我國房地產信貸監管現狀和對策研究

[摘要]房地產與經濟具有高度關聯性，加強對銀行房地產信貸監管意義重大。2007年爆發的美國次貸危機席卷全球，監管部門對銀行房地產信貸監管缺失是危機爆發的主要原因之一。借鑒美國次貸危機的教訓，本文提出我國應著力加強房地產企業信貸、個人信貸業務、房地產信貸創新的監管，加強商業銀行周期發展模式和商業銀行道德風險的監管。

[關鍵詞]次貸危機 房地產信貸 監管 啟示

[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-6623(2010)05-0099-04

美國爆發的次貸危機席卷全球，雖然對我國影響不大，但危機暴露出美國監管部門對商業銀行房地產信貸監管的缺失，其教訓具有普遍意義。借鑒次貸危機的經驗與教訓，加強并完善我國商業銀行房地產信貸監管，對商業銀行健康有序發展和宏觀經濟穩定運行具有重要意義。

一、銀行房地產信貸監管缺失的國際教訓

美國次貸危機產生的原因眾多，但監管者對銀行房地產信貸監管缺失是次貸危機產生的重要原因之一，主要體現在以下幾方面：

(一)對銀行房地產衍生品監管不力

次貸衍生產品的出現，使銀行以存定貸的模式發生了翻天覆地的變化，使銀行發放按揭貸款能力得到極大提高。但衍生品市場的發展是一柄“雙刃劍”，其相關產品雖然可以對沖風險，但不會消滅風險。美國商業銀行為自身投行業務部門資產證券化、次級債承銷等業務提供擔保，將銀行原本通過資產證券化轉移出去的風險，又轉回銀行體內。美國次級抵押信貸產生于房屋按揭業務，之后被層層包裝設計為不同產品。當衍生產品所依托的房地產基礎資產出現問題時，銀行也難逃干系。美國監管機構對銀行基于房地產信貸形成的衍生產品放松監管，存在監管的缺失，最終引發了次貸危機的爆發。

(二)對借款人信用風險監管寬松、造成還款能力不足的借款群體出現

次級抵押貸款是向信用差的家庭和個人發放的貸款。隨著次級抵押貸款市場競爭的日益激烈，部分放貸機構推出了多種高風險的新貸款產品。例如只付利息抵押貸款，即允許借款人在頭幾年里只付利息不償還本金。在貸款的頭幾年，借款人每個月的還貸負擔遠低于固定利率貸款，這使得一些低收入者紛紛入市購房。但幾年之后，借款人每個月的償還負擔加重，這就留下了借款人日后可能無力還貸的隱患。另外一種高風險產品是低首付(首付小于20％)甚至是零首付貸款，這使得借款人的杠桿率急劇上升，據統計，2006年38Z的次級抵押貸款是零首付貸款(黎曉靜，2009)。美國浮動利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創新形式的金融貸款只要求購房者每月負擔較低的、靈活的還款額度。這樣，雖然減輕了購房者的壓力，促進了美國房產的繁榮，但也埋下了次級房貸市場泡沫的禍根(劉英奎，2008)。另外，迫于同業競爭，銀行還放松了對借款人收入證明的要求，甚至可不提供，對信用記錄不強的借款人發放貸款也是銀行放松信用標準的體現。資料顯示，次貸借款人大部分為拉美移民、美籍非洲人，上述少數種族的居民信用記錄基本沒有。次級借款人紛紛圓了購房夢，但次貸借款人除了已經抵押的房產外一無所有，房價和利率惡化后，這些借款人就只能交鑰匙走人。由于次貸為銀行帶來高額收益，銀行往往會放松次貸發放的標準，監管部門熟視無睹，無視風險的存在，任由次貸風險蔓延，日久成災。

(三)對房地產信貸周期監管缺失

監管部門未對商業銀行房地產信貸周期進行監管，任由銀行進行順周期的信貸模式。表現為在經濟及房價上升時，銀行通常進行擴張性的房地產信貸投放，反則降低。在房價上升時，銀行因放松對房產抵押借款人的審查，使不合規的借款人很容易獲得貸款，造成銀行貸款質量在房價下行時惡果呈現。次貸危機爆發前的2002～2006年期間，美國銀行住房貸款平均增長率為10％，超出了GDP和個人收入的增長速度。因采取經濟繁榮、放貸擴大的順周期信貸模式，為銀行埋下了極大風險隱患。次貸風險在房價上漲時基本不會發生，但隨著美國次級抵押貸款利率的大幅上升，購房者的還款壓力加大，次貸風險開始逐步顯現。同時，房地產蕭條使房產出售或通過現有房產再抵押貸款變得困難，導致次貸借款人開始不能按期償還貸款。美國監管部門未針對銀行房地產信貸進行逆周期監管，也為次貸危機爆發埋下了伏筆。

(四)銀行道德風險未得到有效監管

在美國次貸危機前，發放住房抵押貸款的銀行是整個次貸鏈條中最核心的參與者。銀行只要貸款發放出去就會賺取利潤。銀行會在貸款數量與質量兩難境地進行抉擇，在利潤以及績效的誘惑下，貸款質量往往只能退居二線。美林、雷曼等瘋狂逐利心態下大肆購買抵押貸款并將其證券化，不負責任地進行創新，對風險漠視，道德風險未得到足夠監管是引發次貸危機的重要原因之一。次貸危機從興起到崩潰整個過程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露得淋漓盡致(葛兆強，2008)。次貸發放及后續的貸款證券化因道德風險蔓延而危機四伏，而監管者未及時提出監管措施，使危機最終全面爆發，形成系統性風險。

二、我國監管商業銀行房地產信貸存在的問題

(一)對房地產企業信貸監管不嚴、監管政策執行不到位

我國大部分房地產企業自有資金少，資產負債率高，對監管部門提出的自有資金比例要求多數無法落實，使房地產企業信貸資金主要來自銀行貸款。而銀行出于完成業績指標的考慮，對沒有或自有資金不足的房地產企業往往變相發放貸款。首先，監管部門并未嚴格監管，監管政策執行不到位，當國家實行從緊的貨幣政策，房地產企業貸款門檻升高，貸款利率提升，特別是個人按揭貸款利率升高，使銷售不暢，房地產企業資金鏈極易斷裂。其次，因為監管不嚴、不到位，使銀行向報批手續不全、四證不齊的房地產企業發放貸款，在房價下跌時，極易使商業銀行蒙受重大損失。再次，我國的房地產企業貸款多以房地產為抵押物，在抵押物價格大幅縮水時，災難將“眷顧”監管不嚴的銀行。房貸的風險常常會波及到諸多信貸交易主體，這不僅給貸款銀行帶來大量的呆賬壞賬，還會危及銀行體系的安全及整個經濟的健康發展。因此，銀行需要在風險和收益中做出理性的選擇，提高識別和抵御市場風險的能力(汪利娜，2007)。監管部門加強監管正是使銀行做出理性選擇的重要舉措。

(二)個人信貸業務還款來源監管的缺失

現階段，對銀行個人信貸監管存在缺失，如根據銀監會要求，個人按揭貸款月還款額不得超過家庭月可支配收入的50％。但目前我國商業銀行在辦理個人住房按揭貸款時，一般是通過個人提供工資收入證明來核實其收入狀況。因銀行信貸人員和房地產銷售人員面臨業績考核壓力，對個人虛假收入證明往往睜只眼、閉只眼，甚至主動協助借款人偽造收入證明，收入證明無法真實反映其還款能力。造成銀行無法判斷借款人是否具備還款能力，此舉無異于飲鴆止渴，為商業銀行帶來無窮的后患。而在東南亞經濟危機中，香港房價大幅縮水，許多房產變為負資產，但香港銀行并沒有出現違約率大幅上升，這歸功于香港監管當局對銀行按揭業務的審慎監管以及銀行自身嚴格的貸款審查制度，銀行在貸款發放時嚴格審查借款人貸款用途，貸款用途應主要滿足自住需求，審查借款人是否有穩定的職業，穩定的收入來源，這樣在房產使用價值不變時，雖然房價下跌，不良貸款比率并不會大幅上升。可見，監管部門需要及時制定有效的監管規制，督促商業銀行審慎進行個人信貸的發放。

(三)道德風險監管薄弱帶來隱患

道德風險是次貸危機爆發的元兇之一，我國按揭業務中假按揭也時有發生，假按揭是指不以真實購房為目的住房買賣行為，房地產開發商以其他關系人冒充真實購房者身份，通過虛假買房行為，套取銀行按揭貸款，達到騙取資金的目的。由于假按揭借款人多數無還款意愿，且有可能不具備還款能力，該類貸款已成為我國商業銀行主要的風險隱患。另外，在按揭業務發放過程中，銀行授信盡職調查流于形式，部分客戶經理、開發商和中介共同偽造買賣合同，虛抬房價，騙取銀行信貸。避免道德風險的發生，加強該方面的監管已經刻不容緩。

(四)房地產信貸順周期模式，擴大了銀行本不應承擔的風險

銀行采用房地產信貸順周期模式，使銀行在系統性風險中的脆弱性更加顯現，對銀行的穩定發展帶來挑戰。我國商業銀行現階段一般是采取順周期經營模式。這就需要外部監管機構未雨綢繆，適時采取逆周期監管，防范于未然，通過逆周期監管模式緩解銀行房地產信貸積累的風險。

三、加強商業銀行房地產信貸監管的對策

(一)嚴格加強房地產企業信貸監管

我國商業銀行每年都制定嚴格的考核計劃，其中貸款新增是重要的考核指標，而且隨著年年加碼的新增貸款增長率，加大貸款投放成為銀行經營者工作的重點。同時，發放貸款可帶動存款及中間業務完成，而且是完成存款、中間業務收入等多項指標最快捷、最直接的手段。而貸款投放中對房地產企業的貸款自然成為重頭戲，這主要是因為，房地產開發貸款往往采用房地產抵押物作擔保，是銀行審貸層面較為認同的擔保模式；房地產企業貸款金額大，具有規模優勢，很容易完成各項指標；房地產開發貸款因項目開發周期一般不長(2～3年)，資金回籠快，相對于其他固定資產貸款較為安全。總之，加大對房地產企業信貸投放成為銀行經營者完成眾多任務指標的重要抓手，造成銀行當年新發放貸款中，房地產貸款比重過大。我國監管部門應嚴格監管商業銀行信貸投放的結構比例，避免房地產貸款占比過大、結構失衡。

目前商業銀行控制房地產開發貸款風險的主要措施，基本上是執行金融監管部門的有關規定，商業銀行自身主動對房地產貸款風險進行識別、衡量、監測和控制的手段和能力顯著不足(葛兆強，2008)。所以監管部門主動加強房地產企業監管極為必要。

(二)加強個人信貸業務的監管

我國現行的房地產按揭業務對借款人現金流及還款能力審查不嚴，雖未像美國發生如次貸危機似的災害，但居安思危，需加強防范。監管部門應制定嚴格的、具有可操作性的個人按揭貸款規制，如收入證明應配套個人納稅情況進行審查，避免造假行為的發生。下一階段，我國監管部門需要健全住房按揭貸款風險監管機制。加強個人按揭貸款中的購房用途管理，區分自住房與投資房的按揭貸款，嚴格投資性住房按揭貸款的審查力度。確定適當的月還款額占家庭月收入比例上限，確保借款人有足夠的償款能力(葛兆強，2008)。商業銀行需要采取嚴格的貸前審查，注重客戶本身信用和第一還款能力，堅決不貸款給還不起貸款的人。同時，避免出現虛假按揭現象，高度重視商業銀行房地產信貸業務發展中的信用風險和操作風險，加強重點環節、重點客戶和重點機構方面的監管。

(三)加強房地產信貸創新的監管

美國次貸危機爆發的重要原因之一就是金融機構為了追求高收益而不斷創新出逃避監管的產品。因金融創新產品并未將這些證券化貸款風險從銀行本身脫離出去，為危機埋下禍根。金融創新意味著打破常規，開拓新領域，而這些領域往往是以前金融監管未涉及的全新領域，形成了金融監管盲區。因此，監管部門在對金融機構創新業務進行審批的時候，應充分考慮相關的監管機制是否能夠到位。我國近期房地產創新產品大行其道，風險已經逐步呈現，對監管機構形成監管壓力。因此，監管機構應審慎監管商業銀行房地產創新產品，重點加強對房地產創新產品的監管。監管部門應要求商業銀行嚴格控制風險，審慎推出創新產品，避免房地產創新業務對銀行經營引發難以控制的負面影響。

(四)加強商業銀行周期發展模式的監管

銀行科學的發展模式應是保持利潤的可持續發展，避免大起大落的經營。重視房地產周期性變化帶來的信貸風險，加強房地產信貸順周期的監管將成為未來研究的重點。我國監管部門應吸取次貸危機的教訓，主動針對商業銀行房地產周期性經營制定風險防范措施，適當采取逆周期的監管模式。避免銀行在經濟繁榮時為逐利不惜降低貸款標準、漠視風險。銀行監管的核心之一應加強信貸周期的監管，如通過反周期監管資本金和準備金繳存比例方式。監管資本金是要求銀行在經濟上行時保持更高的資本充足率，當經濟下行時保持較低的資本充足率。穩健的準備金繳存機制也是重要控制手段，要求銀行在流動性充足時，提取更大比例的存款準備金或貸款損失準備金。當經濟脆弱時，反向操作。

(五)加強商業銀行道德風險的監管

加強道德風險的監管是治本之策。商業銀行應建立明確的銀行內部崗位流程，設定相互制約、獨立的崗位職責，建立起各崗位間“防火墻”；建立定期的輪崗機制、強制休假制度，使風險隱患能及時被發現；建立更加嚴厲的銀行從業人員準入機制，一旦發生道德風險，將禁止他們在銀行等金融領域繼續從業的資格。