嘉德輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的提出與基金模式的形成

在多元化大型集團(tuán)的支持下，新加坡地產(chǎn)公司完成了最初的成長(zhǎng)，并實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資兩類業(yè)務(wù)的同時(shí)發(fā)展，但隨著規(guī)模的擴(kuò)張和新加坡公司治理結(jié)構(gòu)的改善，分拆上市的地產(chǎn)集團(tuán)不能再依靠背后財(cái)團(tuán)的支持，他們開始重新審視業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，獨(dú)立面對(duì)租售兩類業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流爭(zhēng)奪局面。而1997年的亞洲金融危機(jī)則使對(duì)這種業(yè)務(wù)與戰(zhàn)略的反思變得更加迫切，在高負(fù)債與低回報(bào)的經(jīng)營(yíng)困境中，企業(yè)開始尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的出路。

2000年11月，在共同股東的推動(dòng)下，新加坡兩大地產(chǎn)集團(tuán)百騰置地（Pidemco Land）和星展置地（DBS Land）合并為嘉德置地，同時(shí)合并的還有兩家集團(tuán)旗下的服務(wù)型公寓子公司雅詩(shī)閣和Somerset Holdings（盛捷），其中雅詩(shī)閣定位高端，而Somerset則定位中端。合并后新公司總資產(chǎn)達(dá)到190億新元（約合950億元），地域范圍滲透33個(gè)城市，業(yè)務(wù)范圍包括投資物業(yè)（寫字樓和零售物業(yè)）、住宅開發(fā)、服務(wù)型公寓、酒店運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)基金（當(dāng)時(shí)嘉德旗下僅有1只與境外投資人合作發(fā)起的私募地產(chǎn)基金）和物業(yè)服務(wù)6個(gè)業(yè)務(wù)單元（圖1）。

不過(guò)簡(jiǎn)單的合并并不能夠創(chuàng)造價(jià)值，盡管新公司在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上已實(shí)現(xiàn)了租售并舉，但多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報(bào)率很低，利潤(rùn)和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)都很少，結(jié)果合并之初新公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率（ROE）只有1.5%，總資產(chǎn)回報(bào)率只有1%。低回報(bào)率嚴(yán)重?fù)p害了股東價(jià)值，2000年嘉德置地的經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）為-14.3億新元，換句話說(shuō)，經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)營(yíng)，公司不但沒(méi)有為股東創(chuàng)造價(jià)值，還使股東價(jià)值損失了70億元。……