我國經濟適用房制度的效率評價

摘 要:本文從經濟適用房的定義、經濟適用房制度中造成效率低下的原因、對策分析三方面對經濟適用房制度進行了論述，最后提出了明確經濟適用房房的定位和發展方向，明確低收入家庭的劃分標準，合理確定近期經濟適用住房建設目標，嚴格貫徹落實現行的經濟適用房住房管理規定三條建議。

關鍵詞:經濟適用房; 效率; 管理

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1006-3315(2010)6-146-001

一、經濟適用房的定義

所謂經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。

二、經濟適用房制度中造成效率低下的原因

1.經濟適用房建設效率低，容易發生腐敗

由政府出面組織建造經濟適用房，效率低下，也容易發生腐敗。如果政府直接出面，生產效率肯定不如專業的房地產開發商，也違背市場經濟專業分工原則。即使政府是間接出面，中間承接的開發商如果不以經濟效益為準則，而以完成政治任務為目標，那么就難以實現社會資源的最優配置。在中國，我們就經常發現，很多開發商以承接經濟適用房任務為條件，與政府討價還價，獲得土地使用的優先權，“經濟賬”與“政治賬”混在一起，難以真正反映開發商的社會貢獻，還容易滋生腐敗。

2.經濟適用房價格超出低收入居民支付能力，保障資源分配不公

出于特定歷史時期經濟發展的需要，經濟適用房帶有較強的商品屬性，其實際供應對象涵蓋了中低收入甚至部分更高收入階層，售價與購買者的整體支付能力較為匹配。而在新形勢的要求下，供應對象明確為低收入家庭，此時如繼續沿用以往模式，則經濟適用房的價格超出了政策設計供應對象的支付能力。

3.經濟適用房管理不到位

《經濟適用房管理辦法》明確了經濟適用房的保障性質，強調經濟適用房建設要嚴格實行招投標制度，嚴格建設標準，而且對供應對象、銷售價格、上市交易管理等都作出了嚴格規定。但這些規定在一部分城市并沒有得到落實。突出表現在3個方面:一是對購買對象界定模糊、審查把關不嚴。一些地區采用開發商自行組織銷售的辦法，少數地方引發了炒號現象，銷售秩序混亂。二是對建設標準缺乏控制，部分城市超過80平方米的戶型占大多數，經濟適用住房的保障性質未能得到體現。三是開發方式不規范。有些地區經濟適用房項目仍然通過政府部門的下設機構或直接指定開發單位的方式進行開發建設，沒有采取招投標方式選擇建設單位。

4.經濟適用房制度的實現方式不完善

政府通過對經濟適用房建設提供優惠政策解決中低收入家庭問題，其出發點是正確的，但限于政府能力，只能集中于少數家庭，相當一部分居民長期排隊難以獲得住房，實際上并未享受到政府的住房保障。其中相當多的困難家庭難以承擔經濟適用房的價格而提前放棄購房，結果使一些不該優先解決的家庭反而提前購房，加劇了普通居民對該項政策的不滿。

三、針對經濟適用房制度效率低下的相關對策分析

1.明確經濟適用房房的定位和發展方向

經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房逐步過渡到保障性住房。有一定住房支付能力的低收入家庭，可以購買經濟適用房。經濟適用房應嚴格控制建設標準，并完善共有產權制度，明晰產權，完善購房人的推出機制。

2.明確低收入家庭的劃分標準，合理確定近期經濟適用住房建設目標

根據當地居民收入水平、住房狀況等，合理確定享受經濟適用房住房供應對象的劃分標準，全方位保障低收入家庭的住房需求。同時，隨著廉租房覆蓋面的擴大，不斷調整標準，保證兩項制度的順利過渡和銜接，防止形成難以界定的“灰色地帶”。避免出現兩個“斷層”，一是享受不到廉租房也買不起經濟適用房;二是不符合經濟適用房住房供應對象條件也買不起普通商品住房。

3.嚴格貫徹落實現行的經濟適用房住房管理規定

為使經濟適用房的優惠政策切實落到低收入家庭。必須嚴格落實現行的管理規定，重點抓好以下5個方面:一是嚴格供應對象申請審查制度。通過居委會、街道等機構的協助，采取公示、公告等方式。充分發揮社會各界特別是鄰里監督的優勢，完善舉報機制，確保將有限的資源提供給真正的符合條件的低收入住房困難家庭。二是嚴格執行建設標準的規定。經濟適用房中套型建筑面積控制在80平方米左右，小套型建筑面積控制在60平方米左右。三是規范分配制度。抓好兩個環節，即認購或承租資格確認環節和選房環節，嚴格操作程序，主管部門嚴格履行監管職能，增加透明度。四是要嚴格收益管理，應明確上市年限，政府投入資源對應的產權按比例分配收益，個人產權達不到規定比例的不得用于出租經營。五是嚴格集資合作建房管理。把集資合作建房嚴格納入經濟適用房住房管理范疇，履行報批程序，嚴格禁止機關事業單位以集資名義建房，變相搞實物分配。六是嚴格推出機制。對超出低收入線的家庭限期推出經濟適用房，對欺騙者給與嚴肅處罰，并與司法等相關部門協調配合，對阻礙退出的違規行為制定并實施有效的懲罰。

參考文獻:

《經濟適用房管理辦法》國辦發【2006】37號文件