“國十一條”下的房市變局

“國十一條”給人第一感覺似曾相識。但其實政府是把上兩次宏觀調控當中管用的都綜合了起來，因此這次極具針對性和可操作性。

新年伊始，國務院終于下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(俗稱“國十一條”)。面對民眾頗有抱怨，2009年下半年以來如脫韁野馬一樣的樓市，政府再次揮出調控重拳。

“這次調控最大的特點就是因地制宜，沒有采取一刀切的政策。還有它的可操作性，這都體現出政策的水平和智慧。”在接受《小康#8226;財智》記者采訪中，全國工商聯房地產商會會長聶梅生用過去十年里的數據、曲線事實告誡人們，千萬不要輕視每次國家宏觀調控政策的主導作用與威力。

“你比如說，‘國十一條’明確提出防止境外熱錢沖擊我國房地產市場，這一點就非常重要。但流動性今年是適度寬松不變的，必須監控流動性的走向。 2010年第一周就放出來了6000億，相當厲害。此外，還明確提出國有資產監管部門要進一步監管國有大企業的問題，國企地王的問題明確地提出了。去年這個事情意見鬧得就很大。現在，非常具有可操作性的文件在控制資金流向。”聶梅生信手舉了幾個例子。

聶梅生認為，中國的房地產如果往前看十年，應該說政策永遠是起主導作用的。“這次‘國十一條’出來之后很多朋友問我這些政策怎么都似曾相似，會有效嗎?我說不要有懷疑。在2009年年初前后房地產下滑非常明顯的時候，政府立即出臺了刺激性一攬子的救市計劃，結果馬上就有了一個向上的箭頭，非常管用，作用一直釋放到現在，迎來了‘國十一條’，所以政策是起主導作用的。如果問2010年的樓市怎么樣，還不如問政策。”

“國十一條”的背景

想真正讀懂“國十一條”，必須要看清它的背景。2009年到底發生了什么?聶梅生認為，2009年如果用三個字可以說的話，就是“超預期”。“我想從政府層面、開發商層面、老百姓層面、銀行層面，可能都沒想到走出這樣一個行情，房價持續9個月的走高。”

回首2009年房市，支持它瘋狂的是“三高一低”——高房價、高貨幣投放率、高地價和低的保障性住房供應量。

有數據表明:2009年房價連續10個月回升。雖然9月份的時候交易量曾經有所下降，有一個小小的波折，但是后來立即上來。到了第四季度，房價的增幅曲線斜率大大地高于2007年房價漲得最快的時候的斜率，比它要陡峭得多。

“所以2009年不僅是達到了當年的新高，同時也達到了中國房地產歷史上漲幅最快的一個高點。這兩個漲幅差得很遠，尾線一直這樣上去，無疑是把中國的房地產推向了泡沫。”聶梅生說。

第二個高是在貨幣投放率上。據統計，2007年加上2008年才只有7萬多億，2009年一年估計就是在9萬億以上，直奔10萬億。

“這么多的充裕的流動性在這里，怎么會不買房?怎么會交易量不上升?”聶梅生認為這個背后也有幾個原因:第一，利率非常低，在利率這么低的情況下當然按揭貸款的成本會低了。第二，又是首付只有20%，原來是30%，甚至于有些銀行做得比20%還要低。第一次錢交的少，后面利率又低，這么低的利率，貸款利息還要打7折。這樣的情況之下，錢是哪兒來的?從銀行出來的。

“實際上這是非常重要的，就是銀行在讓利。銀行是商業銀行，憑什么讓它打7折?它是靠利息來維持它的運行的。這么一打7折，銀行的利潤就讓給了房地產市場。”聶梅生認為，這是在特殊情況之下極其寬松的貨幣政策。

第三高就是地王，從2009年第一季度起各種地價就是在上升，財大氣粗的國企地王頻現。

“其實中國的住房真的不能全靠市場解決，尤其在這么一個寬松的特殊環境之下出臺這些政策，促使房價上升了。”聶梅生嘆息。

三高之外還有一低。正是政府的這一缺位某種程度上進一步助長了房價上漲。

同樣有數據顯示，2009年政府計劃的保障性住房8月份前僅完成了23.6%。中央投入沒有到位，地方投入也沒有到位。

“一開始說保障性住房9000億，后來到人大說是4000億，占4萬億的10%。4萬億是兩年，今年也應該是投入2000億，后來說是1676億，還包括地方的，也遠遠沒有落實。目前的情況下怎么能夠讓房地產市場平衡?缺了一大塊，缺的這塊應該是由保障性住房平衡的。”聶梅生分析。

2010年該怎么辦

或許，對于開發商來說，這是一個最好的時代，這也是一個最壞的時代。狄更斯的這句非常有名的話，套在2010年的房地產市場上竟然也無比貼切。

但陽光100置業集團常務副總裁范小沖卻不這么認為。他表示，房價飛漲，現在很多房地產企業反而很迷茫。“不知道下一步該怎么走，該去哪。因為你今天的利潤或許不足以下一步拍到做下一個地王。”

聶梅生認為，現在最大的風險是資金杠桿率提高。前車之鑒并不太遠。歷史上，日本就是由于脫離了它的宏觀經濟，促成了泡沫，造成了日本的十年不振;同樣，美國的次貸也是杠桿率造成的。

當杠桿率超過預期就會惹禍。有統計顯示，我國有城市自有杠桿率已經由2.86倍提高到接近10倍。杠桿率最可怕的還不在后面的貸款，如果你有10倍的杠桿率，在土地環節就變成20倍杠桿率。房地美和房利美垮臺的時候杠桿就是20多倍。

聶梅生稱，CPI指數與房價是有關系的，盡管沒有統計房價，但是可以從2008、2009年這兩條曲線看到。通貨膨脹也不是空穴來風，現在沒有，但不等于將來沒有，而且在房價急劇往上走的情況下對CPI是有影響的。

聶梅生說，“之前，我們就覺得中國房地產市場會面臨一次調整。很多人不同意，但是現在大家都拿到了‘國十一條’的文件。在這種情況之下，我認為已經是很好的轉型機會。”

范小沖稱，“國十一條”的意義在于讓企業真正需要去研究自己的戰略定位、自己的客戶群了。只有好好研究市場，做出自己的特點，才能適應政策變化的市場，形成自己的競爭力。而不是像過去2008年、2009年那樣，遇見大的調控就迷失自我——停工、降價、裁人。

“中國的城市化需求是真實的，二三線城市需要升級，這個市場還遠遠沒有細分。”范小沖說。