如何看待住房保障在房市調控中的積極作用

王春華

如何看待住房保障在房市調控中的積極作用

王春華

進入新世紀以來的房市調控線路是房市價格過高,百姓買不起住房。為了讓百姓買得起,政府就出面抑制房價,房市的需求進一步擴大,導致房價進一步升高,百姓更買不起房。政府的房市調控目標不僅沒有實現(xiàn),反而事與愿違、適得其反。

抑制房價的調控目標難以實現(xiàn)

2009年中國房地產市場強勢反彈,房價和銷量漲幅均創(chuàng)歷史新高,出乎人們意料。為抑制房價持續(xù)上升,國務院連續(xù)出臺了一系列調控措施,但2010年房地產價格走勢仍未奏效,主要原因就是宏觀調控沒有遵循中國人多地少的客觀現(xiàn)實。它既不能增加土地供給,也不能減少人口。由于土地總供需的關系不可能通過宏觀調控而改變,房地產價格繼續(xù)上升是有其客觀必然性。

在當今中國,市場配置資源的作用十分明顯。當供不應求時,其價格就會上漲,價格上漲就有錢賺,大家就會都來生產,就會出現(xiàn)供過于求。而價格下跌就無錢可賺,人們就會紛紛退出生產,導致商品緊缺。市場機制表明,如果某種資源極度稀缺,讓市場來配置資源,就只會把這些稀缺資源分配給那些占有多數(shù)社會財富的人,而不可能為社會大眾普遍享有。政府必須出面來解決市場失靈的這種問題。但是政府不應該用壓抑房地產價格的方式,它不僅不會改善供求狀況,反而會使供求關系更緊張。

房價上漲的確與地產商“捂地”行為有關,但是捂地行為是在土地供給長期短缺的基礎上,反而是符合客觀經濟規(guī)律的行動,是“順勢而為”,地產商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性,才敢于花巨資大量囤積土地。在房地產領域,政府用各種行政的、經濟的手段打擊捂地行為,是想釋放出更多的土地供給,從而降低房價。但打擊捂地行為只能在短期內增加一些土地供給,長期看是不能增加土地供給的。

房價上漲的確與炒房人的投機行為有關,炒房人也是因為看到了房地產資源的長期稀缺性,才敢于大膽融巨資炒房。打擊炒房人投機行為的確會對商品房的需求減少而抑制房價上漲。甚至會迫使房價下降。購房需求主要不是來自于炒房者的投機行為,而是中國城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求,因此,通過打擊投機性購房來壓抑房價,即便有效也難持久,更不可能從根本上解決房價過高的難題。

實施住房保障的調控措施

1、政府提供足量足質的廉租房

近十年的房價上漲率是17.6%,但2001年-2010年中國城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增長率卻只有4.5%,其中最低收入的10%的居民收入年均增長率只有2.2%。由于居民主體的收入增長顯著低于房價上漲。這些居民實際上就永遠買不起房。

政府所提供的保障性住房應以滿足基本居住需求為目標。在房地產領域要有所作為,彌補市場缺陷,要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房保障,納入政府所提供的公共產品范圍內。對于低收入家庭來說,政府應提供廉租屋,使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住,對特別困難的家庭,還應給予房租補貼。但面積不應太大,一家三口有70m2的兩居室就很好了。對于買不起房的中低收入者,政府可以提供面積大一些的公租屋,比如90m2以內的大兩居室或小三居室,使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。政府給中、低收入者提供了住房保障,中、低收入者住進了滿意的廉租房,市場上的商品房需求會大大的減少,房價會有所回落。

2、轉變傳統(tǒng)觀念,引導租房住

中國傳統(tǒng)文化是支持買房住的文化?！坝泻惝a才能有恒心”,中國歷史上一直有成家立業(yè)要先置恒產的觀念,解決人的后顧之憂,將遺產留給后人的文化。

現(xiàn)在支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對比中的精神需求。人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高。整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比,反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上,最高收入階層的租房比重反而是最高的。

正是生活對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發(fā)愁,有沒有房產不是最重要的,生活質量的好壞才是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產來保住尊嚴與地位。

正是生活對比中的作用讓人們在物質擁有中和精神需求上形成了反差?；パa中的精神與物質的追求中,更多的人會以擁有住房資產而驕傲,把租房住被看成是一種無能和恥辱。

3、實施“一戶一房”基本保障制度

國家為解決居民住房問題做出了巨大努力,人們的居住條件有了很大改善。隨著人口的增加和人們對改善住房條件的渴望,妥善解決城市居民住房問題便擺在國家和各級城市政府面前。

政府應將“基本保障,一戶一房”作為住房制度的基本國策。“一戶一房”基本保障的含義是：每個中國人在中國境內都有居住權,人人有權享受為維持其本人所需的基本居住條件；在較長時間內,國家采用一戶一房制保障城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)的基本需求。

我國并不具備滿足特殊群體的高標準大面積住房需求的條件,但是必須滿足所有城市居民基本的住房需求。為此必須采用一戶一房制,絕大多數(shù)住房面積控制在90m2以下。通過逐步推廣新產品、新工藝、新設備和新材料,使住房質量提高,擴大可使用實際面積。

實施一戶一房制的住房保障,充分利用緊缺的住房資源,可以限制富人多購買、占用住房,緩解住房的需求壓力。國家可以制定一戶一房制“住房法”,用法律的、經濟的手段回購一戶多房的房地產,投放商品房市場或廉租房供應。這一制度在現(xiàn)實中,不僅可以減少房市上的需求量,而且還可以增加房市上的供給量。這一增一減就實現(xiàn)了房市調控目標。

（本文作者單位為浙江省社科院經濟研究所）