變房地產開發企業主要依賴銀行信貸資金的狀況。目前出臺的一些住房信貸政策，對于遏制房地產投資投機行為會起到一定的作用。雖然建立健全住房金融體系和房地產信貸制度還存在著許多困難，但是必須改變我國目前這種房地產開發建設的資金，即支持房地產供給的資金；以及購買房地產產品的資金，即支持房地產需求的資金，都來自銀行的狀況。由于房地產供給和需求的資金，都是來自銀行，于是形成了銀行資金的自我循環的局面。房地產金融這種自我循環的格局，不管是供給還是需求，只要一方出現問題，不僅對房地產經濟，而且對銀行金融以至整個國民經濟都會造成巨大的風險。

（4）盡快完善房地產租稅費制度。房地產租稅費制度，是對房地產收益分配的體系。為了規范房地產市場，必須把土地增值收益即地租，收歸國家所有。按照馬克思的理論，放棄地租，就等于廢除土地所有權。土地增值收益流失，為投資投機購房者提供了條件，成為他們炒房的真正原因。稅收是調控房地產收益分配的重要手段。為了遏制房地產投資投機，規范房地產經濟運行，應當盡快出臺物業稅或房地產稅，提高投資投機購房者的持有成本，同時實現對住房交易獲得的高額利潤或個人所得重新分配。目前房地產各種收費太多太濫，必須加以規范。

隨著《中國房地產信息》改刊為《中國房地產業》，刊物指導思想也向堅持房地產理論與實踐的結合，深入探討中國房地產經濟發展規律，論證房地產業發展政策的理論基礎，力求對房地產業發展具有指導意義。為了祝賀和支持改刊，特寫了這些想法，請各界批評指正■。