房產泡沫終會破滅是常識

宋鴻兵

美國房地產泡沫導致了金融危機，迪拜也遭遇了過度開發房產帶來的問題，就算有了這樣的前車之鑒，中國很多人依然相信：中國的房價會繼續上漲。然而，我認為，當一個國家的房產價格大大超過老百姓平均收入的時候，地產出問題是必然的，這是一個非常簡單的邏輯推理，是一個常識性的問題。

試想，如果你創造財富的能力趕不上負債的能力，那么，總有一天，你會被債務壓垮。很多人就是在一個非常簡單的常識面前，處于一種不相信的狀態，這就像很多人相信北京房價會一直上漲是一個道理。現在很多人都認為，土地金融或房地產上漲是沒有限制的，房價下跌在中國并不是必然的。但實際上，不管是雷曼公司還是次級債，歷史的經驗都已經證明，土地金融膨脹到了一定程度，如果快速超過老百姓的實際收入，土地金融的崩塌是肯定的。這就是一種常識，問題是你相不相信。華爾街很多人不相信這種常識，所以我們看到了全球的金融海嘯。

這種常識，中國社會中有一部分人看得很清楚，但我不認為多數人意識到這是一個常識。我現在每天都能碰到這樣的人，他們打死都不相信房價會下跌，認為中國存在人口多等現狀。從目前政府的一系列調控房地產的政策中可以看到，領導階層心知肚明，房地產一旦出問題后將對中國經濟產生什么影響，但現在的關鍵是政府內部存在分歧，中央政府跟地方政府存在利益沖突，這個利益沖突目前還沒能得到有效的解決。中央政府站在全局的高度來看問題，當然不希望房價漲得太快；但地方政府的財政收入主要來自土地出讓金，如果不賣地，舊城的改造、老百姓的福利拿什么去填窟窿？趁著中央和地方在這個問題上沒有達到共識的時候，房地產公司利用了地方政府不愿意讓房價下跌的心理，扮演了一個趁火打劫的角色。這不能叫房地產公司綁架了地方政府，某種意義上是地方政府借房地產公司推波助瀾，使房價問題成為一個更大的談判籌碼。如今，到底該讓房價怎么辦？是讓它無限上漲，還是把它控制在一定的合理漲幅之內？中央政府和地方政府在這上面沒有形成一個明確的共識，這是我們現在碰到的最大的不確定因素。

在這樣一個不確定性的因素之下，房價還會不會上漲？我想，答案是肯定的，最后的問題是它還能漲幾年才會到房地產崩潰的關頭？如果僅僅從購買力這個角度來考慮房價上漲，北京的房價甚至可以炒到30萬一平方米，但實際情況不會這樣。我們曾經試圖做這樣的一個分析和推測。美國的房地產出問題，是因為老百姓無法還貸，但中國老百姓砸鍋賣鐵都不會欠債不還的。所以，中國房價會在哪個階段出現問題，不是像美國那樣看老百姓何時出現大規模違約，而應該反過來算，房地產開發商的資金鏈什么時候會斷裂？

假設房地產價格會無限上漲，那么地產商在買地時有很大的成本，建房時也有很大的融資成本，當房產的成交量逐漸變小，房地產商在這個過程中住房銷售、回籠資金的速度會逐漸萎縮。當資金鏈萎縮到不能負擔它的融資成本時，資金鏈就會斷掉。這時，房地產商就會加速賣房來套現，這就是房地產業的拐點。

現在，我們非常感興趣的是房價到多高時會導致成交量萎縮到一定程度，讓房地產開發商不足以償付自己貸款融資的成本。算出了這個點，我們大概就會知道房價還會漲多少年。所以說，中國房地產現在面臨這種劇烈的大幅度上漲，遲早有一天會得到常識的糾正。這不是會不會發生，而是什么時候發生的問題。

前雷曼公司副總裁勞倫斯·麥克唐納在《常識之敗》一書中說，在所有的經濟發展過程中，所有本質的東西都是常識，沒有什么高深的理論，沒有什么說不清道不明的。房地產泡沫往往是一個國家經濟中最大的泡沫，當這個泡沫破裂后，就會出現像美國現在的這種情況。一個不學歷史的人遲早會重蹈歷史的覆轍。如果我們忽略了這種常識，那么這種常識之敗也會發生在中國。▲（作者是環球財經研究院院長。）