產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略研究

摘 要:自1995年海南省三亞市最先引進(jìn)產(chǎn)權(quán)酒店以來(lái)，產(chǎn)權(quán)酒店在我國(guó)產(chǎn)生了巨大的發(fā)展。根據(jù)《2007年中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告》顯示:產(chǎn)權(quán)酒店有望成為繼住宅和汽車之后的，第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，可以看出產(chǎn)權(quán)酒店投資有著巨大的市場(chǎng)潛力。對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，將產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)類型，做出了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。

關(guān)鍵詞:產(chǎn)權(quán)酒店;投資風(fēng)險(xiǎn);規(guī)避;策略

中圖分類號(hào):F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3198(2010)06-0188-02

1 產(chǎn)權(quán)酒店概述

1.1 產(chǎn)權(quán)酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，后來(lái)風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，其時(shí)為1995年。從2001年起產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始風(fēng)靡全國(guó)。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種舶來(lái)品，是分時(shí)度假的一種衍生模式。它是指投資者買(mǎi)斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)、自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。

1.2 產(chǎn)權(quán)酒店的特征

1.2.1 業(yè)主所有，委托經(jīng)營(yíng)

單位或者個(gè)人投資產(chǎn)權(quán)酒店，首先是通過(guò)一次性付款或者分期付款的形式，獲得酒店一個(gè)或者多個(gè)單元的完全產(chǎn)權(quán)，即所有權(quán)，投資者享有該房的繼承、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利;除部分時(shí)間自己使用以外，投資者將其其余時(shí)間的住宿權(quán)交由酒店資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。

1.2.2 收益穩(wěn)定，保值增值

產(chǎn)權(quán)酒店的基本投資模式為:投資者將獲得的酒店一個(gè)或者多個(gè)單元的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)簽訂委托合同，交由酒店資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)，投資者獲得合同規(guī)定的穩(wěn)定收益，產(chǎn)權(quán)酒店的收益一般為5%-7%，高的甚至達(dá)到10%以上，這是其他物業(yè)所無(wú)法比擬的。

產(chǎn)權(quán)酒店屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于不動(dòng)產(chǎn)具有耐久性，土地使用權(quán)可長(zhǎng)久使用，且不動(dòng)產(chǎn)可以進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和改良投資保持或增加其價(jià)值，因而可以抵御通貨膨脹的影響，即不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值可隨貨幣的貶值而增加，從而表現(xiàn)出保值和增值的特性。

2 產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類

在其他條件都相同的條件下，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案，但是由于風(fēng)險(xiǎn)的存在，往往造成投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。因此從房地產(chǎn)投資的角度，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)產(chǎn)權(quán)酒店投資所獲的實(shí)際收益超過(guò)預(yù)期收益時(shí)，稱投資獲得了風(fēng)險(xiǎn)收益，反之，則稱為發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。投資者更重視后一種情況，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失直接導(dǎo)致投資者預(yù)期收益的減少，甚至虧損。故而研究產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

風(fēng)險(xiǎn)有多種分類:按產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍對(duì)象分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)損失的對(duì)象分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn);按損失發(fā)生的原因分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。本文將按照影響范圍的大小及投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制程度，將風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)酒店投資面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要有:

(1)法律風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)一部關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店的法律，只能從《民法》、《合同法》、《公司法》等相關(guān)法律中尋求規(guī)范，而法律的缺位直接導(dǎo)致的是產(chǎn)權(quán)酒店投資的主體法律缺位，適用法律困難等問(wèn)題，許多產(chǎn)權(quán)酒店投資中出現(xiàn)的新問(wèn)題得不到規(guī)范和妥善解決，又由于投資者相對(duì)開(kāi)發(fā)商和酒店運(yùn)營(yíng)商處于分散的弱勢(shì)地位，投資利益很難得到保障。比如投資者購(gòu)買(mǎi)的單個(gè)房間所有權(quán)，共有部位的所有權(quán)是歸購(gòu)房者共有，還是單獨(dú)歸開(kāi)發(fā)商或者原酒店所有人所有并不清楚;投資者在酒店管理公司經(jīng)營(yíng)期間對(duì)其所享有的處分權(quán)如繼承、抵押、轉(zhuǎn)讓等，是否需要經(jīng)過(guò)酒店管理公司的書(shū)面同意等也不明確。

(2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中相關(guān)新政策出臺(tái)及大的市場(chǎng)變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如產(chǎn)權(quán)酒店投資者在于酒店管理公司簽定委托合同時(shí)，大都選擇比較穩(wěn)定的固定回報(bào)的收益方式，但是建設(shè)部2002年7月出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得以售后包租或者變相售后包租的方式作為銷售手段，這對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的投資者及開(kāi)發(fā)商都將產(chǎn)生很大的影響，特別是投資者的固定收益將受到影響，得不到國(guó)家政策的保障。另外國(guó)家出臺(tái)的收縮地根、提高貸款利率等政策，也將從宏觀上對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

(3)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)能力是指投資者將其享有的產(chǎn)權(quán)酒店的部分或者全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓并獲得收益的難易程度。產(chǎn)權(quán)酒店由于其特殊性，在投資者與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同以后，如果投資者遇到特殊情況，諸如流動(dòng)資金短缺、遇到突發(fā)性時(shí)間急需大量現(xiàn)金等情況下，很難在既快又不使其價(jià)值受損地脫手轉(zhuǎn)讓，這主要是由于:產(chǎn)權(quán)酒店本身并不為大多數(shù)消費(fèi)者所了解，另外產(chǎn)權(quán)酒店消費(fèi)群體本身就局限于高消費(fèi)群體，其數(shù)量也很有限。

(4)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)主要由于某些開(kāi)發(fā)商的缺乏誠(chéng)信。如果開(kāi)發(fā)商投資于產(chǎn)權(quán)酒店，只是依靠產(chǎn)權(quán)酒店這個(gè)新名詞及穩(wěn)定的回報(bào)，來(lái)吸引投資者購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)而盤(pán)活資產(chǎn)，收回成本，并對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店后期酒店管理公司的選擇及經(jīng)營(yíng)漠不關(guān)心的話，那么就極有可能導(dǎo)致投資者的利益受損;同樣誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)也可能來(lái)源于酒店管理公司，由于產(chǎn)權(quán)酒店投資者比較分散，很難享有像股份公司里的股東那樣參與公司重大經(jīng)營(yíng)方案和策略，因此如果酒店管理公司對(duì)投資者的委托經(jīng)營(yíng)沒(méi)有盡到應(yīng)有的管理義務(wù)，那么投資者的利益也將受到侵害。

2.2.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)酒店投資面臨的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要有:

(1)比較風(fēng)險(xiǎn)。比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入產(chǎn)權(quán)酒店后，失去其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)酒店的要價(jià)大概都在每平方米5000-8000之間，最低投資額都在20萬(wàn)元以上，這部分資金投資者無(wú)論放在銀行，或者購(gòu)買(mǎi)國(guó)債都會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，投資于產(chǎn)權(quán)酒店，投資者無(wú)疑將喪失這部分收益。

(2)持有期風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)權(quán)酒店投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的在投資者手中持有的時(shí)間越長(zhǎng)，可能遇到的影響投資收益的不確定因素就越多，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。產(chǎn)權(quán)酒店投資者與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同后，依照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，酒店經(jīng)營(yíng)管理者大都采用將酒店住宿權(quán)分成若干時(shí)段(每個(gè)時(shí)段大約為1周左右)，然后分時(shí)段出售給使用者，使用期限一般為20年或者30年，這相對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，在這期間國(guó)家政策、市場(chǎng)因素等變動(dòng)，都對(duì)投資者的預(yù)期收益而言都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)收益風(fēng)險(xiǎn)。收益風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益相對(duì)降低而形成的風(fēng)險(xiǎn)，偏離的程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。產(chǎn)權(quán)酒店投資者的收益主要來(lái)源于兩部分，即產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)從酒店管理公司處取得的分紅收益，和擁有酒店單元所有權(quán)所產(chǎn)生的增值收益或者轉(zhuǎn)讓獲得的收益。對(duì)于第一部分收益，產(chǎn)權(quán)酒店能否產(chǎn)生收益，關(guān)鍵看能否保證足夠的入住率，而酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，大多是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，一般入住率都達(dá)到了80%-100%，一旦入住率達(dá)不到預(yù)期的比例，那么投資者的所預(yù)期的回報(bào)率將很難完全實(shí)現(xiàn);對(duì)于第二部分收益，酒店管理公司對(duì)投資者的產(chǎn)權(quán)酒店是否完全盡到善良的管理義務(wù)，對(duì)酒店進(jìn)行妥善的保養(yǎng)和修繕，使其保值增值，另外產(chǎn)權(quán)酒店能否轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓的難易程度，也將形成產(chǎn)權(quán)酒店的收益風(fēng)險(xiǎn)。

3 產(chǎn)權(quán)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

3.1 完善相關(guān)法律規(guī)范

國(guó)家應(yīng)該著手制定出產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)的各種專門(mén)性法律法規(guī)，重點(diǎn)應(yīng)放在以下幾個(gè)方面:(1)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位;(2)明確產(chǎn)權(quán)酒店各個(gè)法律關(guān)系主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為各方當(dāng)事人簽訂合同提供依據(jù)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;(3)明確產(chǎn)權(quán)酒店的權(quán)利屬性，包括投資者、酒店經(jīng)營(yíng)管理者和分時(shí)段房間住宿權(quán)享有者，享有的權(quán)利性質(zhì)，以及各個(gè)權(quán)利能否轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予;(4)制定相應(yīng)的懲罰機(jī)制，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或者酒店管理公司采用隱瞞欺詐等手段，造成投資者利益嚴(yán)重受損的，應(yīng)該追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。這樣才能使各種在產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的法律事實(shí)在處理時(shí)有明確的法律依據(jù)，真正使產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)工作步人有序的軌道。

3.2 謹(jǐn)慎投資，科學(xué)管理

謹(jǐn)慎投資是指投資者在選擇產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，應(yīng)做全方位的考慮，包括酒店的區(qū)位、建筑品質(zhì)，酒店開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)等;另外要全面考察產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司等;投資者也要作好“成本—效益”分析，不能盲目的相信開(kāi)發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)商承諾的高額回報(bào)率。

科學(xué)管理首先要求投資者要選擇好酒店經(jīng)營(yíng)管理者，利潤(rùn)和回報(bào)的高低起決定作用的往往是管理的好壞，只有擁有成功酒店管理經(jīng)驗(yàn)的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營(yíng)管理潛力，因此投資者要剖析酒店經(jīng)營(yíng)管理者的營(yíng)銷策略和管理方案，積極參與到酒店經(jīng)營(yíng)管理中來(lái)，及時(shí)了解酒店的重大決策和方案。

3.3 完善擔(dān)保機(jī)制，完善退出機(jī)制

對(duì)于酒店管理公司承諾的投資回報(bào)，除了投資者與酒店經(jīng)營(yíng)商以合同約定以外，還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或者資力雄厚的第三方做擔(dān)保人，承擔(dān)連帶責(zé)任，當(dāng)酒店運(yùn)營(yíng)不善，投資者的權(quán)益得不到保障時(shí)，投資者就享有了對(duì)擔(dān)保人的利益補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，這樣可以分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益的穩(wěn)定性和可靠性。

當(dāng)由于投資者的原因需要轉(zhuǎn)讓，或者酒店經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)不善，投資者想要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，可以在市場(chǎng)上將產(chǎn)權(quán)酒店自由的進(jìn)行流通和交換，或者采取開(kāi)發(fā)商以原價(jià)回購(gòu)的方式，使投資者的產(chǎn)權(quán)酒店迅速變現(xiàn)，提高產(chǎn)權(quán)酒店的變現(xiàn)能力，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 建立行業(yè)自律組織

產(chǎn)權(quán)酒店自律組織，在美國(guó)有ARDA(American Resorts Development Association)，歐洲有OTE(The Organization for Timeshare in Europe)，而在中國(guó)沒(méi)有專門(mén)產(chǎn)權(quán)酒店的類似性組織。建立行業(yè)自律組織，可以定期發(fā)布全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店的相關(guān)信息，以及對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的投資經(jīng)營(yíng)進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，提高產(chǎn)權(quán)酒店的社會(huì)了解和接受程度，減少因信息不對(duì)稱而造成的開(kāi)發(fā)商、投資者等主體的利益損失。

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