南京地王六年閑置路

◎李娟

閑置6年，四次易主的“鐵管巷地塊”正在等待最終的歸宿。

所謂的“鐵管巷地塊”是鐵管巷A、C地塊的統(tǒng)稱，它們最初的代號(hào)是“2003G61”和“2003G62”，這個(gè)代號(hào)最近出現(xiàn)在“1457宗閑置土地名單”中。

對(duì)許多南京人來(lái)說(shuō)，這個(gè)名字并不陌生。這塊當(dāng)年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯(lián)等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時(shí)征用成一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，絲毫看不出往日的氣勢(shì)。

從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的6年，恰為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)這6年的發(fā)展軌跡下了一個(gè)絕佳的注腳。

首輪出局者

“鐵管巷A、C地塊”的故事開(kāi)始于2004年1月15日，編號(hào)為“2003G61”和“2003G62”的兩幅地塊，出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)上。

“當(dāng)年拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)很轟動(dòng)，南京市國(guó)土資源局三樓的拍賣(mài)場(chǎng)擠滿了人，至少也有100多個(gè)吧。”2004年1月在場(chǎng)親歷的一位人士向記者表示，當(dāng)時(shí)南京的幾大開(kāi)發(fā)商全部到場(chǎng)，爭(zhēng)奪十分激烈。

是時(shí)，南京地產(chǎn)行業(yè)剛剛迎來(lái)大發(fā)展的時(shí)期。投機(jī)、投資的開(kāi)發(fā)商都紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備“賺一票就走”。這場(chǎng)拍賣(mài)中動(dòng)輒千萬(wàn)的加價(jià)也讓不少開(kāi)發(fā)商看得膽戰(zhàn)心驚。

經(jīng)過(guò)將近5個(gè)小時(shí)，共計(jì)100多輪的爭(zhēng)奪后，“鐵管巷地塊”被聯(lián)合競(jìng)拍的上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以5.45億元奪得，每畝價(jià)格高達(dá)2088萬(wàn)元，上漲幅度達(dá)120%，成為南京最貴的地塊。

很多地產(chǎn)人士在當(dāng)年樂(lè)觀地估計(jì)，這個(gè)地塊建成之后的房屋售價(jià)將肯定超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

但事情在2005年7月31日開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，南京市國(guó)土部門(mén)依法在2005年將該地塊收回，并發(fā)布公告，再次公開(kāi)出讓該兩幅地塊。

業(yè)界一片嘩然，南京市國(guó)土局有關(guān)人士介紹，之所以收回土地，是因?yàn)楦?jìng)買(mǎi)人遲遲交不出土地出讓金。2004年9月交付期限到期后，對(duì)方還是無(wú)力繳納出讓金，只能在2005年年初終止合同。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，這兩家公司的大股東在別的項(xiàng)目上遭遇了挫折，使得資金鏈斷裂，無(wú)力繼續(xù)繳納“鐵管巷地塊”剩余的土地出讓金。

“這是到2005年為止被沒(méi)收的額度最高的一筆訂金。”南京市國(guó)土資源局相關(guān)人士表示。

事實(shí)上，這樣的案例在2003年屢見(jiàn)不鮮。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)熱潮開(kāi)始卷向全國(guó)，大批民間資金開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)掘金。由于資金量上的問(wèn)題，早期進(jìn)入這一領(lǐng)域的企業(yè)繼續(xù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先驅(qū)們“空手套白狼”的手法。

這些先驅(qū)有的已經(jīng)成為“先烈”。在繳納保證金和出讓金8200萬(wàn)元之后，因無(wú)力繳納剩余的土地出讓金，中拍的兩家上海公司最終出局。如今，當(dāng)年參與競(jìng)價(jià)并最終勝出的兩家上海公司早已人間蒸發(fā)。

整個(gè)故事才剛剛開(kāi)始，這一切背后，一場(chǎng)涉及市場(chǎng)、政府與企業(yè)各方復(fù)雜利益的糾葛剛剛拉開(kāi)序幕，“地王”的命運(yùn)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向糾纏在了一起。

從“地王”到“棄兒”

2005年9月10日，當(dāng)年的“地王”再次被拍賣(mài)，但此時(shí)眾多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其已是避之唯恐不及，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)門(mén)庭冷落。

這一次，上海泰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的運(yùn)氣很好，在只有一家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)價(jià)的情況下，直接以5.2億元的底價(jià)輕松“娶”走地王。

這個(gè)價(jià)格比第一次拍賣(mài)的成交價(jià)還低了2500萬(wàn)元，但其中A地塊的單位地價(jià)依然高達(dá)每平方米30480元，折算成樓面地價(jià)，則為每平方米4689元。

在取得了土地后的一段時(shí)間，上海泰龍被冠之“贏家”的身份。從2005年開(kāi)始，南京樓市出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

在這一時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)的狂熱開(kāi)始走向巔峰。2006年，盡管有國(guó)家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京樓市成交量、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資增幅還是出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)。

越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入，越來(lái)越多的資金在進(jìn)入，很多人只想著拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了現(xiàn)金。風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被扔到了一邊。

2006年年初，有關(guān)上海泰龍15億元打造518米高樓的消息就在南京流傳甚廣，上海泰龍還拿出一幅518米的規(guī)劃圖，宣稱要打造“亞洲第一高樓”。

然而，“地王”的命運(yùn)再一次遭遇尷尬了。上海泰龍地產(chǎn)繳納了5.2億元出讓金之后，地塊一直未能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段。這被歸結(jié)為“由于設(shè)計(jì)方案不斷調(diào)整和資金困難等因素”，上海泰龍好像變成了一個(gè)隱形的投資者，一直也不做任何說(shuō)明。

遭遇金融危機(jī)

變化還是在細(xì)枝末節(jié)中體現(xiàn)出來(lái)。

最顯著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，南京市白下區(qū)政府就對(duì)外透露，鐵管巷項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，原來(lái)的上海泰龍已經(jīng)退出，而由重慶新股東注入資金，該項(xiàng)目在2007年9月22日召開(kāi)的白下區(qū)金秋經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上就已正式發(fā)照。

這大概是重慶國(guó)際信托投資公司和上海泰龍交易的初步時(shí)間。有業(yè)內(nèi)人士表示，他們只需要私下里就可以完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不需要去國(guó)土資源局辦理相關(guān)手續(xù)。

土地轉(zhuǎn)讓，成為這一時(shí)期的關(guān)鍵詞。南京的中小開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始低價(jià)拋地，“土地中介”這一特殊角色開(kāi)始盛行。

2007年特別是2008年以后，中國(guó)樓市開(kāi)始變臉，“鐵管巷的故事”在金融危機(jī)到來(lái)之后無(wú)法繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商的豪情蕩然無(wú)存。

2008年下半年，上海泰龍將項(xiàng)目公司其中75%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了重慶國(guó)際信托投資公司，而重慶國(guó)際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業(yè)有限公司，成為鐵管巷A、C地塊的第三任東家。

在無(wú)力開(kāi)發(fā)的情況下轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，是當(dāng)年許多開(kāi)發(fā)商通行的做法?！拌F管巷地塊”再次被命運(yùn)所戲弄，到這一節(jié)點(diǎn)，這一黃金地塊已經(jīng)被閑置4年多。

誰(shuí)來(lái)收拾殘局

2010年7月28日，鳳凰股份發(fā)布公告：其全資子公司江蘇鳳凰置業(yè)有限公司，擬收購(gòu)重慶國(guó)際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業(yè)有限公司74.81%的股權(quán)，如收購(gòu)?fù)瓿傻脑?，將成為鐵管巷A、C地塊的實(shí)際持有人。

值得注意的是，鳳凰股份是這么多進(jìn)進(jìn)出出的開(kāi)發(fā)商中唯一一家江蘇本土企業(yè)。

2008年10月22日，南京市委、市政府發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)全市重大項(xiàng)目建設(shè)工作的意見(jiàn)》，公布了南京一批重大項(xiàng)目，鐵管巷項(xiàng)目就是其中之一。

一直以來(lái)，政府都像無(wú)形的推手，“鐵管巷地塊”的意義早已大過(guò)于一塊土地，不斷流轉(zhuǎn)的背后，是官方力量和各色開(kāi)發(fā)商博弈的結(jié)果。盡管各方角色進(jìn)進(jìn)出出，唯一不同的是，這塊土地已經(jīng)在南京的黃金地段被晾了6年之久。

在這塊被閑置6年、四次易主的黃金土地命運(yùn)背后，政府和開(kāi)發(fā)商都各自扮演著不同的角色。

不管如何，從2004年每平方米4689元的樓面價(jià)來(lái)說(shuō)，最后的接盤(pán)者，也是贏面最大的受益者。